Giảm lãi suất mới chỉ là một "chìa khóa" để mở cánh cửa tín dụng bất động sản

***

Trong bối cảnh các động lực tăng trưởng kinh tế rất khó khăn, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kết hợp đồng bộ với các công cụ chính sách khác. Ðặc biệt, thanh khoản thị trường liên ngân hàng dồi dào, nguồn vốn của các tổ chức tín dụng dư thừa, lãi suất đã giảm mạnh, nhưng tăng trưởng tín dụng lại ở mức thấp so với cùng kỳ nhiều năm trước. Thực tế này cho thấy phần lớn doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, đang gặp nhiều khó khăn và chưa có nhu cầu về tài chính để mở rộng sản xuất, kinh doanh. 

Bởi vậy, nâng cao khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp vẫn đang là vấn đề thời sự nóng bỏng của nền kinh tế nói chung, cũng như của doanh nghiệp bất động sản nói riêng; được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các cấp các ngành, các địa phương, các hiệp hội ngành nghề đặc biệt quan tâm nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy quá trình phục hồi và phát triển kinh tế. Đây là vấn đề quan trọng trong cả trước mắt lẫn lâu dài, do vậy cần được nhìn nhận, đánh giá toàn diện để có giải pháp đúng và trúng.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY SO VỚI 10 NĂM VỀ TRƯỚC, CÓ PHẦN KHÓ KHĂN HƠN

Doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu vốn rất lớn, nếu thiếu vốn, doanh nghiệp không thể vận hành. Khi có vốn, doanh nghiệp phải tìm cách nâng cao khả năng hấp thụ vốn. Vì vậy, nâng cao khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp nghĩa là nâng cao năng lực sử dụng vốn hiệu quả của doanh nghiệp và khả năng sáng tạo giá trị, thúc đẩy tăng trưởng.

Doanh nghiệp bất động sản có khả năng hấp thụ vốn thấp sẽ dẫn đến việc suy giảm giá trị gia tăng, gây tác động bất lợi cho hoạt động của doanh nghiệp và nền kinh tế. Chính vì vậy, làm thế nào để tăng khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang là một bài toán khó, cần các giải pháp đồng bộ từ nhiều phía.

Tình hình kinh tế thế giới và trong nước còn nhiều khó khăn

Tình hình thế giới 2 năm qua diễn biến nhanh, phức tạp, khó lường, tăng trưởng có xu hướng chậm lại; nguy cơ suy thoái kinh tế và các rủi ro về tài chính, tiền tệ, nợ công, an ninh năng lượng, lương thực, thông tin gia tăng. 

Kinh tế trong nước ổn định, nhưng kinh tế vĩ mô đối mặt với nhiều thách thức, sức ép lạm phát, giá xăng, dầu, nguyên vật liệu đầu vào biến động mạnh; các thị trường xuất, nhập khẩu lớn, truyền thống bị thu hẹp. Các thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản còn tiềm ẩn rủi ro. Nợ xấu, nợ thuế có xu hướng tăng. Tiền lương, thu nhập của cán bộ, công chức, viên chức và người lao động còn thấp; xuất hiện tình trạng một bộ phận nhỏ chuyển việc với gần 40.000 người.

Bất động sản rơi vào trầm lắng, nguội lạnh

Từ tháng 5/2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng, nguội lạnh. Nguyên nhân xuất phát từ chính thị trường này khi giá bất động sản tăng quá cao so với giá trị thực cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó còn do tác động của dịch bệnh, chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm; hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp; cũng như các vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án không được tháo gỡ một cách triệt để, khiến cho thanh khoản thị trường về đáy, toàn bộ thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi”...

Những ách tắc chính gây ra khó khăn chủ yếu vẫn là vấn đề về pháp lý và nguồn vốn; lãi suất cao; doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải và giá sản phẩm bị đẩy lên quá cao.

Thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua được nhìn nhận là mất cân đối cung cầu, chưa phù hợp nhu cầu thị trường khi dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, trong khi thiếu hụt nhà ở giá trung bình, căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội phù hợp với đại đa số người dân. 

Tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021, sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy tình hình thị trường tiếp tục diễn biến khó khăn khi có tới 66% doanh nghiệp bất động sản hiện đang lâm nguy.

Dòng vốn đầu tư vào bất động sản quản lý chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn chưa có. 

Giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Người mua nhà vẫn gặp khó trong tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ.

Trong khi đó, thị trường hiện đang thiếu chính sách để điều tiết, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ; không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại, dù đã có chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng chưa thực sự đúng và trúng, khiến cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. 

