Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Lộc Sơn Hà Land, tác giả của nhiều cuốn sách nghiên cứu về thị trường bất động sản, xoay quanh vấn đề này.
PV: Thị trường bất động sản năm 2019 sắp khép lại. Nhìn lại chặng đường đã qua, trên góc độ một chuyên gia nghiên cứu và tham gia thị trường với vai trò là nhà môi giới, ông nhận định như thế nào về diễn biến bất động sản du lịch vừa qua?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: 2019 là năm thị trường chững lại sau khoảng thời gian phát triển nóng 2016 - 2018. Sự giảm tốc của thị trường đã xảy ra. Tuy nhiên, một tín hiệu sáng trong bức tranh bất động sản du lịch vừa qua, đó là sự điều chỉnh của một số mô hình sản phẩm mới.
PV: Theo ông đâu là những nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản du lịch từng “làm mưa, làm gió” suốt một thời gian dài lại có sự chững lại như vậy?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi nghĩ chu kỳ phát triển như đồ thị hình sin. Những yếu tố khiến phân khúc bất động sản du lịch “hạ nhiệt” xuất phát từ 4 lý do.
Thứ nhất, vấn đề liên quan tới pháp lý. Bất động sản du lịch hiện nay đang gặp điểm nghẽn từ hành lang pháp lý. Dòng sản phẩm mặt đất ven biển dù đang hấp dẫn nhưng lại chưa có sự đồng bộ về mặt pháp lý. Nơi cấp sổ lâu dài, nơi chỉ có giấy chứng nhận sở hữu 70 năm hay 50 năm. Đặc biệt, loại hình condotel - một sản phẩm từng rất ăn khách cũng chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng. Điều này khiến người mua lo lắng, phân vân.
Thứ hai, chính các chủ đầu tư cũng quan ngại khi triển khai các loại hình bất động sản. Một phần loay hoay, một phần cẩn trọng khiến dòng sản phẩm nghỉ dưỡng chậm được tung ra.
Thứ ba, việc siết tín dụng trong giai đoạn vừa qua cũng góp phần ảnh hưởng tới sự chững lại của thị trường. Đó không hoàn toàn là khó khăn và trở ngại lớn nhưng rõ ràng, tác động của nó là có.
Thứ tư, lượng cung bất động sản từ năm 2016 - 2018 đổ bộ rất ồ ạt. Và đã đến lúc, thị trường cần bước vào giai đoạn điều tiết lại cho hợp lý.
PV: Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, từ nửa cuối năm 2018 cho đến nay, thị trường bất động sản du lịch đã xuất hiện mô hình phức hợp, gắn đầy đủ các dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú, mua sắm, thể thao, giải trí trải nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu một điểm đến cho tất cả (All - in - one) của du khách. Một trong những sản phẩm đó là ApartHotel - sự kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích của khách sạn tiêu chuẩn quốc tế 5 sao và tiện nghi của một căn hộ cao cấp. Ông đánh giá như thế nào về sự xuất hiện của mô hình mới này?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi nghĩ đó là một tín hiệu tốt. Nó giải quyết được sự lo lắng cho khách hàng. Đầu tiên là khả năng khai thác. Thứ hai là khả năng đáp ứng thị hiếu du lịch.
Thị trường đang dịch chuyển theo hướng hình thành các căn hộ khách sạn theo đúng nghĩa của nó. Ưu thế của loại hình này, khách hàng tự khai thác được, hoặc có thể cho thuê lại, hoặc cho chủ đầu tư thuê như một căn hộ thông thường. Loại hình này mang lại nhiều giá trị rất tốt cho khách hàng.
Trong khi đó, condotel thường sẽ phải cam kết để chủ đầu tư thuê lại. Đó là một điểm vướng đối với các khách hàng muốn đầu tư.
Chưa kể, pháp lý của mô hình ApartHotel (hay còn hiểu là căn hộ khách sạn) đã rất rõ ràng, là 50 năm hoặc 70 năm. Quan trọng nhất, khách hàng hiểu tính pháp lý sẽ an tâm bỏ vốn hơn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch đang chững lại, loay hoay kiếm tìm một dòng sản phẩm ưu thế thì việc chủ đầu tư đưa ra mô hình với tính năng All - in - one sẽ dễ dàng trở thành tâm điểm thu hút.
