Mua nhà chung cư bằng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng sao cho tránh rủi do?

Gia đình tôi muốn mua lại căn hộ này và muốn trả hết tiền vay ngân hang vì tài chính chúng tôi đã chủ động. Vậy xin hỏi Luật sư của REATIMES cần phải có lưu ý gì để tránh rủi do? Và trường hợp căn hộ mới chỉ có hợp đồng mua bán căn hộ thì có được giao dịch, chuyển nhượng không? Chân thành cảm ơn Luật sư của REATIMES.                   
             Xin chào bạn Long, gia đình bạn có ý định  mua nhà chung cư mới  chỉ có hợp đồng mua bán ( chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) cần lưu ý những nội dung như trong bài viết dưới đây và tham khảo kỹ trước khi quyết định mua căn hộ để tránh rủi do. Chúng ta biết, thời gian khoảng hai năm trở lại đây, các hoạt động xây dựng nhà chung cư giá thấp, giá tầm trung và căn hộ chung cư có diện tích nhỏ rộ lên mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở thiết thực của người dân. Để sở hữu căn hộ chung cư giá rẻ hoặc giá tốt thì người mua nhà đã phải chờ từ 1-2 năm mới có cơ hội nhận nhà để ở.Trong giai đoạn này, không loại trừ việc nhiều người gặp khó khăn trong vấn đề tài chính buộc phải chuyển nhượng lại căn hộ đã mua và sẽ được bàn giao trong tương lai. Quan hệ này ngày càng phổ biến hơn và được chấp nhận cả về mặt Luật pháp cũng như nhu cầu người tiêu dùng. Câu hỏi của bạn cũng là câu hỏi của nhiều độc giả  đang có ý định  mua lại nhà chung cư mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tức chỉ mới có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư làm sao cho an toàn nhất, hạn chế phần lớn rủi do xảy ra từ việc mua bán nhà chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Chúng ta cùng xem bài viết của Luật sư Vũ Ngọc Dũng – Giám đốc công ty Luật Bắc Việt để làm rõ những lưu ý pháp lý trong trường hợp này.  Nội dung câu hỏi của bạn gồm ba ý, trước hết, khi  chung cư chỉ có Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư thì người sở hữu nhà có được phép bán căn hộ chung cư đó không? Bên Bán và Mua cần lưu ý thủ tục gì để bảo vệ mình tránh tranh chấp xảy ra? Lưu ý gì với trường hợp mua lại căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đang vay ngân hàng?

( Luật sư Vũ Ngọc Dũng - Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt)

            Luật sư Vũ Ngọc Dũng – Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt xin chia sẻ như sau, tại khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD Bộ Xây dựng quy định: " Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây: (a) Nếu nhà đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự, tức là Bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định hiện hành; b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Cụ thể nội dung khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD như sau: (1) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước; (2) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;(3) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.

         Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này. Khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng”.

            Đối với trường hợp bạn hỏi, pháp luật  có quy định rất rõ ràng về việc cho phép  thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thông qua hình thức công chứng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên ở quy trình thực hiện vẫn còn xảy ra rất nhiều rủi do khi nhận chuyển nhượng cho người mua nếu không lưu ý rõ các giấy tờ pháp lý và quy trình thực hiện việc chuyển nhượng này. Để tránh những rủi ro pháp lý không cần thiết xảy ra, bạn đọc kỹ những lưu ý dưới đây của Luật sư Vũ Ngọc Dũng giành cho bạn.

       Những lưu ý cần thiết trong thủ tục, quy trình và giấy tờ pháp lý với trường hợp này  để hạn chế rủi do:

          Thứ nhất, khi bạn tiếp cận với căn hộ định mua mà mới chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, bạn cần xem xét kỹ các giấy tờ pháp lý đã có với  căn hộ đó . Cụ thể như: Hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư, biên lai thu tiền từng đợt, (thường thì giai đoạn chưa bàn giao căn hộ thì số tiền đã thanh toán chỉ  tới 70% giá trị căn hộ), đối chiếu các lần thanh toán với hóa đơn xem có thiếu không, giấy tờ bên mua đang đứng tên trong hợp đồng như hộ chiếu, chứng minh thư, giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân… và biết rõ căn hộ mình định nhận chuyển nhượng có thiếu gì về pháp lý hay không? Nếu bạn không có khả năng thẩm định hồ sơ pháp lý thì tốt nhất nên thuê vLuật sư để tham gia thẩm định hồ sơ pháp lý cho bạn để an toàn hơn và biết với hồ sơ đó có rủi do pháp lý hay không? Bạn cần lường trước những gì có thể xảy ra để chủ động trong giao dịch.

          Thứ hai, bạn cần rất lưu ý về quy trình giao dịch, trong đó đặc biệt chú ý về Hợp đồng ( hoặc biên bản) đặt cọc giữa hai bên. Nội dung văn bản này thường nên nêu rõ: sau khi đặt cọc thời gian bao nhiêu lâu sẽ giao dịch chính thức, áp dụng điều khoản thưởng, phạt rõ ràng trong đặt cọc hợp đồng, thủ tục pháp lý chuyển nhượng sang tên bên nào sẽ triển khai. Đồng thời làm rõ về nghĩa vụ tài chính bên nào sẽ thực hiện như: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, các chi phí công chứng, chi phí khác và ghi rõ vào biên bản đặt cọc. Bạn cũng cần làm rõ về việc yêu cầu bao nhiêu bộ hồ sơ pháp lý công chứng như: chứng minh thư, hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân.... Đặc biệt về phương thức thanh toán, bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng từ tài khoản của bạn sang tài khoản bên mua để giữ lại chứng từ cần thiết khi có xảy ra tranh chấp. Mọi sự thỏa thuận trong văn bản đặt cọc sẽ được hai bên tôn trọng và tuân thủ trong quá trình thực hiện mua bán. Lưu ý, tốt nhất thủ tục chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ do bên mua chủ động tiến hành, bên bán sẽ phải có nghĩa vụ mặc nhiên trong việc cung cấp hồ sơ pháp lý của giao dịch mua bán.

