Nan giải bài toán quản lý chung cư

Tranh chấp về quản lý chung cư ở Hà Nội thời gian qua xảy ra liên tục nhưng không được giải quyết triệt để. Hiện TP. Hà Nội đang lấy ý kiến để ban hành quy định riêng về quản lý chung cư, tránh bất cập trong việc giao cho chủ đầu tư hay ban quản trị.

Tranh chấp liên miên

Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội, những năm gần đây, các công trình nhà chung cư cao tầng phát triển mạnh mẽ tại Hà Nội. Tính đến hết năm 2018, trên địa bàn TP. Hà Nội, có gần 700 cụm, tòa nhà chung cư thương mại, tái định cư được đưa vào sử dụng, trong tổng số trên 1.950 cụm, tòa nhà chung cư trên cả nước.

Số liệu tổng hợp từ Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội, tính đến hết năm 2018 trên địa bàn thành phố mới có 454/697 chung cư có ban quản trị. Riêng với chung cư tái định cư, mới có 73/168 tòa nhà có ban quản trị và chỉ có 31/73 tòa nhà bàn giao phí bảo trì 2%. Ngoài ra, những tranh chấp còn xảy ra do những nguyên nhân về quy hoạch, ranh giới không gian xung quanh không được xác định rõ trong quy hoạch tổng mặt bằng, sai thiết kế, thiếu diện tích...

Đại diện ban quản trị một chung cư trên địa bàn quận Long Biên cho hay tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư rất nhiều, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư không muốn thành lập ban quản trị vì nếu thành lập thì chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì (2%). Với các chung cư lớn, quỹ này lên đến hàng trăm tỉ đồng.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, việc quản lý, vận hành nhà chung cư được giao cho chủ đầu tư và kinh phí được lấy từ việc kinh doanh tầng một tòa nhà. Mô hình này có nhiều khiếm khuyết do việc độc quyền của chủ đầu tư. Khi luật có hiệu lực, tham khảo mô hình của nhiều nước, Bộ Xây dựng ban hành quy định quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có mô hình ban quản trị và quỹ bảo trì 2%. Nhưng quy định này cũng bất cập, hiện nhiều chung cư xảy ra tranh chấp về thành lập ban quản trị, diện tích chung - riêng, quỹ bảo trì. Có trường hợp, sau khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư bàn giao quỹ nhưng hai bên không thống nhất việc quyết toán số tiền chủ đầu tư đã chi, từ đó nảy sinh khiếu kiện. Nhiều trường hợp cư dân yêu cầu chính quyền cưỡng chế, nhưng các cơ quan chức năng không có cơ sở số liệu để thực hiện.

Mất an ninh, trật tự

Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải cũng cho rằng những lỗ hổng trong quản lý nhà chung cư cần phải khắc phục, cùng với tăng cường quản lý là kiên quyết xử lý vi phạm. Để xử lý vi phạm, quản lý chung cư trong điều kiện hiện nay rất cần ứng dụng công nghệ mới như sử dụng phần mềm. Quản lý chung cư nếu không có giải pháp hữu hiệu sẽ dẫn đến nguy cơ bất ổn về an ninh xã hội.

Không chỉ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư do bị "ôm" quỹ bảo trì, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết tranh chấp còn xảy ra giữa cư dân và ban quản trị do không công khai, minh bạch trong quản lý quỹ bảo trì và vận hành, quản lý tòa nhà. Tranh chấp, khiếu kiện kéo dài tại nhiều chung cư đã dẫn đến những "điểm nóng" về an ninh trật tự khu vực.

KTS. Đào Ngọc Nghiêm đưa ra 3 nhóm vấn đề cần giải quyết: Quản lý nhà chung cư phải cụ thể và chặt chẽ từ thiết kế công trình, phê duyệt dự án; nhận diện "lỗ hổng" của mô hình quản lý nhà chung cư hiện nay cũng như việc xử lý sai phạm; gắn trách nhiệm với chính quyền cơ sở để bảo đảm quyền lợi cho cư dân sống tại địa bàn.

Còn theo ông Đồng Minh Sơn, cố vấn Ban Chấp hành Hội Xây dựng TP. Hà Nội, nên giao cho doanh nghiệp hoặc ban quản lý của nhà nước đảm trách mô hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, có sự tham gia của đại diện dân cư, chủ đầu tư và cơ quan quản lý địa phương.