"Muốn làm nhà ở xã hội, quan trọng vẫn là đất và tiền"

Nhà ở xã hội vẫn là nhu cầu bức thiết

Tại hội thảo, các đại biểu và chuyên gia đến từ Việt Nam và Hàn Quốc đều có chung quan điểm nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu mà mọi tầng lớp, mọi đất nước đều cố gắng đáp ứng tối đa và không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế hay chế độ chính trị. Đặc biệt, vấn đề phát triển nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc và bất cập liên quan đến đất đai và vốn xây dựng.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, Việt Nam có mức độ đô thị hoá nhanh, ước tính 1 triệu dân đô thị tăng mỗi năm. Ước tính đến năm 2020, 40% dân số sẽ sinh sống tại thành phố. Đô thị hoá nhanh, nhu cầu nhà ở tăng, giá đất tăng, đối tượng người nghèo cũng tăng, đối mặt với nhu cầu tìm kiếm nhà ở giá rẻ bình dân, vừa túi tiền. Theo đó, nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng bức thiết, điển hình tại hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Việc triển khai phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã nhận được sự đồng tình và ủng hộ của các cấp, bộ ngành, địa phương và người dân. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn chế do nguồn vốn, chính quyền địa phương chưa quan tâm nhất là quỹ đất, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa phát triển, tâm lý của người mua là sở hữu thay vì thuê, một số chính sách phát triển còn nhiều hạn chế.

Kết quả là tính đến đầu năm 2018, số lượng công nhân khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở vào khoảng 1,2 triệu người, dự kiến đến năm 2020 sẽ lên tới khoảng 3 triệu người. So với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành tính đến hết năm 2018 mới đạt được khoảng 33%. 

Hội thảo “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2020 - 2030"

Chủ tịch VNREA đưa ra 3 kiến nghị

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có thể khẳng định các đô thị Việt Nam trong 20 năm qua phát triển cơ bản, hình thành nhiều khu nhà ở, khu dịch vụ khang trang phần nào đáp ứng nhu cầu người dân và thói quen của người dân đô thị. Nhà ở chiếm 70% thị trường bất động sản, đạt được nhiệm vụ phát triển nhà ở mà Thủ tướng phê duyệt. Chất lượng nhà ở đã được cải thiện to đẹp hơn, khang trang hơn nhưng trên thực tế, sức ép của nhà ở xã hội vẫn còn lớn.

Ông Nam khẳng định: “Nhà ở có thể không phải là mặt hàng bắt buộc mua bán nhưng nó thực sự là một mặt hàng bắt buộc phải có. Người dân có thể không mua ô tô nhưng không thể nào thiếu chỗ ở, sinh hoạt. Ngày xưa, đất nước còn nghèo nhưng Nhà nước vẫn bỏ ngân sách ra để đầu tư xây dựng các khu Kim Liên, Trung Tự… Đến nay cũng đã có rất nhiều các quy định trong luật, trong chính sách coi xây dựng phát triển nhà ở xã hội là một chương quan trọng. Tôi cho rằng, làm nhà ở xã hội quan trọng nhất vẫn là hai yếu tố có đất và có tiền. Đất thì không thiếu, chúng ta có thể quy hoạch đất, lấy ra từ 20% trong các dự án xây dựng tại mỗi địa phương còn vốn xây dựng vẫn là câu chuyện cần tính toán”.

Theo đó, ông Nam đưa ra 3 kiến nghị, thứ nhất là đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch, kế hoạch. Hiện nay, một số địa phương đã thực hiện nhưng chưa nghiêm túc tuân thủ các quy định này. Cần thực hiện tốt việc thanh tra, kiểm tra, đôn đốc các địa phương thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ hai là khơi thông nguồn vốn cho thị trường, cụ thể là trước mắt cần nhanh chóng triển khai cơ chế bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại, cổ phần do nhà nước, cho phép cả chủ đầu tư và khách hàng vay mua. Như vậy, với 1 tỷ đồng bù lãi suất có thể huy động được thêm 33,3 tỷ đồng (dự tính mức bù lãi suất là 3%/năm) từ nguồn vốn ngoài ngân sách. Về lâu dài cần có chơ chế chính sách tín dụng ưu đãi cho khách hàng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, cũng như hỗ trợ ưu đãi nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 1,05 tỷ đồng) tương tự như Nghị quyết 02 của Chính phủ trước đây đã rất thành công.

