Nếu xét về bản chất của bất động sản thì đây là một tài sản (quyền với tài sản theo quy định Bộ Luật dân sự). Bất động sản chịu một cơ chế điều chỉnh của Luật và phải tuân thủ cả về nội dung của quan hệ hợp đồng chuyển nhượng và cả quan hệ hình thức của hợp đồng chuyển nhượng (công chứng).
Để một bất động sản được chuyển nhượng hợp pháp thông qua công chứng (bán) thì cần có đủ thông tin về người mua, nguời bán, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, đồng thời phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí trước bạ. Xác lập nghĩa vụ này thông qua khung giá đất hoặc giá nhà để làm căn cứ tính thuế. Do đó, theo điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng.
Theo Điều 439 của Bộ Luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán hoặc được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm được chuyển giao trừ các trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hoặc pháp luật có quy định khác đối với tài sản mua bán mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký đối vơi tài sản đó.
Vậy mua bán bất động sản trên blockchain thực chất là đầu tư tài chính hay là mua bán bất động sản? Ai sẽ là người định giá giá trị thật? Ai là người sở hữu thật sự? Bạn mua chung bất động sản thông quan tucken được phát hành thực ra là tiền số (tucken) hay là chứng khoán (giấy tờ có giá trị như tiền)?
Nếu mua bán bất động sản thông qua blockchain và tucken thì bản chất của xác lập quyền sở hữu của bất động sản là không hề có, nó chỉ là chứng nhận cổ phần cho một tài sản mà nhiều người cùng mua. Câu hỏi đặt ra là giấy tờ pháp lý bất động sản gốc như: Hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà do ai nắm giữ và đứng tên?
Ngoài ra còn nhiều câu hỏi khác cần trả lời như: Nếu bất động sản mua chung thì người nắm giữ và đứng tên là một tổ chức hay cá nhân? Trong trường hợp họ đem bất động sản đó tiếp tục thế chấp ngân hàng thì ai sẽ là người kiểm soát vì tất cả người mua đều không có quyền sở hữu trên giấy chứng nhận, không có quyền sử dụng và không có quyền định đoạt số phận của tài sản đó?
Trên thực tế sẽ thông qua một công ty, công ty này đưa ra dự án hay một đối tượng tài sản là A, tài sản này được định giá là B, đem phần B này chia nhỏ thành từng phần và quy đổi ra tucken, sau đó dùng tucken này bán cho người mua. Người mua giữ tucken này chờ tăng giá bán đi thu tiền về hoặc chờ để bất động sản đó được đưa vào khai thác và được chia lợi nhuận phần khai thác. Một cách khác nữa là bất động sản đó sẽ được bán đi khi được giá và người mua được chia lợi nhuận thông qua phần trăm bằng chứng cổ phần mà mình nắm giữ. Trong thời gian giữ tucken cũng có thể khóa tucken lấy lãi gọi là Staking (nếu nhà cung cấp và tạo lập tucken trên nền tảng của hệ sinh thái (ecosystem) có chức năng staking).
Vậy nếu phát hành tucken để bán tạo ra hình thức mua chung bất động sản trên blockchain thì sẽ dùng căn cứ pháp lý nào để ngăn chặn rủi do trên nền tảng tiền kỹ thuật số và cụ thể là tài sản NFT hóa này?
Trên thực tế, việc chia nhỏ bất động sản theo từng phần (giấy tờ có giá trị tương ứng một khoản tiền) thì đó là thị trường tài chính hay thị trường tài sản? Trên blockchain phát hành tucken để bán thì bản chất nó của hoạt động này là gì? Là phương tiện thanh toán? (bất hợp pháp vì pháp luật Việt Nam chưa có công nhận crypto là một phương tiện thanh toán), hay nó là bằng chứng cổ phần (pos). Trong trường hợp này người mua được hưởng phần trăm lãi suất, hưởng lợi nhuận, lợi tức từ số vốn mình tham gia hay là quyền sở hữu chung? (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà với tư cách đồng sở hữu).
