Thậm chí, khi khóa sổ quý I, cụm từ này còn có chiều hướng phức tạp khi chủ đầu tư và khách hàng bế tắc trong thỏa thuận quyền lợi. Sắc xám của các vụ tranh chấp được cho là nhân tố lấn át tín hiệu lạc quan về hiệu suất tiêu thụ căn hộ. Bình diện này tạo nên tâm lý quan ngại từ các chuyên gia về độ dốc cán cân địa ốc.
Trả lời phỏng vấn Kinh tế & Đô thị về vấn đề trên, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu savills Hà Nội lại nhận định chưa đáng lo ngại. Hiện tại, các tranh chấp tuy vẫn có ảnh hưởng đến thị trường nhưng chỉ mang tính cục bộ, hiệu ứng không đủ mạnh để phá vỡ xu hướng tích cực.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu savills Hà Nội
Cục bộ và ngắn hạn
Ở góc độ đơn vị nghiên cứu chuyên sâu thị trường bất động sản (BĐS), bà đánh giá như thế nào về diễn biến “kiện tụng” của thị trường trong quý I/2017 vừa qua?
- Số đông các nhà đầu tư, khách hàng Việt đã rất thông thái trong việc tìm hiểu chủ đầu tư dự án. Việc ký kết hợp đồng cũng dựa vào các căn cứ pháp lý rõ ràng với sự tham vấn của luật sư, chứ không bằng cảm nhận chủ quan như trước. Mâu thuẫn về lợi ích giữa các chủ đầu tư và khách hàng vì thế được hạn chế hơn. Tuy nhiên, thị trường không thể lúc nào cũng chỉ có mặt tích cực. Bát đũa còn có lúc xô. Điều quan trọng là “xô” làm sao để không ảnh hưởng thái quá đến thị trường.
Chính vì lẽ đó, những mâu thuẫn, tranh chấp thời gian vừa qua là diễn biến thông thường của thị trường, liên quan đến công tác chuẩn bị. Ngay từ đầu, công tác này tại một số dự án không được đảm bảo kỹ lưỡng, tạo ra những hiểu lầm không đáng có với người mua nhà. Từ đây, có thể gây nên những ảnh hưởng nhất định đến thị trường, nhưng không đáng kể. Xét tổng thể xu thế tăng hiện tại của thị trường là tích cực và có nhiều thông tin hỗ trợ nội tại khác. Sức cầu của thị trường dự báo lội ngược dòng trong những quý kế tiếp.
Sự xói mòn niềm tin của khách hàng liệu có khiến kịch bản ảm đạm của thị trường quay lại sớm hơn không? Đơn cử như một cuộc khủng hoảng chẳng hạn?
- Nếu lấy nhân tố tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng để làm cơ sở nhận định thị trường quay lại thời kỳ ảm đạm là chưa đủ căn cứ. Bởi như tôi đã phân tích, đây chỉ là diễn biến mang tính chất cục bộ ở một số dự án. Do đó, tạm thời không gây ảnh hưởng đến thị trường địa ốc trong ngắn hạn. Thị trường hiện nay không phát triển theo hướng nở rộ ở tất cả các chủ đầu tư. Những dự án thật sự chất lượng, vị trí đẹp và năng lực DN tốt mới thu hút được khách hàng. Tuy nhiên, với những sản phẩm mà chủ đầu tư đã làm từ trước thì việc tranh chấp là khó tránh khỏi. Khâu xử lý quyền lợi đôi bên trong quá trình mua bán là có nhưng chưa lấn át toàn thị trường. Bao giờ cũng vậy, cục bộ không phải tất cả.
Theo bà, việc một số khách hàng trưng biển bán nhà, biểu tình gây sức ép với chủ đầu tư liệu có tác động đến mặt bằng giá của các dự án cùng địa bàn?
- BĐS là một dạng hàng hóa tương đối nhạy cảm, khi có mâu thuẫn quyền lợi ngay lập tức có thể ảnh hưởng tới tốc độ tiêu thụ và đương nhiên, giá căn hộ vì thế cũng bị kéo giảm xuống. Dù vậy, tác động xấu lên giá nhà về cơ bản chỉ ảnh hưởng đến dự án đang có tranh chấp. Kinh nghiệm cho thấy, khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 5 - 10%, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp nghiêm trọng. Những dự án xung quanh hầu như không chịu tác động do đã định hình mặt bằng giá. Tuy nhiên, thực tế tại những dự án tranh chấp, chủ đầu tư gần như đã bán xong sản phẩm cho khách hàng và nhà đầu tư. Thiệt thòi về giá trị giao dịch trên thị trường vì thế chủ yếu thuộc về các nhóm đối tượng này.
Nguồn cung từ tái thiết chung cư cũ
Việc cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ tại nhiều "vị trí vàng" trong khu vực nội đô có được kỳ vọng tung ra một lượng hàng mới tiềm năng không, thưa bà?
- Nhu cầu đầu tư nhà ở khu vực “lõi” trung tâm bao giờ cũng thu hút DN, nhưng quỹ đất rất hạn chế. Các dự án đã và đang làm lại không còn nhiều. Cho nên, một số chủ đầu tư tính đến việc cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ có "vị trí vàng”, thậm chí “kim cương”. Trong tương lai, hoạt động này một mặt cải thiện chất lượng nhà ở, bộ mặt đô thị, mặt khác giúp gia tăng lượng hàng mới trong khu vực vốn đã cạn quỹ đất. Đơn cử như khu vực các nhà tập thể cũ Thành Công (Ba Đình) nếu được tái thiết sẽ cung cấp một lượng hàng mới chất lượng cao khi sở hữu vị trí đắc địa hay view hồ ngay trong vùng “lõi” trung tâm. Thậm chí, vì điều kiện phát triển, có thể một số khu tập thể sẽ định hướng phát triển đạt đến chất lượng cao cấp, tương xứng với tiềm năng của dự án. Tuy nhiên, mặt bằng chung là hướng đến phân khúc căn hộ trung cấp.
Sự cạnh tranh vì thế là điều khó tránh khỏi?
- Hầu hết các khu chung cư cũ đều nằm trong các khu vực đã phát triển, gần trung tâm TP, nhiều tiện ích, hạ tầng đồng bộ như Ba Đình, Hoàn Kiếm… rất hợp thị hiếu người mua nhà có tiềm lực tài chính. Cho nên, vấn đề cải tạo và xây mới các khu chung cư cũ sẽ tạo ra sự sôi động cho thị trường. Không chỉ các dự án căn hộ thương mại trong cùng địa bàn mà các dự án thuộc khu vực khác cũng chịu sức ép cạnh tranh. Thế nhưng, tiến độ tái thiết chung cư cũ ở Hà Nội đang rất hạn chế. Trước mắt, sự cạnh tranh từ nguồn hàng là có, nhưng chưa thật sự đáng lưu tâm.
Xin cảm ơn bà!
