Ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, liệu đã đủ?

Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã có hiệu lực, được cho rằng sẽ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trước những dự án “ảo”. Tuy nhiên, trước những bất cập đã tồn tại nhiều năm, quyết định mới này vẫn khiến dư luận đặt nhiều nghi ngại.  

***

Quy định mới có gỡ được bất cập?

Thông tư 11/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng chính thức có hiệu lực, trong đó, quy định cụ thể về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiều quan điểm vẫn còn lo ngại về quy định này, bởi thực tế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai vẫn tồn tại nhiều bất cập.

Nhìn một cách tổng quan, Thông tư 11 lần này, về tinh thần không khác gì Thông tư được ban hành 2015 và được sửa đổi vào năm 2017. Tuy nhiên, Thông tư 11 vừa mới ban hành quy định chi tiết hơn để tránh bị nhẫm lẫn, trong đó việc bảo lãnh đó là cho ai, bảo lãnh cho đối tượng là người mua của chủ đầu tư hay chỉ bảo lãnh cho chủ đầu tư và cả hình thức bảo lãnh, tức là tất cả những hình thức bảo lãnh đều được đề cập rõ ràng.

Ngược lại dòng thời gian, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán một dự án nào đó, phải thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng thương mại cho khách hàng. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua dự án căn hộ hình thành trong tương lai.

Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN (có hiệu lực từ 09/8/2015) quy định về bảo lãnh ngân hàng có nội dung: Ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh khi hai bên mua bán đã ký kết hợp đồng.

Có thể thấy, ngay từ đầu, giữa các quy định trên đã có sự không thống nhất trong thứ tự về thời điểm phát hành bảo lãnh và thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Điều này dẫn đến việc 2 bên ngân hàng và chủ đầu tư “đá” trách nhiệm qua cho nhau trong việc cấp chứng thư bảo lãnh.

Thêm vào đó, trong các quy định liên quan về giao dịch này cũng không đề cập đến trường hợp khi các bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhưng không có bảo lãnh thì có ảnh hưởng giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng không? Chi phí cho việc phát hành bảo lãnh (thường vào khoảng 2% giá trị hợp đồng) do bên bán hay bên mua phải chịu? Đó cũng là lý do trong một thời gian khá dài kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì nhiều nguyên nhân như không đủ khả năng đáp ứng yêu cầu từ phía ngân hàng để được cấp bảo lãnh hoặc cố tình không cung cấp bảo lãnh này cho khách hàng; và người mua nhà đôi khi không tìm hiểu nên chưa biết đến quyền lợi chính đáng này của mình.

Trước những bất cập đó, Thông tư 13/2017/TT-NHNN là văn bản hợp nhất các quy định về bảo lãnh trước đây của ngân hàng. Tuy vậy, văn bản pháp luật này chưa giải quyết thấu đáo một số yêu cầu đặt ra như: Phần tiền ứng trước đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài, hoặc khi được hoàn trả tiền thì phần tiền này không còn khả năng mua lại một căn hộ có vị trí tương đồng.

Giới phân tích cho rằng, những quy định bảo lãnh nhà ở hình thành tương lai, về mặt lý luận được xem là cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà thuộc những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với sự tham gia cùng của ngân hàng thương mại là những tổ chức có chức năng thẩm định chuyên nghiệp, nền tảng tài chính vững mạnh và uy tín. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực hiện quy định bảo lãnh qua ngân hàng đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Đó là làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Như vậy, một dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn, nên phí bảo lãnh cũng cao nên có thể khiến giá nhà tăng lên.

HoREA cũng cho rằng, quy định này hầu như chỉ mang lại lợi ích cho ngân hàng. Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh…

Cần bổ sung mức xử phát đủ sức răn đe với các bên không thực hiện tròn trách nhiệm bảo lãnh

Trước nhiều luồng ý kiến về quy định mới, Reatimes đã ghi nhận ý kiến chia sẻ từ các chuyên gia pháp lý và luật sư. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw phân tích, mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua nhà.

Tình trạng khách hàng đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nghiệm thu là những tình trạng xảy ra phổ biến hiện nay. Và để hạn chế những tình trạng trên, pháp luật quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành năm 2017, điểm mấu chốt trong mô hình bảo lãnh là khách hàng, ngân hàng sẽ được trực tiếp giám sát quá trình triển khai, thi công dự án. Trong đó, ngân hàng sẽ giữ vai trò “trọng tài” kiểm tra, kiểm soát tiến độ của dự án và căn cứ vào tiến độ đó để giải ngân tiền cho chủ đầu tư.

