Dữ liệu bất động sản chưa đủ tin cậy
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá năng động nhất khu vực châu Á, có tốc độ tăng trưởng hằng năm 15%. Đây cũng là ngành được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới với tiến độ đô thị hóa tăng nhanh và nền kinh tế phát triển cao. Hiện nay dân số đô thị là 44 triệu người, sinh sống tại 862 đô thị, chiếm 45% dân số. Dự báo đến năm 2025, dân số đô thị sẽ tăng lên 53 triệu người tại 1.000 đô thị, chiếm 50% dân số. Trong tương lai xa, giai đoạn 2050 - 2070, tỷ lệ dân số đô thị sẽ đạt mức 70 - 75%.
Tuy nhiên, ngành bất động sản vẫn đang đối mặt với những vấn đề nội tại khi quy mô ngày càng tăng với tốc độ ngày càng nhanh thì việc thiếu thông tin dữ liệu khiến cho thị trường đứng trước nguy cơ rủi ro cao. Đơn cử như xuất hiện tình trạng “lừa đảo” giấy tờ, dự án; hay như phân lô bán nền không phù hợp; các đợt "sốt" giá tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng" bất động sản...
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thiếu hụt nguồn thông tin về thị trường bất động sản là một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường. Việc thiếu hụt thông tin đã khiến cho hàng loạt các dự án không đáp ứng được yêu cầu về pháp lý được rao bán công khai trên thị trường, gây ra nhiều hệ lụy xấu cho sự phát triển chung và mang đến rủi ro cho người dân.
“Việc minh bạch thông tin là vấn đề hết sức quan trọng, trong bối cảnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài và các thương vụ M&A ngày càng lớn mạnh trên thị trường bất động sản của Việt Nam. Minh bạch thông tin đã trở thành xu thế toàn cầu hóa, mang lại sự cạnh tranh lành mạnh, giúp mở rộng quá trình thu hút vốn đầu tư và giảm thiểu các rủi ro trong kinh doanh bất động sản”, ông Đính nhận định.
Cũng liên quan đến thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, hàng quý, hàng năm, Bộ Xây dựng công bố các báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Tổng cục Thống kê cũng công bố số liệu thống kê về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản. Ngoài ra còn có các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản thực hiện theo tháng, quý và cả năm.
Tuy vậy, theo PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, tại Việt Nam đang có nhiều bất cập đối với hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản. Thứ nhất, thể chế trong lĩnh vực này chậm được hoàn thiện, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch.
Thứ hai, mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa phù hợp, còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Thứ ba, quy trình đăng ký thủ công, tồn tại nhiều sai sót, dễ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu từ phía cán bộ đăng ký. Thứ tư, thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đã không phản ánh chính xác, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây bức xúc trong xã hội.
PGS.TS. Trần Kim Chung cũng dẫn chứng, năm 2009, Bộ Xây dựng đã đưa vào tính thử các chỉ số liên qua đến giá và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều lý do và nguyên nhân, đến nay, các chỉ số của Bộ Xây dựng vẫn chưa được chính thức công bố. Tương tự như vậy, Tổng cục Thống kê cũng đã có sự án về điều tra, tính toán chỉ số giá thị trường bất động sản từ năm 2018. Tuy vậy, đến nay, chỉ số giá bất động sản chính thức của Tổng cục Thống kê cũng vẫn chưa hiện thực.
Chưa có báo cáo nào mang tính thống nhất, tổng thể, cả nước về đất đai, nhà ở và bất động sản; tính cập nhật của thông tin chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Báo cáo quý thường công bố sau một tháng, báo cáo năm thường công bố vào tháng sau của năm sau.
Đi tìm giải pháp hoàn chỉnh dữ liệu thị trường
Để khắc phục những bất cập trong lĩnh vực bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước cần sớm xây dựng hệ thống thông tin tổng thể về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Trước tiên là cần phải sửa đổi các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.
PGS.TS. Trần Kim Chung cho hay, Quốc hội cần ban hành các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045. Trong đó, nội dung thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản phải tương thích, phối hợp với nhau thành một chỉnh thể thống nhất.
Đưa vào các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng: Cập nhật tự động theo thời gian; thông tin phải phủ trùm cả nước; thông tin đất đai, nhà ở, bất động sản phải kết nối thông tin với dữ liệu cá nhân (căn cước công dân…); thông tin phải công khai, minh bạch và dự báo được; sử dụng thông tin có tính phí…
Giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm. Đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia.
Tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.
Về phía Tổng cục Thống kê: Tạo lập phương pháp, số liệu và tính toán, công bố các hệ thống số liệu, chỉ số giá và chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản một cách chính thức, vận hành đồng bộ và hiệu quả.
Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, với bài toán minh bạch dữ liệu thị trường bất động sản, không chỉ trông chờ vào cơ quan nhà nước, mà các hiệp hội doanh nghiệp có thể chủ động tiên phong xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai một cách độc lập để Nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng.
“Tôi nghĩ rằng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thể đứng ra chủ động xây dựng cơ sở dữu liệu, có thể tiên phong thuê chuyên gia, nhà nghiên cứu để xây ra bộ chuẩn mực để từ đó các doanh nghiệp tham gia cam kết thực hiện bộ chuẩn mực đó, người dân, nhà đầu tư cũng có thể dựa trên các dữ liệu đó để đầu tư, xuống tiền một cách hiệu quả nhất”, TS. Vũ Tiến Lộc nhận định./.