Mặc dù với phương pháp nào đi chăng nữa thì với loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu sẽ được xác lập hợp pháp bằng việc thực hiện đủ các yêu cầu về mặt hình thức, điều kiện chuyển nhượng hay các nghĩa vụ khác sang tên, xác lập quyền sở hữu tài sản mới hợp pháp.
Vậy xin hỏi lại một lần nữa, đó là bản chất của thị trường tài sản hay bản chất nó là tham gia vào thị trường tài chính? Vì nếu không xác định rõ thì cơ chế giải quyết tranh chấp sẽ rất nguy hiểm và không bảo vệ được nhà đầu tư khi tham gia mua chung bất động sản thông qua blockchain.
Nếu xem là tài sản thì gốc của tài sản này là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tucken? Và cho dù có xét dưới góc độ nào thì cũng có nhiều yếu tố rủi ro.
Quan hệ mua chung này xuất phát từ sự tự nguyện và không "cùng một thời điểm" của nhiều nhà đầu tư mua chung. Bởi khi mua chung một tài sản được chia nhỏ phần tiền, người mua khi mua không xác lập về mặt hình thức pháp lý được ngay mà phải đủ số lượng người (ví dụ nhà 5 tỷ chia làm 100 phần thì mỗi phần là 50 triệu đồng) quan hệ mua bán hoàn thành khi bên mua (số lượng người mua hết phần giá trị tài sản) thì quan hệ đó mới đầy đủ nghĩa vụ tiền - hàng theo luật dân sự cho một tài sản cụ thể. Quan hệ hợp đồng mới được hoàn thành về nội dung thanh toán đủ 100% giá trị mua bán.
Tuy nhiên hình thức sau khi mua chung đó sẽ thế nào? Xác lập quyền sở hữu là đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà bởi nhóm người mua chung đó theo hình thức đồng sở hữu? Hay bạn chỉ có bằng chứng cổ phần là việc sở hữu tucken thể hiện rằng bạn chỉ được quyền hưởng lợi tức chứ không phải là quyền với tài sản (quyền tài sản gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt).
Việc mua chung bất động sản cũng sẽ sinh ra vô cùng nhiều bất cập. Ví dụ như khi bạn muốn bán phần của bạn đi sẽ xử lý ra sao? Bạn chuyển nhượng bằng chứng cổ phần đó đi thu tiền về hay bạn sẽ chuyển nhượng tucken là cái xác minh số lượng tiền bạn đầu tư vào thông qua tucken để thu tiền về? Hay bạn sẽ phải tuân thủ việc tham gia tới khi được quyền bán? Hoặc bạn phải staking số lượng tucken đó vào để bạn hưởng lãi? Bạn sẽ được đưa lên một nền tảng giao dịch là bằng chứng tài sản số là NFT để bán và tuân theo giá trị thị trường gọi là sàn giao dịch? Người bán sẽ mua thu hồi lại? Hoặc người mua khác sẽ mua lại phần tucken của bạn theo giá lúc bán? Hoặc bạn sẽ phải mua bán với giá trị tăng giảm của thị trường coin, tucken? Thật sự là những câu hỏi không có hồi kết và chưa có bất kể văn bản Luật nào làm hành lang pháp lý làm rõ điều này.
Về mặt nguyên tắc, nếu có việc mua chung bất động sản phải được xác lập về mặt pháp lý bằng một văn bản Luật, dưới luật như Nghị định, thông tư... để xác nhận rõ bản chất của quan hệ này là mua bán, đầu tư là tài sản hay là tài chính. Nếu không sẽ phải chạy theo để xử lý hậu quả sau những đợt bán ra và không có căn cứ để xử lý tranh chấp cả nội dung lẫn thẩm quyền xử lý.
Nói đơn cử, nếu không xem việc mua bán chung là mua bán tài sản, chúng ta sẽ không có hành lang pháp lý xử lý tranh chấp bởi nó thông qua phương tiện là crypto - tucken. Cụ thể là: Nếu pháp luật không xem coin, crypto (tiền số) là tài sản thì mọi giao dịch, lừa đảo, tranh chấp sẽ nằm ngoài vòng pháp luật và không thể xử lý được kể cả về thẩm quyền, kể cả về bản chất. Nhưng nếu coi là một tài sản thì vô hình chung đã xác nhận về pháp lý rằng tiền số là một tài sản hợp pháp. Vậy văn bản nào quy định điều này?
