Nam Cường cần được “khám“ lại dự án BT “bệnh”?

Tiến độ dự án BT chậm, báo cáo kinh doanh thể hiện dòng tiền "đuối", danh sách dài lô đất thế chấp, cho thấy sức khoẻ tài chính của Nam Cường đang yếu đi?

*** 

Với đa số các đại biểu tán thành, ngày 18/6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), không bao gồm hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, từ ngày 1/1/2021 sẽ không còn bất cứ dự án nào được thực hiện đầu tư bằng hình thức BT. 

Hơn 20 năm hình thức đầu tư dự án BT được áp dụng, qua kết quả rà soát của Kiểm toán Nhà nước (KTNN), rất nhiều dự án bộc lộ bất cập. Do đó, các ý kiến đồng tình rằng, cần thanh tra và xử lý những dự án để tồn đọng nhiều năm, làm sai quy hoạch,.. 

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, công thức của BT là “đổi đất lấy hạ tầng” nhưng thực tế không có “cuộc đổi chác” nào là ngang giá. Vấn đề định giá ở dự án BT khiến Nhà nước đang thiệt cả hai đầu, còn chủ đầu tư thì lợi cả đôi đường.

Thông qua kiểm toán mới thấy rằng hầu như tất cả dự án đều bị đẩy giá lên nhiều lần so với giá trị thực. Còn giá trị đất đối ứng thì đa phần là không theo đấu giá, không định giá được theo giá trị thực tế trên thị trường, đặc biệt là khi mảnh đất đó ở vị trí “đắc địa”, dẫn tới việc những mảnh đất "vàng" bị rơi vào tay các doanh nghiệp với giá "hời". 

Đó cũng là lý do mà nhiều địa phương từ cuối năm ngoái và đầu năm nay đã nhanh chóng thực hiện rà soát dự án theo hình thức trên. Từ quý I/2020, để đẩy nhanh tiến độ thanh toán các hợp đồng BT đối với một số công trình trọng điểm trên địa bàn, UBND TP.HCM đã giao một số sở, ngành chức năng khẩn trương rà soát tính pháp lý của các khu đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư. Đây cũng là động thái được các nhà đầu tư trông chờ để tháo gỡ phần nào tiến độ một số dự án BT phải ngừng thi công thời gian qua. Hà Nội và các tỉnh cũng đã có những cuộc rà soát tương tự. Tuy nhiên, bởi tính phức tạp của hình thức này khiến cho việc rà soát chưa được kỹ càng. 

Reatimes tiếp tục Tuyến bài nhìn lại những dự án BT một thời, với góc nhìn phân tích, nghiên cứu. Bắt đầu từ những doanh nghiệp đã trưởng thành và hưng thịnh từ BT. 

NAM CƯỜNG - DOANH NGHIỆP HƯNG THỊNH NHỜ BT RA SAO? 

Tiền thân của Tập đoàn Nam Cường là Tổ hợp Dịch vụ Vật tư Nông nghiệp và Vận tải Xuân Thủy, được thành lập năm 1985. Tổ hợp này là chủ đầu tư của các dự án lớn ở Hải Phòng và Hải Dương vào những năm đó.

Năm 2010, sau khi doanh nhân Trần Văn Cường qua đời, vợ của ông là bà Lê Thị Thúy Ngà chính thức tiếp quản vị trí Chủ tịch Hội đồng quản trị cùng con gái Trần Thị Quỳnh Ngọc. Tháng 1/2014, tạp chí Forbes Việt Nam công bố danh sách 20 gia đình kinh doanh hàng đầu Việt Nam trong đó có bà Lê Thị Thúy Ngà và gia đình.