Bên cạnh đó, thủ tục kéo dài, phức tạp làm tăng thời gian, tiền bạc của các doanh nghiệp bất động sản, làm hạn chế nguồn cung, tạo rào cản cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Nguyên nhân của nó là do nhiều chính sách pháp luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn đang trong quá trình sửa đổi. 

Thiếu vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Thay vào đó, pháp lý mới là điểm nghẽn lớn nhất khi chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ và liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại khi thường phải kéo dài khoảng 3 - 5 năm. Theo tính toán, nếu rút ngắn thời gian triển khai dự án 1 năm, có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn, chưa kể tiết kiệm được nhiều khoản chi phí khác.

Hiện thị trường bất động sản có rất nhiều dự án đầu tư chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm. Liên tiếp trong quý I và quý II năm 2023, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn, thanh khoản thấp, giao dịch thành công giảm sút mạnh so với cùng kỳ năm 2022. Bộ Xây dựng cho biết, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng. 

Đứng trước chiều hướng tiếp tục đi xuống của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nhỏ lẻ đang gặp rất nhiều khó khăn, trong đó có nhiều trung tâm giao dịch bất động sản đã đóng cửa do không bảo đảm được chi phí hoạt động. Theo số liệu thống kê cho thấy, thị trường vẫn chưa có tín hiệu tích cực với sức mua của toàn thị trường giảm tới 98% so với cùng kỳ năm 2022.

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào trầm lắng và gần như không có giao dịch mà so với tình trạng của 10 năm về trước, thậm chí có phần khó khăn hơn...

3 nhóm thách thức doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tiếp tục đối mặt

Các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn rất khó khăn, thậm chí khó hơn cả giai đoạn đầu năm 2020 (thời điểm dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát) vì doanh thu giảm và chi phí gia tăng. Vấn đề khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà là năng lực hấp thụ vốn xuống thấp. Đó là sự sụt giảm cầu, sức mua bất động sản dẫn đến doanh thu giảm và biên lợi nhuận thu hẹp, làm cho nhu cầu vốn lưu động và vốn đầu tư thấp. Thêm vào đó, hiệu quả sử dụng vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay) trong điều kiện bình thường ở khoảng 9-11%/năm (hiện nay đang có xu hướng giảm) là quá cao.

Năm 2022, thị trường tài chính có nhiều biến động, lãi suất tăng mạnh đã tác động mạnh đến các nhà đầu cơ bất động sản, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực kép từ những động thái thanh lọc thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thu nhập suy giảm từ dự án. Cùng với đó, mức độ khát vốn qua kênh tín dụng ngân hàng ngày càng lớn hơn, đặc biệt đến từ các doanh nghiệp bất động sản, tạo ra thách thức trong việc phân bổ cho vay của các ngân hàng. Theo kết quả phân phối xếp hạng tín nhiệm đơn lẻ dựa trên thông tin đại chúng của các doanh nghiệp bất động sản tính đến 30/09/2022 của FiinRatings thì phần lớn được xếp hạng bb (thường là các doanh nghiệp nhỏ, chưa có lịch sử hoạt động lâu đời; hoặc là các tập đoàn đa ngành nhưng mới gia nhập thị trường bất động sản).

Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu đáng báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch về thông tin hoạt động. Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.

Khả năng chi trả, thanh toán nợ gốc và lãi vay sụt giảm; mất cân đối nguồn vốn khi tổng nợ phải trả trên vốn chủ tăng cao, huy động trái phiếu không khả thi... là những yếu tố bào mòn chất lượng dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay mà biểu hiện cụ thể là thị trường và mức cầu giảm, lợi nhuận giảm, dẫn đến khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp thấp. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng ở mức thấp, mặc dù Ngân hàng Nhà nước và toàn ngành ngân hàng đã nỗ lực triển khai nhiều giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, người dân.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy nhanh sự phát triển thị trường công cụ tài chính (trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp) cấp thấp cũng có thể là nguyên nhân dẫn đến các vụ việc liên quan đến tài chính bất động sản thời gian qua.

Doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản vẫn đang tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức, có thể phân thành 3 nhóm: 

Nhóm về pháp lý: Hiện nhiều dự án bất động sản đang gặp khó khăn, cụ thể như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên (các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp, đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định); vướng mắc về điều chỉnh chủ trương đầu tư, về thẩm quyền chuyển nhượng dự án...

Nhóm khó khăn, vướng mắc về tổ chức thực hiện: Cơ chế phối hợp giữa các sở, ban ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản. 

Nhóm khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn: Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án.

