Giá căn hộ tăng 13% theo năm
Theo thống kê của CBRE trong quý I/2022, có khoảng 3.500 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội. Con số này giảm 39% theo quý và 20% theo năm bởi những gián đoạn từ kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và đợt dịch Covid-19 bùng phát mới.
Phần lớn các đợt mở bán đến từ những dự án đã mở trước đó (6 dự án) và chỉ có 2 dự án mở bán lần đầu. Trong đó, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 66% tổng nguồn cung mới trong quý. Về vị trí, phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán mới.
Khu vực phía Đông đứng thứ hai về tỷ trọng nguồn cung mới, với 42%. Doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới với 4.200 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 71% tổng doanh số bán hàng trong quý.
Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở ngưỡng 16% do sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị.
Quận Tây Hồ ghi nhận mức giá cao mới khi một dự án hạng sang ở vị trí đắc địa được mở bán trong quý này. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái – mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm vừa qua do nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt là khu vực nằm trong đường Vành đai 3. Các dự án cao cấp tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa và Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, ở ngưỡng từ 10% trở lên theo năm.
Dự báo về triển vọng của thị trường căn hộ trong thời gian sắp tới, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 26.000 căn tại Hà Nội. Song sự khan hiếm của các sản phẩm bình dân được dự báo vẫn tiếp diễn do kết nối hạ tầng đến các khu vực ngoại thành xa hơn ngoài đường Vành đai 4 sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thiện. Vì vậy, giá bán căn hộ vẫn tiếp tục leo thang.
“Câu chuyện giá căn hộ tăng theo thời gian đã trở nên quen thuộc với thị trường. Vấn đề hiện nay là giá bán tăng nhưng thu nhập của người dân không thay đổi, hoặc nếu tăng cũng không kịp với mức tăng của giá nhà. Vì vậy, bài toán mua nhà của người dân nội đô các thành phố lớn đang rơi vào bế tắc. Hướng giải quyết lúc này chỉ còn tìm đến các căn hộ thứ cấp, những căn hộ được bán lại tại các dự án chung cư cũ”, ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.
Giá căn hộ liên tục tăng theo quý, theo năm đã khiến phần lớn người dân cũng như nhà đầu tư nhỏ lẻ dần chuyển hướng sang các căn hộ cũ. Đây là sự lựa chọn được cho là hợp lý và hợp túi tiền vì vừa có được căn hộ với vị trí ưng ý, nội thất đầy đủ song không mất quá nhiều tiền để sở hữu như những căn hộ mới.
Mức độ quan tâm chung cư cũ tăng mạnh
Là một gia đình trẻ, có nhu cầu mua nhà từ năm 2020, song do dịch bệnh phức tạp, các đợt mở bán và giao dịch những dự án chung cư mới bị trì hoãn nên gia đình chị Trần Thị Kiều Trang (29 tuổi, Nghệ An) mãi chưa tìm được căn hộ ưng ý.
Đặc biệt, theo chia sẻ của chị Trang, vấn đề khó khăn nhất khiến dự định mua nhà của chị bị kéo dài là do giá nhà không ngừng tăng cao. Cứ tưởng dịch bệnh sẽ kéo giá nhà đi xuống vì chủ đầu tư khó ra hàng, nhưng giá bán không những không giảm mà còn tăng bất chấp dịch bệnh.
“Làm việc tại quận Cầu Giấy, nhưng tài chính hạn chế nên gia đình mình xác định không thể mua nhà gần chỗ làm mà sẽ di chuyển ra khu Đông hoặc khu Tây Hà Nội. Tuy nhiên, sau một thời gian dài tìm hiểu, hỏi bạn bè cũng như thông qua môi giới, giá căn hộ tại các dự án mới ở những khu vực này cũng đạt ngưỡng cao ngất ngưởng. Mức giá trung bình đều từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Với căn hộ từ 65m2, giá bán đã đạt trên 2,2 tỷ đồng”, chị Trang cho biết.
Do đó, từ giấc mơ mua căn hộ mới, chị Trang đã phải chuyển hướng sang tìm mua các căn hộ cũ với mức giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2. Khu vực tìm kiếm vẫn là phía Tây Thủ đô như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông.
Có thể thấy, khi giá căn hộ mới liên tục tăng cao, vượt mức chi trả của người dân, xu hướng tìm đến các căn hộ cũ dần được ưa chuộng. Theo Báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội những chung cư được quan tâm nhất trong quý I/2022 hầu như nằm ở phía Tây. Các dự án này đều là những dự án cũ từ lâu, không có nhiều nguồn cung nhưng vẫn duy trì được mức độ quan tâm cao.
Tương tự Hà Nội, nguồn cung chung cư mới ở TP.HCM cũng có sự suy giảm mạnh, giá bán tăng cao nên phân khúc chung cư cũ được quan tâm hơn cả. Trong đó, top các chung cư được quan tâm nhiều nhất TP.HCM chủ yếu là các dự án ở khu vực phía Đông.
Nhận xét về thực tế nói trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, căn hộ cũ được ưa chuộng vì các dự án này có giá cả phải chăng, vị trí thuận tiện cho việc di chuyển của cư dân. Trong khi đó, giá rao bán và giá thuê vẫn tiếp tục tăng ở tất cả các dự án chung cư mới.
“Những dự án mới ra thị trường có giá rất cao, theo khảo sát, mặt bằng giá thuê chung cư tại TP.HCM đã tăng 3 - 5% so với trung bình năm 2021. Trong khi đó, năm 2019, thị trường TP.HCM biến mất những dự án chung cư giá 1.000 USD/m2. Năm 2020 - 2021, thị trường biến mất những dự án dưới 1.500 USD/m2. Và giờ đến quý I/2022 thì gần như biến mất các dự án có giá dưới 2.000 USD/m2”, ông Tuấn cho biết thêm.
Từ những tín hiệu đó, có thể thấy, việc tìm kiếm các sản phẩm chung cư đang có sự chuyển hướng. Đồng thời, trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường ít và mức giá bị đẩy lên cao thì người dân và nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các căn hộ cũ, căn hộ đã bàn giao trước đây thay vì các căn hộ mới với mức giá sơ cấp. Dòng tiền cũng vì vậy chuyển về phân khúc căn hộ thứ cấp ngày càng nhiều.
Ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, thị trường bất động sản các thành phố lớn và các tỉnh lân cận hiện tại đang trong giai đoạn hồi phục sau đợt bùng phát của dịch Covid-19 gần nhất. Do đó, dù giá bất động sản tăng lên trong quý I/2022 nhưng thanh khoản thị trường vẫn ì ạch, chưa tương xứng với biến động giá. Các nhà đầu tư cá nhân, nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khi giá neo ở mức cao, có thể dẫn đến gặp khó khăn trong thanh khoản, khó thoát hàng.
“Các nhà đầu tư nên điều phối, quản lý dòng tiền đầu tư theo hướng thận trọng hơn. Nhất là trong bối cảnh Chính phủ đang từng bước minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Đối với căn hộ tại các dự án chung cư cũ cũng cần phải tìm hiểu thông tin thật kỹ về việc chuyển nhượng sổ đỏ, chưa kể không phải giá của dự án cũ nào cũng rẻ. Vì vậy, phải nắm rõ dự án, biến động giá cả thị trường để tránh bị hớ khi xuống tiền”, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lưu ý./.