Cái tên Nam Cường được thị trường nhớ đến với kho dự án khổng lồ khắp Hà Nội. Doanh nghiệp này đã triển khai nhiều dự án đường giao thông, khu nhà ở, đô thị với tổng mức đầu tư lớn như: Đường trục phía Bắc Hà Đông hơn 3.000 tỷ đồng; đường trục kinh tế Bắc - Nam gần 7.700 tỷ đồng... Các dự án khu đô thị, nhà ở đều chiếm quỹ đất khổng lồ như tại Phúc Thọ 156,5ha; Thạch Thất 2.448,5ha; Quốc Oai 2.841ha; Chương Mỹ 1.000ha; Ứng Hòa 849ha; Thanh Oai 7ha; Mỹ Đức 953ha và Phú Xuyên 681ha.

Hay như, Khu đô thị mới Cổ Nhuế là dự án nằm ở phía Tây TP. Hà Nội, với tổng diện tích 17,6ha, dự kiến phục vụ 1.900 dân. Diện tích sàn xây dựng 80.000m2, tỷ lệ không gian xanh mở là 37,5%, dự án gồm khối văn phòng cho thuê, hơn 50 biệt thự và 3 khối nhà chung cư cao tầng với 680 căn hộ cao cấp diện tích từ 90- 250m2.

Khu đô thị mới Phùng Khoang nằm ngay nút giao ngã tư Tố Hữu - Lê Văn Lương quy hoạch chi tiết khoảng 46ha, với quy mô dân số khoảng 3.000 - 5.000 người. Dự án này được giới thiệu là tổ hợp các công trình hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn và nhà ở, phục vụ cho dân cư khu vực và thành phố.

Khu đô thị mới Dương Nội nằm trong chuỗi các đô thị thuộc dự án trục đô thị phía Bắc Hà Đông với chiều dài 5,7km, mặt cắt ngang 40m đi qua khu đô thị mới Phùng khoang, Dương Nội, cắt đường Lê Trọng Tấn nối với đường vành đai 4. Khu đô thị này có diện tích 5,6ha, được Nam Cường rót vốn khoảng 7.600 tỷ đồng vào dự án với mục tiêu xây dựng nhiều hạng mục như biệt thự liền kề, chung cư cao tầng, công viên, bệnh viện, trường học, khách sạn, trung tâm thương mại, hồ điều hòa…, đặc biệt được phân các khu khác nhau.

Quay trở lại năm 2008, Tập đoàn Nam Cường gây chú ý khi được TP. Hà Nội giao đầu tư 2 dự án rất lớn gồm: dự án tuyến đường trục phát triển phía Bắc Hà Đông (đường nối tiếp Lê Văn Lương kéo dài) và dự án Khu đô thị mới Dương Nội tại trục đường này. Trong đó, dự án đường Lê Văn Lương kéo dài (toàn tuyến hơn 5,1km), có tổng mức đầu tư hơn 700 tỷ đồng theo hình thức BT (xây dựng-chuyển giao), Nam Cường đã được đối ứng bằng quỹ đất của Khu đô thị mới Dương Nội rộng tới 200ha (tổng mức đầu tư 7.000 tỷ đồng).

Tiếp đó, Nam Cường đã liên danh với Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (Handico) cùng đầu tư dự án đường Lê Văn Lương kéo dài cũng theo hợp đồng BT (chiều dài 2,7km), tổng mức đầu tư 676 tỷ đồng, đã đưa vào sử dụng năm 2010. Trong mối hợp tác đầu tư này, Nam Cường có thêm quỹ đất 46,1ha (tại quận Nam Từ Liêm và quận Thanh Xuân, Hà Nội) để phát triển thành dự án khu đô thị Phùng Khoang, gồm các hạng mục biệt thự, chung cư, khách sạn… 

Tuy nhiên, dự án BT đường Lê Văn Lương kéo dài từng dính lùm xùm về “đội vốn” đầu tư lên tới 1.000 tỷ đồng, vượt gấp 43% tổng mức đầu tư ban đầu. Nhẩm tính, chi phí xây dựng mỗi km đường này lên tới 200 tỷ đồng, tương đương hơn 12 triệu USD/km đường, được cho là rất đắt đỏ ở thời điểm năm 2008. Cuối năm 2018, Kiểm toán Nhà nước đã đưa dự án khu đô thị Dương Nội và Handico vào kế hoạch kiểm toán để làm rõ các vấn đề đầu tư, tài chính. Đến nay, kết quả của 2 cuộc kiểm toán này vẫn chưa được công bố rộng rãi. 