PV: Như ông vừa nhận định, ApartHotel đang trở thành một phiên bản khá hoàn hảo khi lấp đầy những khoảng trống mà condotel đang vướng phải. Liệu rằng, mô hình mới này có thổi lên những luồng gió mới cho thị trường bất động sản du lịch?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi nghĩ là có! Bởi trong bối cảnh mà nhà đầu tư đang “khát” một sản phẩm để bỏ vốn, tìm kiếm lợi nhuận thì sự xuất hiện của ApartHotel là rất thích hợp.
Tôi đánh giá đây là mô hình nhiều ưu thế về khai thác, kinh doanh, rủi ro về tranh chấp giữa khách hàng và nhà đầu tư rất thấp. Thế nên, ApartHotel là đáp án giải quyết được hoàn toàn lo lắng mà khách hàng đang băn khoăn.
Một sản phẩm đáp ứng đúng thị hiếu của khách hàng sẽ thúc đẩy thị trường chuyển động tích cực. Đây cũng là yếu tố lấy lại niềm tin cho khách hàng.
PV: Ông đánh giá như thế nào về sức hút của dòng sản phẩm mới này trong năm 2020?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Với ưu thế tốt như vậy thì không có lý do gì mô hình này sẽ không tỏa sáng trong năm 2020. Thị trường luôn có sự thay đổi để phù hợp nhất với cung - cầu. Chưa kể, ApartHotel sẽ mang lại cơ hội đầu tư tốt cho các khách hàng.
PV: Và phân khúc bất động sản du lịch trong năm tới sẽ vận động theo quỹ đạo như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: 2020 sẽ là năm của những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Họ kiếm tìm những loại hình có khả năng khai thác tốt giá trị như nhà phố thương mại hay căn hộ khách sạn. Và loại hình nào tiềm năng sẵn vẫn sẽ dẫn dắt toàn bộ thị trường. Thực ra khách hàng vẫn muốn tìm kiếm sản phẩm bất động sản có khả năng tăng trưởng tốt.
PV: Cơ sở nào khiến ông đưa ra những nhận định đầy lạc quan về bức tranh thị trường bất động sản du lịch trong thời gian tới như vậy?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nếu nói về chu kỳ 10 năm của nền kinh tế thì 2009 là đỉnh điểm của chu kỳ trước. Đến nay là tròn 10 năm. Nhưng các yếu tố kinh tế vĩ mô 2019 lại rất ổn định, nhiều tín hiệu tích cực. Lạm phát được kiềm chế tốt, lãi suất ngân hàng bình ổn. Nhu cầu về nhà ở, đầu tư bất động sản vẫn tốt.
Mặc dù trong năm 2019, một số yếu tố pháp lý, loại hình bất động sản chưa rõ ràng nên nguồn cung có phần dè dặt, nguồn cầu lại cẩn trọng và khắt khe. Nhưng đây là thời điểm thị trường có sự điều tiết lại.
Đặc biệt, thị trường đang xuất hiện những làn sóng mới, tạo ra niềm tin và kỳ vọng với các nhà đầu tư.
PV: Trong thời điểm như hiện nay và sắp tới, nhà đầu tư nên đưa ra các tiêu chí như thế nào trước khi bỏ vốn? Và theo ông, thị trường nghỉ dưỡng nơi đâu sẽ trở thành “hố đen” hút vốn?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Đầu tiên yếu tố chủ đầu tư uy tín là điều không thể bỏ qua. Ngoài ra, nhà đầu tư buộc phải chú ý tới tính pháp lý của dự án.
Nhà đầu tư phải tính toán đến khả năng khai thác, tạo ra dòng tiền của các sản phẩm bất động sản du lịch.
Lãi suất cũng là một yếu phải quan tâm, tránh để tình trạng lãi suất quá cao, dòng tiền bất động sản bị âm. Khách hàng phải trả tiền cho bất động sản đó trong khi giá trị của nó không tăng lên.
Pháp lý, lợi nhuận (tức khả năng tăng lãi vốn), dòng tiền của bất động sản đó có vận hành hiệu quả hay không và thương hiệu của sản phẩm đó là những tiêu chí mà khách hàng buộc phải chú ý.
Tôi cho rằng, trong năm 2020, Ninh Thuận, Phú Yên, Quảng Bình sẽ là thị trường đầy hấp dẫn nhờ giá vốn thấp, ưu thế từ sản phẩm mới. Đặc biệt là Ninh Thuận, nơi đây đang được doanh nghiệp bất động sản rót hàng nghìn tỷ đồng.
Cảm ơn những chia sẻ của ông!
