Bức tranh tổng quan tươi sáng ở thị trường Phú Mỹ
Như Reatimes đã phân tích ở hai bài trước đó “Giải mã hiện tượng sốt đất bất thường ở Phú Mỹ”, và bài “Bất động sản Phú Mỹ: Tiềm năng hay thách thức”, mặc dù độ chờ của thị trường khá dài nhưng nhà đầu tư vẫn có thể nhìn thấy một bức tranh tổng quan khá tươi sáng.
Ngoài các ý kiến của chuyên gia ở hai bài trước đó, một nhà đầu tư lâu năm ở TP.HCM cũng thừa nhận: Phú Mỹ hiện là thị trường tốt. Ghi nhận ở nhiều dự án nhỏ lẻ chỉ sau vài tháng mở bán đã hết sạch sản phẩm. Các khu đất phân lô của dân với giá dao động từ 6 - 7 triệu đồng/m2 cũng có mức tiêu thụ nhanh hơn so với các thị trường khác. Ở các khu vực trung tâm hoặc các khu vực có các tuyến đường lớn, thuận tiện di chuyển về TP.HCM hay Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá thậm chí có thể trên 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa chia sẻ, mặc dù toàn thế giới đang ở đỉnh dịch nhưng nhờ những yếu tố thúc đẩy thị trường, đặc biệt là sự tương quan so sánh giá giữa Phú Mỹ với giá đất ở Long Thành hay trung tâm Bà Rịa - Vũng Tàu đã tạo đà để Phú Mỹ sốt đất bất đắc dĩ. Cơn sốt này chỉ mới bắt đầu trong khoảng một năm trở lại đây, kể từ khi có thông tin sân bay quốc tế mới Long Thành được đẩy mạnh. Khi nhiều dự án bất động sản quy mô lớn ở Long Thành được triển khai đẩy giá bán lên cao, Phú Mỹ là điểm đến mới thu hút một lượng lớn nhà đầu tư vì mức giá khá mềm. Xét về tổng quan, hạ tầng Phú Mỹ chưa hoàn thiện, còn thiếu nhiều dự án lớn với quy mô bài bản, nhưng về lâu dài Phú Mỹ vẫn có tiềm năng.
Một xu hướng khác dễ nhận thấy đó là việc người dân sau khi giải phóng mặt bằng sân bay Long Thành sẽ tìm đến các khu vực có giá đất rẻ, với khoảng cách từ 10 - 15km để mua. Thực tế, người dân sẽ có xu hướng tìm nơi có giá đất rẻ hơn để làm sao cân bằng tài chính, vừa mua được chỗ ở vừa dư dả thêm khoản tiền để dành làm ăn và Phú Mỹ là nơi được nhắm đến. Ngoài ra về mặt giao thông, Phú Mỹ còn có lợi thế do nằm trên tuyến đường đón được lượng khách du lịch hàng tuần đi từ TP.HCM về Vũng Tàu.
Chuyên gia cho rằng Phú Mỹ giống như một điểm sáng ít ỏi của thị trường, mức giá phù hợp với các nhà đầu tư có khoản vốn dưới 2 tỷ đồng và chắc chắn cơ hội, tiềm năng ở thị trường này vẫn còn rất lớn.
Cẩn trọng khi “xuống tiền”?
Tuy là thị trường giàu tiềm năng nhưng chuyên gia cũng khuyến cáo một số nhà đầu tư mới gia nhập thị trường Phú Mỹ cần hết sức thận trọng. Đặc biệt là đối với người dân có nhu cầu mua để ở thì nên có thời gian trải nghiệm thực tế từ 2 - 3 tuần, trực tiếp sinh sống tại khu vực mình muốn mua để cảm nhận cuộc sống xung quanh và xem xét các tiện ích có phù hợp với gia đình mình hay không.
Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, nếu mua lô đất rẻ của dân thì nhà đầu tư nên chọn mức giá vào khoảng 6 - 7 triệu đồng/m2 vì biên độ tăng giá còn nhiều. Nếu mua đất dự án, người dân cần phải xem xét quy mô dự án liệu có thể tạo ra một cộng đồng dân cư hay không. Còn với quy mô một khu thì khu đó phải có từ 50 - 100 sản phẩm.