Từ một dự án BT thành công ở Hà Nội, Nam Cường đã nhanh chóng mở rộng quỹ đất “khủng” khi quyết định tham gia đầu tư dự án đường trục kinh tế Bắc Nam (tỉnh Hà Tây cũ), được đối ứng bằng quỹ đất của hai dự án Khu đô thị Quốc Oai (huyện Quốc Oai) có quy mô 1.124ha và Khu đô thị Thạch Thất (huyện Thạch Thất) là 922ha. Nhưng đến năm 2013, dự án trục đường kinh tế Bắc Nam ngừng triển khai, Nam Cường buộc phải trả lại 2 dự án đô thị cho Hà Nội. 

Tập đoàn Nam Cường từng được biết đến như một “ông lớn” của thị trường bất động sản. Doanh nghiệp này luôn khẳng định thương hiệu và vị thế của mình qua loạt dự án trọng điểm trên quỹ đất khổng lồ, có chất lượng. Thế nhưng, sau khi triển khai các siêu dự án, doanh nghiệp lại để chậm hàng chục năm. Và đến khi bắt tay vào thi công thì lại thực hiện theo kiểu “vừa đi vừa nghỉ”.

Một trong số các dự án chậm phải kể đến khu đô thị Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội). Dự án khởi công xây dựng từ năm 2008 trên quỹ đất đối ứng của thành phố. Ở thời điểm bàn giao quỹ đất, cơ quan chức năng áp giá đất với nhà đầu tư khoảng 3,5 triệu đồng/m2. Sau đó, giá lên khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Dù vậy, theo kế hoạch, dự án khu đô thị Dương Nội sẽ hoàn thành toàn bộ vào năm 2015, nhưng đến nay dự án vẫn còn tiếp tục dang dở. Không rõ có phải do vướng quy hoạch tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Dương Nội hay vì thừa hơn 500 căn biệt thự hàng chục nghìn tỷ đồng?

CHỈNH QUY HOẠCH DỰ ÁN ĐỐI ỨNG BT? 

Theo hồ sơ Reatimes có được, ngày 26/12/2007, UBND tỉnh Hà Tây cũ ban hành Quyết định số 2568/QĐ-UBND, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Dương Nội. Gần một năm sau (ngày 2/7/2008), UBND tỉnh Hà Tây cũ ban hành Quyết định số 1955/QĐ-UBND, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Dương Nội.

Tại bảng quy hoạch sử dụng đất chi tiết điều chỉnh của Quyết định số 1955/QĐ-UBND, mục 5.1 thể hiện tổng số biệt thự là 2.253 căn, tổng số liền kề là 544 căn. Tuy nhiên, trong bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500, có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ lại thể hiện tổng số biệt thự là 2.716 căn, số hộ liền kề là 592 căn. Đối chiếu 2 số liệu này có thể thấy, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 tăng so với Quyết định số 1955/QĐ-UBND là 511 căn biệt thự.

Trong đó, biệt thự nhà vườn tăng 463 căn, liền kề tăng 48 căn. Cụ thể, đối với biệt thự nhà vườn, khu A tăng 9 căn, khu B tăng 40 căn, khu C tăng 12 căn, khu D tăng 30 căn, khu E tăng 47 căn, khu F tăng 48 căn, khu G tăng 41 căn, khu H giảm 10 căn, khu K tăng 182 căn…

Được biết, Tập đoàn Nam Cường đã gửi Công văn số 317a/CV-NCHN ngày 26/12/2011; 72/CV-NC ngày 27/3/2012 và số 119/CV-NC ngày 18/5/2012 tới Bộ Xây dựng xin ý kiến thiết kế cơ sở công trình nhà ở thấp tầng liền kề phân khu U và biệt thự song lập phân khu A, B, C D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, P, Q, R, S, T, V, X, Y, kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở công trình. Trong đó, có đề cập tới việc tăng 511 căn hộ so với Quyết định số 1955/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây cũ.