Khi nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị đang ngày càng trở nên cấp thiết, đặc biệt là trong bối cảnh giá đất vẫn còn khá cao so với khả năng chi trả, mô hình tiết kiệm nhà ở cần phải được quan tâm xem xét để người dân chủ động tham gia tạo nguồn vốn để cải thiện nhà ở của bản thân cũng như trách nhiệm với việc này.

Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở nên là dạng “đóng”, chỉ huy động tài chính từ nguồn duy nhất từ các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay để tạo lập nhà ở mà không được phép huy động từ các nguồn khác. Đây là mô hình do người dân tự nguyện tham gia, tự nguyện đóng góp và xã hội hoá, nghĩa là thay vì sử dụng vốn chính sách, thì sử dụng vốn tư nhân và vốn nhàn rỗi của người dân. Một số nước đã và đang áp dụng khá thành công mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở như Đức, Malaysia, Trung Quốc, Singapore… Hiện nay, nhiều nước châu Âu, tiết kiệm nhà ở đang đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc mua và sở hữu nhà ở của người dân.

Thứ ba là phát triển nhà ở cho thuê, tuy nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng thực tế giá nhà ở tại các thành phố lớn vẫn quá cao so với thu nhập bình quân của người dân khiến việc tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và những người trẻ tuổi còn nhiều hạn chế. Vì vậy, về lâu dài, người dân cần thay đổi quan niệm sở hữu nhà ở sang có chỗ ở (thuê nhà). Với những người trẻ, chưa có nhiều tích luỹ thì có thể cân nhắc, không nên dốc hết tiền mua mà vẫn có chỗ ở như mong muốn bằng cách đi thuê nhà tại những dự án phù hợp với khả năng tài chính cũng như thuận lợi cho công việc của mình. Đây là xu hướng chung trên thế giới và cũng đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam. 

Ông Nguyễn Trần Nam, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc

Theo TS. Mon Hyogon, chuyên gia nhà ở xã hội Hàn Quốc, từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Chính phủ Hàn Quốc cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Với những kinh nghiệm từ trong nước, Dự án Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021 - 2030 do Chính phủ Hàn Quốc viện trợ không hoàn lại thông qua Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA) thực hiện nhằm mục tiêu giúp các tầng lớp thu nhập thấp tiếp cận được các dịch vụ nhà ở.

TS. Mon Hyogon cho hay: “Hiện nay chính phủ Việt Nam hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội thông qua chính sách như miễn giảm thuế đất… Bằng những khảo sát thực tế và nghiên cứu chúng tôi cũng đưa ra ý kiến tư vấn phù hợp với Việt Nam. Trong đó, đối với phương thức xác định khu đất làm sao đa dạng hoá chủ thể cung cấp nhà ở xã hội, không tập trung hay phụ thuộc vào tư nhân. Bên cạnh đó là đa dạng hoá các loại hình nhà ở xã hội như cho thuê. Đặc biệt, làm rõ mối quan hệ cần thiết trong phát triển nhà và quỹ đất, để có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Cuối cùng là mảng tín dụng nhà ở xã hội, phát triển bền vững nhà ở xã hội quan trọng nhất là có nguồn tài chính ổn định”.

Ông Kim Nam Jung, Viện nghiên cứu đất đai hạ tầng Hàn Quốc cũng chia sẻ: “Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, cấp thiết nhất là phải có những quy định cụ thể, đặc biệt là các thành phố lớn, cần hình thành tổ chức chuyên gia hỗ trợ cho địa phương. Bên cạnh đó, nội dung phát triển nhà ở xã hội còn khá rộng nên cần một quy định chính sách dành riêng cho nhà ở xã hội. Cụ thể là Việt Nam cần có bộ nhận diện chi tiết để khi nhắc đến nhà ở xã hội là nhắc đến nhà ở có hồn Việt, phù hợp với đại đa số túi tiền của người dân”.