Các doanh nghiệp bất động sản đang phải tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023 và năm 2024 còn rất lớn, nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư lung lay, tính thanh khoản thị trường thấp nên dẫn đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Ngoài ra, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động dẫn đến chi phí doanh nghiệp tăng cao, làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Trước thực trạng trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án; buộc phải cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự từ đầu năm đến nay hoặc người lao động chủ động xin nghỉ việc. Có nhiều doanh nghiệp buộc phải giảm trên 60% nguồn lao động để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay...

Hiện doanh nghiệp vẫn rất khó khăn do không có thanh khoản, không bán được hàng tồn kho, dẫn đến không có dòng tiền để duy trì hoạt động, không tiếp tục triển khai được dự án đang xây dựng. Vì vậy, doanh nghiệp có nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng công bố hồi tháng 8, trong quý II/2023, lĩnh vực bất động sản vẫn có xu hướng giải thể doanh nghiệp gia tăng. Cụ thể, số doanh nghiệp đã giải thể tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm trước, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng giảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm trước.

GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG HẤP THỤ VỐN CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Khó khăn của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản còn kéo dài và khó dự đoán được chính xác sẽ kéo dài bao lâu. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã rất quyết liệt với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; hệ thống ngân hàng cũng đã tìm mọi cách, bởi lĩnh vực này là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế.

Trong bối cảnh thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng, việc triển khai các giải pháp để tăng khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản là rất cần thiết để tổ chức tín dụng có điều kiện cung ứng vốn, mở rộng tín dụng đối với nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng kinh tế.

Để giúp thị trường bất động sản đủ sức vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, cần nhiều giải pháp và việc đồng bộ các giải pháp sẽ tạo động lực thúc đẩy sự hồi phục và phát triển thị trường này.

Ðể giải quyết bài toán nâng cao khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản, không thể dựa vào mỗi chính sách tiền tệ, mà cần lực đẩy từ nhiều phía cũng như sự chung tay của các ngành nghề khác. 

Vấn đề khó nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thị trường đang trầm lắng, nguội lạnh. Khi thị trường bất động sản không có đầu ra, thì không lĩnh vực nào, kể cả tín dụng thông được. Trong bối cảnh đó, lãi suất vay vốn không phải là vấn đề cốt lõi hiện nay, mà cần phải triển khai đồng bộ các giải pháp khác để khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế, nâng cao khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản. 

Về giải pháp ngắn hạn:

Chính quyền địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp với các bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo cáo các cấp có thẩm quyền đối với hàng ngàn dự án đang phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vấn đề hạn chế nguồn vốn (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ…; về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu.

Tiếp tục triển khai các giải pháp cải thiện môi trường kinh doanh, đơn giản hóa quy trình đầu tư và thủ tục hành chính để tạo thuận lợi cho hoạt động của người dân, doanh nghiệp. 

Tích cực đối thoại giữa doanh nghiệp với chính quyền địa phương, các bộ, ngành nhằm tăng cường trao đổi để có thể hỗ trợ doanh nghiệp.

Xử lý triệt để các vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, để qua đó góp phần đẩy mạnh cả hai phía cung - cầu tín dụng...

Điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu; rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ… Chính quyền địa phương sớm điều chỉnh quy hoạch và xác định vị trí đất cho đầu tư nhà ở xã hội.

Đây là thời điểm cần sự vào cuộc của các chính sách khác như việc đẩy mạnh đầu tư công thông qua dùng nguồn vốn ngân sách nhà nước sẽ giúp tín dụng chảy vào doanh nghiệp nguyên vật liệu xây dựng, xây dựng, bất động sản và lan tỏa sang các ngành khác.

Chính phủ nên thiết lập cổng thông tin tổng thể đúng nghĩa về quy hoạch, xây dựng và giao dịch bất động sản nhằm cung cấp đầy đủ thông tin về các dự án đang triển khai và đang xin phép đầu tư tại từng địa phương trên cả nước để nhà đầu tư có được cái nhìn toàn cảnh về thị trường, có sự chủ động điều tiết hoạt động đầu tư, phân kỳ triển khai xây dựng cho phù hợp với triển vọng thị trường.

Những giải pháp cấp bách để tạo khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp bất động sản lúc này vẫn nằm ở các giải pháp làm sao để kích cầu tiêu dùng, giải quyết lượng hàng tồn kho, khơi thông nguồn vốn để doanh nghiệp có thể tiếp tục sản xuất.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản:

Để kích cầu thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cần đưa ra các chính sách hạ giá bán, các ưu đãi như tăng mức chiết khấu đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà; cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao); các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua, hỗ trợ các thủ tục pháp lý đối với khách hàng… Có như vậy, người mua mới có thể đồng hành cùng doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Ngược lại, doanh nghiệp thời điểm này tập trung đảm bảo hoạt động ổn định thay vì tập trung cho phát triển.

