Như Reatimes đã thông tin, tại 2 con ngõ 207 và 271 Bùi Xương Trạch, nhiều khu đất nông nghiệp được người dân quây tôn kín mít để khai thác hoặc xây kiên cố. Những ngôi nhà, khu đất này vẫn được rao bán dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tình trạng này đã kéo dài cả chục năm nhưng vẫn không được giải quyết triệt để. Đến tháng 5/2016, ông Nguyễn Xuân Lưu - Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân đã có văn bản báo cáo Thường trực Thành ủy Hà Nội. Trong đó chỉ rõ, từ đầu năm đến tháng 5/2016, đã chỉ đạo phá dỡ nhiều trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn phường Khương Đình. Trong trường hợp phát sinh vi phạm, quận Thanh Xuân sẽ xử lý nghiêm cán bộ, tập thể có liên quan.
Đến ngày 5/10, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung lại phải có văn bản giao Chánh Thanh tra TP. Hà Nội chủ trì, phối hợp với các đơn vị tiến hành thanh tra toàn diện công tác quản lý, sử dụng đất, trật tự xây dựng tại phường Khương Đình, báo cáo Thành uỷ, UBND TP. Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, tình trạng này vẫn đang diễn ra và chưa có dấu hiệu được xử lý dứt điểm.
Một trong những căn nhà không sổ đỏ đang được rao bán
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch cho biết, thực trạng người dân không hiểu biết luật pháp, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp mà chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng là điều rất phổ biến hiện nay, không chỉ riêng người dân thuộc tổ dân trong một số con ngõ ở phố Bùi Xương Trạch (phường Khương Đình, Hà Nội). “Thực tế cho thấy quản lý đang quá lỏng lẻo và xử lý pháp luật chưa nghiêm minh ở các trường hợp phát sinh lần đầu, vì vậy mới dẫn đến tình trạng tạo ra tiền lệ cho người dân vi phạm, coi thường pháp luật như vậy", luật sư Trần Tuấn Anh phân tích.
Trên thực tế, việc sử dụng đất sai mục đích đã được pháp luật quy định và có hình thức xử phạt rõ ràng. Theo luật sư Trần Tuấn Anh, về nguyên tắc, với các loại đất nông nghiệp, không được xây dựng nhà ở, công trình kiên cố. Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là “sử dụng đất đúng mục đích”. Muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp người xây nhà không xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người mua nhà ngôi nhà đó sẽ gặp phải không ít rủi ro. Cụ thể, luật sư Trần Tuấn Anh cho biết, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy…, thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên. Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà bằng giấy viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ Luật Dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Bên cạnh đó, vị luật sư này cũng nhấn mạnh, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Điều này thường gặp ở một số trường hợp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua, chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Hơn nữa, theo ông Tuấn Anh, tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng việc xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
Ngoài những trường hợp nêu trên, luật sư Trần Tuấn Anh cung cấp thêm một số rủi ro có thể phát sinh đối với những người mua nhà trên đất nông nghiệp mà không có sổ đỏ: “Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Thứ hai, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép. Và thứ ba, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản”.
Như vậy, trường hợp đất nằm trong quy hoạch các dự án của Nhà nước, các công trình vi phạm sẽ không được hưởng các chính sách đền bù mà buộc áp dụng các biện pháp xử lý vi phạm. Thêm vào đó, khi đã mua nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp, người mua sẽ không được chuyển đổi mục đích sử dụng của diện tích đất đó. Việc hợp thức hóa sẽ chỉ được thực hiện khi đất phù hợp với quy hoạch. “Với trường hợp đất nông nghiệp mà xây dựng nhà ở trái phép, không phù hợp với quy hoạch thì phải áp dụng biện pháp xử phạt để đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật, tránh trường hợp tạo tiền lệ xấu cho địa phương về sau”, luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.
Có thể thấy, hành vi xây dựng và mua bán nhà trái phép trên đất nông nghiệp không chỉ là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng mà còn tiềm ẩn những hệ quả khôn lường nếu như cả người mua và người bán ngang nhiên bất chấp quy định của pháp luật. Sự việc này rất cần sự vào cuộc của các cơ quan có thẩm quyền nhằm tuyên truyền, phổ biến cho người dân hiểu biết pháp luật và đồng thời xử lý triệt để những sai phạm.