          Thứ ba, để an toàn hơn và không bị trục trặc trong quá trình ký công chứng hợp đồng, bạn cần tham vấn  luật sư, chuyên gia pháp lý để nêu rõ những yêu cầu cần thiết cho trường hợp cụ thể của bạn. Có yêu cầu gì đặc biệt không và khi đó bạn sẽ có thời gian chuẩn bị. Bạn cũng nên liên hệ trước với phòng công chứng và cung cấp hồ sơ bên mua và bên bán, phòng công chứng sẽ giúp bạn kiểm tra pháp lý cần thiết và trong trường hợp thiếu hồ sơ phòng công chứng sẽ phản hồi và yêu cầu bạn hoàn thiện. Khi đó bạn hoàn toàn có thể liên hệ với bên bán để yêu cầu họ cung cấp đầy đủ. Yếu tố hồ sơ đầy đủ  quyết định tới việc bạn có thực hiện thành công việc công chứng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng vào hôm hay bên đã ấn định trong Biên bản đặt cọc hay không.

         Thứ tư, nếu căn hộ bạn mua đang vay ngân hang để trả theo tiến độ bạn cần lưu ý về việc làm việc tay ba với ngân hàng. Giữa bạn – ngân hàng - và bên bán thỏa thuận với nhau về tiến độ thực hiện thanh toán, tất toán ngân hàng, và việc giao nhận các giấy tờ cần thiết về pháp lý khai giải chấp để tránh có “ khoảng trống”, “ khoảng chờ” về pháp lý, dẫn đến không an toàn trong giao dịch. Họat động này cần được tiến hành chặt chẽ phối hợp giữa ngân hàng – bên mua- bên bán và công chứng viên. Bạn nên làm trước Giấy Ủy quyền giữa bên Chuyển nhượng cho bên Chuyển nhượng được nhận hồ sơ giấy tờ pháp lý giải chấp tại ngân hàng khi bên Nhận chuyển nhượng thanh toán cho ngân hàng tất toán khoản nợ của bên Chuyển nhượng đang có nghĩa vụ hoàn trả.
Thông thường cách làm cho trường hợp này là: sau khi đặc cọc và tới ngày tiến hành ký công chứng về Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, thì bạn nên tiến hành đồng thời với việc thanh toán phần còn lại cùng thời điểm. Bạn nên nhờ công chứng viên chuẩn bị sẵn mọi hồ sơ thủ tục, ký công chứng tại ngân hàng, sau khi ký công chứng thì giữa bên bán và bên mua phối hợp với ngân hàng thanh toán số tiền mà Bên bán đang nợ trong ngân hàng, đồng thời bạn phải thỏa thuận được quyền nhận, giữ những giấy tờ hồ sơ pháp lý gốc sau khi tất toán khoản vay và hủy đăng ký giao dịch tại ngân hàng. Khi các thủ tục chuyển tiền thanh toán xong xuôi, đồng thời công chứng viên sẽ tiến hành  đóng dấu vào trong hợp đồng mà hai bên đã ký. Sau khi có việc ký và đóng dấu của công chứng viên thì sẽ tiến hành bàn giao bản gốc của văn bản chuyển nhượng hợp đồng cho hai bên giữ.

         Thứ năm, lưu ý về văn bản xác nhận của chủ đầu tư. Thật ra đây là nghĩa vụ đã được Luật hóa và chủ đầu tư buộc phải tiến hành xác nhận cho người nhận chuyển nhượng mới, đồng thời chấm dứt quyền và nghĩa vụ với Bên chuyển nhượng  kể từ sau ngày xác nhận. Bạn cũng cần chuẩn bị sẵn bộ hồ sơ bao gồm: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã công chứng, chứng từ đã tiến hành nộp thuế ( biên lai), chứng minh thư, hộ khẩu của bên mua và bên bán.. cùng các giấy tờ pháp lý khác đã đề cập ở phần trên. Sau thời gian này hai bên sẽ tiến hành thủ tục như đã thỏa thuận lúc đặt cọc. Bên nào là bên có nghĩa vụ về việc tiến hành xác nhận này thì bên đó phải thực hiện.

         Bên nhận chuyển nhượng cần đặc biệt lưu ý: Biên bản đặt cọc thỏa thuận rất quan trọng, vì trong hợp đồng chính thức về công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng có nhiều nội dung sẽ không được đưa vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng (ví dụ như: tiền chênh lệch giữa giá gốc và hợp đồng chuyển nhượng, hay thỏa thuận về nghĩa vụ thực hiện thủ tục, thỏa thuận về bên nào là bên nộp thuế..). Khi có văn bản xác nhận chuyển nhượng hợp đồng của chủ đầu tư, thì bên nhận chuyển nhượng mới sẽ lên gặp chủ đầu tư để nhận và lưu trữ,đồng thời tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đã nhận chuyển nhượng.

         Thứ sáu, khi mọi việc đã tiến hành xong xuôi, khi này bạn nên lưu ý đến thông tin và tiến trình thanh toán, thực hiện nghĩa vụ tiếp theo để có thể thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư tốt nhất. Đảm bảo mọi quyền và nghĩa vụ của mình.  

           Như vậy là quy trình và thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà đã được tiến hành cơ bản xong xuôi thông qua hình thức công chứng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Bạn đọc kỹ và triển khai công việc của mình thành công. Chúc bạn công việc thuận lợi.