Một năm nhìn lại thị trường nhà ở: Vẫn tiếp tục những câu chuyện cũ...

Nhìn lại thị trường nhà ở trong một năm qua, rất khó để tìm ra những dấu ấn nổi bật. Thay vào đó, thị trường này vẫn tiếp tục những câu chuyện cũ điển hình như mất cân đối cung - cầu, giá nhà chỉ tăng không giảm, khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội… Không có gì nổi bật có lẽ là điểm nổi bật của thị trường nhà ở trong năm 2023?

******

Luẩn quẩn câu chuyện mất cân đối cung - cầu

Khó khăn chung của thị trường bất động sản đã bao trùm lên cả phân khúc nhà ở, khiến những thách thức, bất cập, đặc biệt là tình trạng mất cân đối cung - cầu trước đây càng thêm trầm trọng.

Trong khi sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn về các đô thị lớn, nhất là các đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP.HCM ngày càng mạnh, đẩy nhu cầu nhà ở tại đây tăng vọt thì vài năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường lại ngày càng hạn chế. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đã phải trải qua một quãng thời gian không mấy dễ dàng do pháp lý chồng chéo, dòng tiền khan hiếm và tâm lý nhà đầu tư sụt giảm thì việc cải thiện nguồn cung lại càng thêm khó khăn.

Tuy nhiên, nhìn nhận thẳng thắn thì nguồn cung nhà ở chỉ khan hiếm phân khúc giá rẻ, bình dân, còn phân khúc trung và cao cấp cơ bản đã bão hòa. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp mà bỏ quên đi phân khúc bình dân. Vì vậy, phần lớn bất động sản nhà ở hiện nay đều hướng đến “bán cho người có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng”, “người có nhu cầu sử dụng lại không có khả năng chi trả”.

“Tôi tin nếu thống kê đầy đủ số căn hộ, nhà ở đã xây xong nhưng chưa bán và đang xây dựng dở trên toàn quốc thì chắc chắn sẽ vượt nhu cầu nhà ở của toàn bộ người dân. Có nghĩa, tổng thể nguồn cung nhà ở không thiếu, chỉ thiếu phân khúc giá rẻ, bình dân”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ với Reatimes.

Theo GS. Võ, nguồn cung nhà ở hiện nay thừa mà lại thiếu. Thừa ở phân khúc cao cấp, thiếu ở phân khúc giá rẻ. Còn nguồn cầu nhà ở hiện nay nhiều mà lại ít. Nhiều ở phân khúc có giá phù hợp, bình dân; ít ở phân khúc hạng sang, cao cấp. Do đó, mấu chốt của việc mất cân đối cung - cầu nhà ở là do cơ cấu nguồn cung đang có sự chênh lệch.

Báo cáo của Savills hồi đầu quý III/2023 cho thấy, tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường chỉ đạt khoảng 20.000 căn nhưng căn hộ hạng B chiếm đến 92%, còn căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 5%. Tỷ trọng căn hộ giá rẻ liên tục giảm mạnh nhiều năm qua, trong khi phân khúc này từng chiếm đến một nửa nguồn cung căn hộ vào năm 2015.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong quý III cũng chỉ ra, căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Rổ hàng trong quý có 47% là căn hộ cao cấp, theo sau là căn hộ trung cấp với 39%, còn lại là sản phẩm thấp tầng, đất nền.

Thay vì tập trung xây dựng loại hình nhà ở bình dân mà người dân cần, phù hợp túi tiền người mua ở những thành phố lớn, các doanh nghiệp bất động sản đổ xô phát triển căn hộ cao cấp, biệt thự liền kề, nhà phố mặt tiền trong nhiều năm liền. Khi Hà Nội, TP.HCM không còn đất trống cho các dự án mới, doanh nghiệp bất động sản dịch chuyển về các tỉnh, xây dựng những khu đô thị hàng trăm, hàng nghìn hecta. Tuy nhiên, chỉ một tỷ lệ rất thấp người mua nhà tại các khu đô thị mênh mông ở địa phương là mua để ở, còn lại khách hàng chủ yếu mua để đầu tư, đầu cơ chờ giá lên.

