Hình thức mua chung không hành lang pháp lý
Nền tảng đầu tư tích lũy Infina - hình thành từ nền tảng mua chung bất động sản được gọi là Real Stake, được Công Ty Cổ Phần Real Stake Việt Nam, địa chỉ tại số 222 Điện Biên Phủ (phường 07, Quận 3, TP.HCM) quảng cáo là: “Không còn sự phức tạp, không yêu cầu số vốn lớn, hạn chế rủi ro thấp nhất, giúp mọi người bắt đầu hành trình đầu tư một cách dễ dàng.” Hiện tại, Infina cho phép khách hàng đầu tư vào bất động sản, chứng chỉ tiền gửi, chứng chỉ quỹ và tích lũy.
Theo đó, đầu tư bất động sản của Infina thực chất là nhiều người cùng đầu tư và chia sẻ lợi nhuận từ một bất động sản (căn hộ, nhà phố, shophouse...). Theo quảng cáo tại trang chủ Infina.vn: “Khách hàng có thể đầu tư một bất động sản tiềm năng chỉ với số tiền nhỏ một cách an toàn và tiện lợi. Các bất động sản được đánh giá và lựa chọn một cách khách quan bởi đội ngũ chuyên gia, đảm bảo các yếu tố tiềm năng sinh lời, an toàn pháp lý, chủ đầu tư uy tín”.
Cụ thể, mỗi bất động sản được Infina đăng tải trên website infina.vn hoặc trên ứng dụng Infina sẽ được chia thành 80 đến 150 phần có giá trị bằng nhau (giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi bất động sản). Khách hàng có thể sở hữu một hoặc nhiều phần của bất động sản, đồng thời có thể mua đi, bán lại các phần sở hữu này với Infina hoặc với khách hàng khác thông qua sàn giao dịch do Real Stake quản lý.
Bên cạnh đó, Infina cũng đưa ra cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6 - 9% tùy theo bất động sản, đổi lại nhà đầu tư chỉ mất phí quản lý là 1,5%/năm, phí giao dịch là 1% giá trị giao dịch cùng các loại thuế, phí giao dịch bất động sản theo quy định hiện hành. Infina cũng quảng cáo rằng khoản đầu tư của khách hàng sẽ được bảo lãnh 100% bởi ngân hàng.
Infina dường như là một hình thức đầu tư sinh lời tốt cho cả hai bên, thế nhưng đầu tư vào Infina lại xuất hiện một vấn đề nổi cộm là khách hàng không thực sự sở hữu bất động sản mà Real Stake mới là chính chủ đứng tên. Trong bất kỳ trường hợp nào thì khách hàng cũng không có quyền quyết định đối với bất động sản này, đồng thời do hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận nên khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự, doanh nghiệp có thể trả hoặc không. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hình thức mời mua chung bất động sản hoặc đầu tư theo từng phần thực chất là phương thức huy động tài chính của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản. Thay vì phát hành cổ phần, trái phiếu thì đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư hoặc sàn phân phối bán bất động sản theo phần và một phần tương đương giá trị một cổ phần.
Theo ông Châu, nhà đầu tư phải hiểu đây là phương thức đầu tư tài chính, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.
Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng, hiện nay mô hình này trong bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Theo đó, cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, nên dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Cụ thể hơn, mô hình mà Infina sử dụng thực tế là P2P platform, trong đó P2P là viết tắt của Peer-to-peer lending hay cho vay ngang hàng. Trong mô hình này, người có tiền (nhà đầu tư vào bất động sản) và người vay tiền (chủ đầu tư của bất động sản) sẽ được kết nối thông qua nền tảng của Real Stake. Hợp đồng thực hiện, theo chia sẻ từ nhà sáng lập, có thể là hợp đồng điện tử hoặc hợp đồng trên giấy.
Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay chưa có hành lang pháp lý cho P2P, nghĩa là khi tranh chấp xảy ra, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn chủ dự án đều không nhận được sự bảo vệ của pháp luật. Chưa kể các dự án bất động sản đều do Công ty Real Stake tự thẩm định, nếu chủ đầu tư phá sản, vỡ nợ, dùng tiền không đúng mục đích hoặc ôm tiền bỏ chạy (như đã từng xảy ra bên Trung Quốc) thì nhà đầu tư cá nhân sẽ phải chịu thiệt hại nặng nề.
Infina có dấu hiệu hoạt động trái phép
Theo quy định tại Nghị định 52/2013/NĐ-CP quy định về quản lý hoạt động thương mại điện tử, những website thương mại điện tử sau đây thuộc diện phải thông báo/đăng ký:
• Website thương mại điện tử bán hàng: Thông báo với Bộ Công Thương về việc thiết lập website thương mại điện tử bán hàng theo quy định
• Website cung cấp dịch vụ sàn giao dịch thương mại điện tử: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương về việc thiết lập website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử.
• Website cho phép người tham gia tiến hành mua bán hàng hóa theo phương thức giao dịch hàng hóa: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương.
• Website cung cấp dịch vụ khuyến mại trực tuyến: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương
• Website đấu giá trực tuyến: Thương nhân, tổ chức tiến hành đăng ký trực tuyến với Bộ Công Thương
Bộ Công Thương là đơn vị xác nhận đăng ký cho các website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử. Bộ Công Thương quy định cụ thể yêu cầu về nội dung hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký, sửa đổi, bổ sung, chấm dứt đăng ký đối với website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử.
Hiện tại, website Infina.vn của Công ty Cổ phần Real Stake Việt Nam dù đang hoạt động giống như dạng thức của trang thương mại điện tử, cổng thanh toán, sàn giao dịch… nhưng lại không hoặc chưa thông báo đến Bộ Công Thương theo đúng quy định. Với việc website này đang có dấu hiệu “hoạt động chui” thì nhà đầu tư có được pháp lý nào, cơ sở nào để có thể giao dịch hợp pháp với nhau?
Ông Nguyễn Quang Hiếu, Luật sư Công ty Luật TNHH DT Law cho biết: "Mô hình đầu tư chung Infina nghe thì rất hay, nhưng cũng rất nhiều vấn đề, đặc biệt là không đảm bảo được việc nhà đầu tư sẽ thu về cả gốc và lãi sau 2 năm. Chỉ cần có sự thay đổi về chính sách hay quy hoạch thì giá trị của bất động sản cũng bị ảnh hưởng nhiều hoặc rất nghiêm trọng. Việc nhiều dự án được chủ đầu tư giới thiệu, quảng bá rất tốt, thế nhưng thực tế lại chậm tiến độ, thiếu dịch vụ, tiện ích so với cam kết cũng là điều mà nhà đầu tư cần phải lưu ý trước khi đưa ra quyết định có bỏ vốn vào hay không.
Bài học tại Phú Quốc còn đó, rất nhiều người cùng hợp tác và chung vốn mua bất động sản để hưởng lợi nhuận khi bán ra trong tương lai (mô hình giống như Real Stake đang thực hiện), thế nhưng khi có thông tin tạm dừng việc lập Quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu, hàng ngàn người vỡ nợ và trắng tay, lâm vào cảnh đường cùng. Các bất động sản dạng chung vốn thế này, cho dù có 1 người đứng ra đại diện cũng rất khó để xử lý khi có vấn đề, vì họ cùng đầu tư, cùng mua đất và cũng cùng chết chìm", ông Hiếu nhận định.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!/.