Trong khi cơ quan chức năng đang góp ý về nội dung này, Tập đoàn Nam Cường đã tiến hành triển khai xây dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được vẽ “bừa”, có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ.

Theo Báo cáo số 1206/SXD-QLDA ngày 26/2/2013 của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, thời điểm này khu biệt thự và khu nhà liền kề Tập đoàn Nam Cường đã thi công xong phần kết cấu chính và đang hoàn thiện theo bản vẽ quy hoạch nói trên…

BIỆT THỰ "LÁCH LUẬT"? 

Nói đến biệt thự tại Dương Nội, dư luận cũng nhiều lần nhắc việc thu chênh để “lách thuế” với mỗi căn biệt thự giá chục tỷ đồng. Một lô đất biệt thự tại Khu đô thị Dương Nội có giá bán khoảng 12-15 tỷ đồng nhưng khi khách hàng làm thủ tục mua bán thì số tiền ghi trong hợp đồng chỉ còn 7-8 tỷ đồng. Số tiền còn lại khách hàng phải nộp trực tiếp cho chủ đầu tư và không có hóa đơn.

Theo tìm hiểu, dự án này đã nộp tiền sử dụng đất từ năm 2009 do vậy chủ đầu tư không muốn dính dáng đến thuế vì hiện giờ thuế đã tăng lên rất nhiều so với thời điểm trước. Hơn nữa, từ trước đến nay, Tập đoàn Nam Cường vẫn thực hiện việc bán hàng và thanh toán theo kiểu này nên chị có thể yên tâm hoàn toàn.

Theo Tạp chí Thương Trường, tham khảo thêm tại  sàn giao dịch không thuộc chủ đầu tư, khách hàng cũng được nhân viên bán hàng tư vấn cho biết, các lô đất khu đô thị Dương Nội đều ghi giá trên hợp đồng 40 triệu đồng/m2. Còn thực tế toàn bộ khoản tiền chênh, khách đều nộp trực tiếp vào chủ đầu tư và không có hóa đơn hay xác nhận nộp tiền từ chủ đầu tư.

Việc giao dịch bất động sản kiểu lách giá này diễn ra khá phổ biến tại các dự án bất động sản. Số tiền cả chục tỷ đồng chênh lệch giữa hợp đồng không được ghi chép vào sổ sách và nghiễm nhiêm hoàn toàn không có căn cứ tính thuế. Tuy nhiên, với những dự án chưa chặt chẽ về mặt pháp lý, vô tình đã tạo ra nhiều nguy cơ và hệ lụy khó lường cho khách hàng. Khi dự án xảy ra tranh chấp, nếu khách hàng muốn lấy lại tiền thì sẽ chỉ nhận được khoản tiền ghi trên hợp đồng. Số tiền chênh ngoài sẽ không có đủ căn cứ pháp lý để đòi chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc kê khai giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ khiến việc nhà nước thất thu thuế rất lớn.

Về các biệt thự tại Dương Nội, còn nhiều thông tin khiến dư luận quan tâm khác như có chuyện mua bán chui thông qua các bản thoả thuận hoặc hợp đồng góp vốn kèm quyền ưu tiên mua nhà liền kề, biệt thự. Hoặc đã có người thân của lãnh đạo TP.Hà Nội cũng tham gia góp vốn vào dự án Dương Nội. Còn biệt thự 4.000m2 của bà Lê Thị Thúy Ngà chưa rõ có nằm trong quy hoạch xây dựng của khu đô thị đã được phê duyệt hay không?

DỰ ÁN NGỦ YÊN TẠI NGÂN HÀNG? 

Đến cuối tháng 11/2016, vốn điều lệ của Nam Cường bị giảm xuống một nửa từ 4.500 tỷ đồng xuống 2.250 tỷ đồng. Sau đó cuối năm thì vốn điều lệ lại phục hồi như mức ban đầu. Bất chấp sở hữu bao nhiêu cổ phần theo công bố thì Nam Cường cơ bản vẫn là công ty hệ gia đình, nên việc quản lý tài chính vẫn là điều bí ẩn.