Chính điều này mà hơn 21,2% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng tài trợ cho bất động sản, có nghĩa là 100 đồng cho vay thì bất động sản chiếm đến 21,2 đồng (theo Ngân hàng Nhà nước) vẫn không đủ cho việc phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền và nhu cầu của đại đa số người dân.

Rõ ràng, không có lĩnh vực nào của nền kinh tế được đầu tư vốn nhiều đến vậy. Thế nhưng nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị vẫn thiếu, trong khi hàng triệu căn penthouse, shophouse lại dư thừa, bỏ hoang. Điều này không chỉ làm méo mó sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn làm méo mó cả dòng tiền cho vay của các ngân hàng, đặc biệt là không phản ánh được trung thực bản chất sử dụng đất đai.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để giải được bài toán cung - cầu nhà ở này cần đi từ vấn đề cơ bản là “ai là người sử dụng?”. Bởi tất cả các tầng nấc trung gian mua đi bán lại đều phải đến người sử dụng cuối cùng là người chi trả cho toàn bộ quá trình. Còn nếu tiếp tục chạy theo sản phẩm cung ứng cho nhóm đối tượng có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng thì câu chuyện cung - cầu, có lẽ 100 năm sau cũng không giải quyết được.

Giá nhà chỉ tăng không giảm

Dù không phải là một vấn đề mới, song câu chuyện tăng giá nhà cũng được xem là một điểm nổi bật trong bức tranh nhà ở năm 2023. Những tưởng thị trường bất động sản khó khăn, giá bán nhà sẽ có xu hướng giảm nhưng trên thực tế, giá nhà trong năm qua không những không giảm mà vẫn duy trì đà tăng, quý sau cao hơn quý trước.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư trung bình cũng tăng 2,7% theo quý, 0,8% theo năm và đạt khoảng 32 triệu đồng/m2. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%.

Tại TP.HCM, giá nhà cũng diễn biến tương tự khi cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận giá bán quý sau cao hơn quý trước. Riêng thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đã đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý II.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, việc tìm kiếm một căn hộ bình dân có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM lúc này thực sự là bài toán khó. Ở thời điểm năm 2017 - 2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55 - 60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.

“Vì vậy với số vốn 2 tỷ, người mua nhà “đỏ mắt” cũng không tìm ra căn hộ mới ở vị trí các quận trung tâm thành phố”, ông Đính nói.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công đang được tăng đều qua mỗi năm thì chi phí để xây dựng một ngôi nhà cũng sẽ tăng theo tương ứng. Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.

Giá nhà tăng đều, tăng mạnh qua mỗi năm, mỗi quý, trong khi thu nhập của đại bộ phận người dân không có nhiều thay đổi đã khiến giấc mơ có một chốn an cư của người dân thực sự ngày càng xa vời.

Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, nếu người lao động ở Hà Nội dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà thì người mua phải “cày cuốc” 169 năm mới sở hữu được một căn nhà mặt phố và 23 năm để sở hữu được một căn hộ chung cư. Bởi, ước tính thu nhập bình quân của người lao động tại Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm, trong khi giá rao bán trung bình nhà riêng trên trang này là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng.

Một dữ liệu đến từ nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng trưởng giá nhà đang cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Từ nhiều năm trước, khả năng chi trả của người dân để sở hữu một căn hộ tại các thành phố lớn đã khó, cho nên khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà thì cơ hội để sở hữu một căn hộ của người dân lại càng thêm khó khăn, nếu không muốn nói là không thể.

Cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội vẫn là dấu hỏi lớn

Cùng với việc mất cân đối cung - cầu, giá nhà tiếp tục tăng thì việc cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội cũng là một trong những điểm đáng chú ý của thị trường nhà ở 2023.

Bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản cùng nhu cầu ở thực hiện hữu đã kéo nhiều doanh nghiệp địa ốc quay trở lại “dòng chảy” chính của thị trường. Theo đó, các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến việc phát triển nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Ngay từ đầu năm, rất nhiều doanh nghiệp đã hé lộ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và xem đây là phân khúc ưu tiên trong năm 2023 cũng như thời gian tới. Đơn cử như Tập đoàn Nam Long (NLG), tại đại hội cổ đông thường niên năm 2023 diễn ra hồi tháng 4, Chủ tịch HĐQT NLG cho biết, doanh nghiệp có dự định tham gia thị trường nhà ở xã hội với cam kết đóng góp 20.000 căn trong những dự án doanh nghiệp làm.