Các nhà phát triển bất động sản cần tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin với nhà đầu tư và người mua.

Doanh nghiệp cần cơ cấu lại, giảm chi phí; nâng cao hiệu quả, trách nhiệm sử dụng vốn, minh bạch thông tin; giải quyết đúng các cam kết trả nợ; chủ động có phương án, giải pháp cụ thể đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm 2023 và 2024; xây dựng lộ trình niêm yết, áp dụng xếp hạng tín nhiệm trái phiếu doanh nghiệp phù hợp... Đa dạng hóa nguồn vốn; tăng cường kiểm soát rủi ro, nhất là rủi ro tài chính, lãi suất, tỷ giá.

Chú trọng chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ thông tin trong phát triển, quản lý, vận hành hoạt động doanh nghiệp. Đây cũng là xu thế tất yếu hiện nay và trong thời gian tới.

Đối với hệ thống ngân hàng: 

Tiếp tục hạ lãi suất, nhưng vấn đề lúc này không hẳn là hạ lãi suất điều hành, mà các NHTM cần tiếp tục hạ lãi suất cho vay, điều này do cân nhắc của NHTM. Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1/2023 đã giảm xuống, nhưng đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn. 

Việc giảm lãi suất là thiết thực để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân và cũng là biện pháp để kích thích cầu tín dụng. Nhưng, giảm lãi suất mới chỉ là một chìa khóa để mở cánh cửa tín dụng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trở nên mạnh mẽ hơn. Chìa khóa khác quan trọng không kém là nâng cao năng lực hấp thụ vốn, hay nói cách khác là năng lực sử dụng vốn hiệu quả của chính các doanh nghiệp, nhu cầu vay vốn và sử dụng vốn của người dân.

Các NHTM cần thể hiện nhiều hơn trách nhiệm với cộng đồng nhưng cũng cần đảm bảo an toàn, không để rơi vào tình trạng yếu kém về tài chính.

Tiếp theo là giảm các loại phí, cắt giảm thủ tục tiếp cận tín dụng, kích thích các doanh nghiệp vay vốn, bởi đây là thời điểm ngân hàng cần chia sẻ với các doanh nghiệp. Tuy nhiên bản chất của NHTM cũng là một doanh nghiệp, huy động tiền của người dân để cho vay vì vậy phải đảm bảo thanh khoản. 

Đối với các dự án không vướng mắc pháp lý, các dự án này có thể nhận được nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục xây dựng và đủ điều kiện tái cơ cấu. Các khoản cho vay mua nhà liên quan sau đó cũng có thể được xem xét để giãn thời gian trả nợ. Như vậy, nhà phát triển bất động sản có thể hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà sau này.

Đối với dự án có vấn đề pháp lý phức tạp (như sai quy hoạch), việc gia hạn thêm một năm cho các dự án này có thể là chưa đủ. Do đó, việc cơ cấu các khoản vay cho những dự án này và các khoản vay mua nhà liên quan có thể được ngân hàng xem xét một cách cẩn trọng. Chính sách cơ cấu, giãn hoãn lại nợ đã được ban hành tại Thông tư 02/2023/TT-NHNN, tùy điều kiện thực tế sẽ có điều chỉnh phù hợp. 

Việc ứng dụng công nghệ để tăng khả năng tiếp cận vốn cũng là một vấn đề đang được triển khai như Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã đề cập.

Về giải pháp trong dài hạn:

Khẩn trương ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi một cách đồng bộ, tránh chồng chéo.

Phát triển nguồn cung sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế; các cơ chế chính sách cần đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản.

Nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế để góp phần phát triển kinh tế.

Ổn định nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản. Khơi thông các nguồn vốn nước ngoài và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

***

Tóm lại, thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng, nguội lạnh ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên và giảm mức lãi suất, thì thị trường bất động sản sẽ có thể xuất hiện những dấu hiệu phục hồi rõ nét hơn. 

Việc lên, xuống của thị trường bất động sản là điều hết sức bình thường và phụ thuộc vào sự điều tiết chung của Nhà nước, cũng như có tính chất chu kỳ như đã từng xảy ra nhiều lần trong quá trình phát triển. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc cấp bách cần làm là Chính phủ và các cơ quan chức năng nghiên cứu, có giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực hấp thụ vốn, có chính sách phù hợp nhằm điều tiết thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, tránh rủi ro cho nền kinh tế nói chung và các nhà đầu tư nói riêng./.