Người dân cũng phải xem xét kỹ khu vực muốn mua có dịch vụ tiện ích kèm theo như nhà hàng, khách sạn, hồ bơi công viên, chợ, bệnh viện trong bán kính 1 - 2km... Trước khi mua đất, cần khảo sát kỹ giá bán xung quanh vì đôi khi cùng một tuyến đường nhưng mức giá có thể chênh lệch nhau lên đến vài trăm triệu.
Về thanh khoản của thị trường, theo tính toán của chuyên gia, nếu thị trường phát triển nhanh giá đất Phú Mỹ có thể lên đến 20 - 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên tất cả vẫn là thời gian và phụ thuộc vào độ chờ của thị trường với nhiều yếu tố tác động, nhanh thì 3 năm hoặc có thể kéo 7 năm.
“Chúng ta phải chờ, không nên dùng đòn bẩy tài chính, không nên tạo áp lực, mà mua để dành là chủ yếu. Quan trọng là bất động sản Phú Mỹ mức giá vẫn còn dễ chấp nhận và biên độ tăng giá còn dài. Xu hướng bây giờ thích mua sổ đỏ diện tích nhỏ, thường là đất của những cá nhân phân lô nhỏ nên hết sức lưu ý về mặt pháp lý.
Theo tôi, nên mua những sản phẩm có sổ đỏ sang tay để chắc chắn. Đất dự án thì chỉ nên mua dự án của chủ đầu tư uy tín, tính khả thi thực hiện được phải cao và đầy đủ hạ tầng xã hội. Người dân phải xác định rõ đầu tư lâu dài trên 3 năm và hạn chế sử dụng nguồn tiền vay, dưới 30% hoặc không vay là tốt nhất”, ông Quang nói thêm.
Ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cũng đưa một số lưu ý: “Điểm lưu đầu tiên là phải chú trọng pháp lý để không thua, sau khi không thua rồi mới tính tới thắng. Trong 3 - 5 năm, nếu đầu tư Phú mỹ sẽ có thể gấp đôi giá trị với tiềm năng hiện tại nhưng đừng đặt kỳ vọng quá lớn vào thời gian”.
Theo ông Hạnh, bất động sản có những khoảnh khắc rất thú vị, nhiều người mua đất để 2, 3 năm không tăng, đùng cái năm thứ 4 giá tăng lên gấp đôi. Do đó, khi đi mua đất nền là chờ đợi sức bật gia tăng trong tương lai chứ không phải “ăn xổi ở thì”. Mua đất thanh khoản thấp hơn nhưng giá sẽ tăng nhiều hơn, còn căn hộ thanh khoản tốt, khai thác liền được hơn nhưng lợi nhuận không lớn và xuống cấp theo thời gian. “Tôi ví dụ, năm 2015 bạn cầm 5 tỷ mua đất ở Tân Phú thì 5 năm sau tăng gấp đôi, còn nếu 5 tỷ đó đầu tư vào Quận 9 thì tăng đến 5 - 7 lần. Bất động sản là vị trí, nhưng không chỉ quan trọng vị trí mà còn là thời điểm, phải bán đúng lúc và mua đúng lúc”, ông Hạnh đưa ra lời khuyên.
Cũng theo ông Hạnh, Phú Mỹ là thị trường tốt nhưng đi kèm với sự phát triển sẽ có sự phân tầng phân lớp trong khu dân cư. Ví dụ, Biên Hòa có những khu dành cho người thu nhập thấp nhưng cũng có những khu dành cho người có tiền. Phú Mỹ cũng vậy, khi thị trường phát triển mạnh thì sự xuất hiện những khu biệt thự siêu sang là không lạ. Mức giá hiện tại khoảng 7 - 10 triệu có thể cao so với 2 - 3 năm trước nhưng mức giá này vẫn còn hợp lý, vẫn còn mua được. Bất động sản sẽ không có cao hay thấp mà phù hợp hay không.
“Tại Phú Mỹ, nếu mua đất đầu tư thì nên xác định 80% là mua để dành, khoảng 2 - 3 năm sau mới có lãi. Còn nếu mua để khai thác thì lựa chọn gần khu công nghiệp để kinh doanh dịch vụ, nhà trọ. Quan trọng nhất là pháp lý phải chắc chắn, xem sổ thật kỹ là đất thổ cư và nằm trong khu dân cư nếu phân lô bán nền”, ông Hạnh nói thêm.