Chia sẻ tại đại hội cổ đông Công ty Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT HQC cũng khẳng định, năm 2023 Hoàng Quân tiếp tục đẩy mạnh phát triển lĩnh vực nhà ở xã hội, đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ nay đến năm 2030.

Một “ông lớn” khác là Công ty Cổ phần Vinhomes cũng cho biết, thương hiệu nhà ở xã hội Happy Home là một trong những trọng tâm phát triển của Vinhomes trong thời gian tới.

Vốn là phân khúc có nhu cầu cao nhưng nguồn cung nhà ở xã hội lại luôn trong tình trạng thiếu hụt. Thậm chí từ 2 năm trước, các đơn vị nghiên cứu thị trường đã nhắc đi nhắc lại về sự “tuyệt chủng” của nhà ở giá rẻ, trong đó có nhà ở xã hội tại các thành phố lớn, nhưng khi đó, các chủ đầu tư vẫn “say sưa” với bất động sản cao cấp. Chỉ từ khi thị trường bắt đầu rơi vào khó khăn từ cuối năm 2022 đến nay, các vấn đề về phát triển nhà ở xã hội mới được bàn đến nhiều hơn. Cơ quan nhà nước giai đoạn này cũng có những chính sách cụ thể hơn cho việc phát triển phân khúc được coi là trọng tâm này.

Cụ thể, đầu tháng 4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đề án đã cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ trong việc phát triển nhà ở xã hội, xem đây như là giải pháp để bù đắp nguồn cung nhà ở có giá phù hợp túi tiền người dân, hỗ trợ người dân có thu nhập thấp được tiếp cận.

Tuy nhiên dù được Nhà nước quan tâm, doanh nghiệp có phần “hăng hái” thì việc tham gia làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội giai đoạn này cũng không hề dễ dàng và để đạt được mục tiêu Đề án đề ra lại càng không đơn giản.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, không phải tự nhiên mà nhiều năm qua số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay. Bởi cơ bản, việc phát triển phân khúc này gặp không ít thách thức. Từ biên lãi không cao (giới hạn 10%), pháp lý khó tương đương nhà ở thương mại cho đến giá bán và đối tượng bán phải theo quy định.

Nhằm tăng thêm trợ lực để thúc đẩy Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội thực hiện hiệu quả, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ về nguồn vốn. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, với lãi suất cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội vay là 8,7% mỗi năm thì cũng chưa đủ để tạo nguồn vốn rẻ cho các doanh nghiệp thực hiện phân khúc này. Chưa kể, rất nhiều bất cập trong cơ chế pháp lý cho quá trình làm nhà ở xã hội của doanh nghiệp vẫn còn đó.

“Được xem là phao cứu sinh cho doanh nghiệp bất động sản mỗi khi thị trường bế tắc nhưng để chuyển hướng phát triển phân khúc này, các doanh nghiệp địa ốc không hề dễ dàng. Khó khăn từ khâu tìm kiếm quỹ đất cho đến khâu hậu kiểm đã và đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại loại hình nhà ở xã hội. Vì vậy, bên cạnh tạo điều kiện về dòng vốn, cũng cần có các cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư sẵn sàng phát triển phân khúc này”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, phân khúc nhà ở cũng không tránh khỏi những khó khăn. Do đó, việc mất cân đối cung - cầu, giá nhà liên tục tăng hay câu chuyện phát triển nhà ở xã hội còn nhiều thách thức vốn là những thực tế tồn tại nhiều năm qua lại có dịp hiện lên rõ nét hơn trong năm 2023.

Tuy nhiên, nhìn trong tương quan với các phân khúc bất động sản khác, bất động sản nhà ở vẫn được coi là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường. Trong đó, thanh khoản tốt của dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội chính là "lối thoát hiểm" cho nhiều doanh nghiệp bất động sản./.