Thông tin từ phía Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, từ 2016 đến nay, đa phần thửa đất tại Dương Nội đã được thế chấp. Năm 2018, thông tin từ phía Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất các thửa đất số 92, 78, 64, 186, 156, 192, 200, 177, 198, 206, 222, 227, 229, 234, 244, 242, 217, 174, 138, 120, 246, 245, 150, 54, 71, 254, 164 tại KĐTM Dương Nội (khu A) phường Dương Nội, quận Hà Đông, TP. Hà Nội. Giữa 2019, Nam Cường lại tiếp tục thế chấp 2 thửa đất số 33 và 39 cho Ngân hàng TMCP Quân Đội. Hai thửa đất này nằm tại Khu B của Khu đô thị Dương Nội với tổng diện tích gần 9.000m2. 

Theo luật sư, việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ở ngân hàng chính có thể sẽ dẫn đến việc chậm bàn giao sổ đỏ cho cư dân. Vì thế, trước khi mua, người mua cần tự tìm hiểu kỹ về dự án và năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Còn chưa kể nếu trong trường hợp doanh nghiệp thua lỗ phá sản thì thiệt hại rất lớn cho người dân.

Nếu trong trường hợp, doanh nghiệp mang sổ đỏ đi cầm cố ngân hàng, mà lại tiếp tục bán cho khách hàng khi chưa giải chấp thì khi đó, người mua nhà bỗng dưng bỏ tiền ra để mua nhưng lại chỉ là người đi ở nhờ nhà của ngân hàng.

Thực tế, nhiều năm nay, tình hình tài chính của Tập đoàn Nam Cường không mấy khả quan, nhìn từ con số công bố trong báo cáo tài chính. Năm 2015, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp này đạt 155 tỷ đồng, doanh thu từ hoạt động tài chính 750 triệu đồng. Lợi nhuận khác âm -31 tỷ đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận năm 2015 sau thuế đạt 6,7 tỷ đồng. Tổng tài sản 8.200 tỷ đồng, nợ phải trả 3.000 tỷ đồng, chủ yếu là nợ phải trả nội bộ ngắn hạn. Lợi nhuận năm 2018 là 85 tỷ đồng. Lợi nhuận 2019 là 26 tỷ đồng. 

Nhìn chung năm qua, lưu chuyển tiền tệ của Nam Cường kém, có vẻ như các hoạt động xây dựng chậm. Lưu chuyển tiền trong hoạt động kinh doanh, hoạt động tài chính giai đoạn 2015-2020 chỉ vài chục tỷ đến hơn 100 tỷ đồng. Con số này có vẻ khiêm tốn cho với những dự án của tập đoàn bất động sản. 

Từ năm 2016 đến năm 2019, KTNN đã chỉ ra sai phạm 50 dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT, kiến nghị xử lý tài chính 9.102 tỷ đồng, có những dự án tỷ lệ kiến nghị xử lý tài chính lớn từ 27% đến 29% giá trị được kiểm toán.

Mới đây nhất, trong báo cáo kết quả kiểm toán tổng hợp năm 2019 gửi Quốc hội, KTNN cũng đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế của 29 dự án BT thuộc diện kiểm toán năm 2019. Theo đó, hầu hết các dự án đều chỉ định thầu, chủ yếu do nhà đầu tư đề xuất và đưa vào danh mục đầu tư. Đơn cử như Bắc Ninh có tới 72/83 dự án do nhà đầu tư đề xuất. Còn tại Hà Nội đều xác định tổng mức đầu tư ban đầu lớn hơn nhiều so với giá trị thực tế triển khai.

Trước những bất cập, thất thoát ngày càng lộ rõ, nhiều ý kiến của các cơ quan chức năng và chuyên gia đặt vấn đề nên dừng lại hay tiếp tục dự án BT. Tuy nhiên, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội Khóa XIV, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư PPP và loại bỏ dự án BT ra khỏi Luật này.