Phải xác định rõ ràng rằng, quan hệ huy động tiền từ việc chia nhỏ bất động sản là quan hệ mua bán tài sản (Luật Dân sự) hay mua bán tiền số. Việc xác lập quyền cho người mua là xác lập quyền tài sản hay xác lập quyền tài chính với giấy tờ có giá trị như tiền và tuân thủ theo quy luật giá thị trường như chứng khoán, hay nó là việc mua bán tự do không có điều chỉnh của pháp luật như tiền điện tử (tucken).
Câu chuyện về mua chung bất động sản không xa lạ trên thế giới, tuy nhiên dưới góc độ áp dụng blockchain, Luật sư Vũ Ngọc Dũng khẳng định đó là tải sản số hoặc là NFT và cũng có thể là những mã tucken. Còn việc xác lập quyền mua chung theo cách sở hữu chung (cả chục, trăm, thậm chí ngàn người) thì việc xác lập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tài sản vô cùng phức tạp.
Hiện tại, chưa có một văn bản pháp luật nào điều chỉnh việc đầu tư bất động sản thông qua blockchain. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro. Chưa nói tới các loại bất động sản khác nhau lại có điều kiện mua bán khác nhau theo Luật định. Ai sẽ là người thẩm định bất động sản được phát hành trên blockchain đủ điều kiện bán hay chưa? Định giá là bao nhiêu hay sẽ do người phát hành tucken tự định giá? Cơ quan nào kiểm toán hay kiểm soát sự vận hành khai thác bất động sản đó nếu nó là bất động sản dòng tiền? Khi khai thác, mua đi bán lại bất động sản mua chung thì lời lỗ xử lý ra sao hay thả nổi theo giá của tucken trên thị trường tiền điện tử?
Vậy có xem đây là đầu tư tài chính không? Mà nếu nó là đầu tư tài chính thì quan hệ này được xem là "chứng khoán hóa bất động sản" hay là "crypto hóa bất động sản"? Nếu là chứng khoán hóa bất động sản thì Ủy ban chứng khoán kiểm soát việc này ra sao? Nếu không làm rõ và kiểm soát chặt chẽ thì sẽ sinh ra hậu quả kinh khủng hơn so với kênh huy động sơ cấp, thứ cấp (trái phiếu bất động sản) bởi trên blockchain không ai có thể kiểm soát giao dịch.
Thiết nghĩ, nếu muốn loại hình mua chung bất động sản thông qua blockchain thì phải xác lập quyền tài sản với tài sản số, nếu không đây sẽ là cơ hội cho loại hình huy động vốn này. Vốn dĩ thị trường tiền kỹ thuật số có biên độ dao động rất cao, có thể biến động vài chục phần trăm theo giờ, theo ngày, theo tuần, do đó, rủi ro là vô cùng lớn (nếu theo sự vận hành của thị trường tiền điện tử).
Blockchain là xu hướng của thời đại, tuy nhiên để tránh rủi ro cho nhà đầu tư cần có xác nhận rõ ràng về việc bản chất mua chung bất động sản là gì? Đầu tư tài chính hay đầu tư tài sản. Nó là bằng chứng cổ phần (Proof of stake - POS) hay bằng chứng về tài sản (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản).
Thực tế bản chất của việc mua chung bất động sản thông qua tucken trên blockchain đang tồn tại các nước là không xác lập quyền sở hữu cho bất kể ai. Hoạt động thông thường sẽ thông qua một tổ chức huy động vốn cho một dự án và họ là người định giá tài sản, sau đó phân nhỏ phần tiền (tạm gọi là bằng chứng cổ phần) và người mua thông qua tucken để sở hữu tương ứng với số tiền đó trên tổng số phần trăm giá trị tài sản. Điều này khiến cho quan hệ tài sản không đúng nghĩa, họ không có quyền của một tài sản là: Chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Do đó, đây thực ra là một hình thức đầu tư tài chính mà bản chất là tham gia thị trường tiền điện tử, NFT... trên nền tảng blockchain.