Còn các khách hàng sẽ mở một tài khoản ở ngân hàng, nộp tiền vào đó, số tiền này sẽ được ngân hàng giải ngân khi có sự đồng ý của người đại diện khách hàng và chủ đầu tư.

Cũng theo thông tư này, chủ đầu tư không giao được nhà theo đúng tiến độ hoặc không thực hiện theo hợp đồng dẫn đến khách hàng không nhận được nhà thì ngân hàng bảo lãnh trả lại tiền mà khách hàng đã nộp.

Các chủ đầu tư muốn được ngân hàng bảo lãnh thì phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Với nhiều doanh nghiệp, đây là điều kiện khó nếu không muốn nói là bất khả thi.

Hơn nữa, nếu ký quỹ thì đương nhiên số tiền này sẽ bị “găm” trong ngân hàng, khi đó chủ đầu tư không có dòng tiền lưu động nên rất khó đảm bảo tiến độ dự án.

Theo LS. Hà, sau nhiều năm áp dụng, quy định vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác nên mới xuất hiện những đề xuất yêu cầu bỏ quy định bảo lãnh.

LS. Nguyễn Thanh Hà cũng cho biết, Thông tư 13 chỉ mới sửa đổi về quy định bảo lãnh, mà chưa bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ dẫn đến rủi ro, tranh chấp.

Với những bất cập trước đó, dư luận cũng có nghi ngại rằng, với thông tư lần này, việc bảo lãnh nếu các bên không làm tốt, thông tư sẽ chỉ mang tính “hình thức”. Tức là khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho thời gian chậm tiến độ bàn giao. Chính vì vậy, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu để đưa ra được mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe với các bên không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh.

LS. Nguyễn Thanh Hà cho rằng, trên thực tế đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, thậm chí chậm hàng chục năm, nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì quyền lợi của người mua sẽ thế nào? Do đó, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm. Tuy nhiên, việc quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có một số hạn chế nhất định như trách nhiệm bảo lãnh chỉ thuộc về ngân hàng. Trong khi một dự án bất động sản đều cần có sự giám sát của 4 bên, bao gồm: Quản lý Nhà nước, Chủ đầu tư, Ngân hàng và Khách hàng. Trách nhiệm bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ thuộc về ngân hàng sẽ không phải là giải pháp lâu dài cho thị trường.

“Suy cho cùng, bảo lãnh nhằm mục đích bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua nhà và thực hiện tốt việc quản lý của cơ quan Nhà nước trong việc kiểm soát giá nhà, đất. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định tiếp tục áp dụng, sửa đổi hay bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, LS. Hà nhận định.

Theo đó, LS. Hà cho rằng, cần tăng trách nhiệm của ngân hàng lẫn chủ đầu trong hoạt động bảo lãnh để bảo vệ người mua và chờ thêm những thông tin sửa đổi từ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, theo luật sư, có nhiều yếu tố pháp lý liên quan đến dự án xây dựng nhà ở như: Giấy phép xây dựng, điều kiện để bán nhà, việc thế chấp dự án, việc nợ tiền đất và nghĩa vụ tài chính khác của chủ đầu tư… Và để tránh rủi ro, trách nhiệm đầu tiên là người mua nhà cần phải tìm hiểu mọi thông tin liên quan đến chủ đầu tư cũng như dự án tại các đơn vị liên quan như: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Cơ quan Thuế…

3 phương án mới kỳ vọng bảo vệ quyền lợi người mua nhà

PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Thực tế, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà, căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm của dự án đã được dùng để thế chấp cho các khoản vay triển khai dự án, trong khi đó, theo quy định hiện hành của pháp luật thì chủ đầu tư dự án chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ, nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Ngoài ra, theo luật đầu tư, chủ đầu tư đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án theo đó việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Và nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, đặc biệt người phải gánh chịu các chi phí này chính là chủ đầu tư và người mua nhà. 

Chuyên gia cũng cho biết thêm, những nội dung bổ sung, sửa đổi tại Thông tư 11 là vô cùng quan trọng. Bởi đây là hoạt động có tính bảo chứng, là một mắt xích lớn trong vận hành của thị trường địa ốc giữa ba bên ngân hàng, chủ đầu tư và người mua. Tránh trường hợp như nhiều năm trước, chưa có quy định rõ ràng nên dự án nào được bảo lãnh và ngân hàng nào bảo lãnh... khách hàng đôi khi không biết.

Tuy nhiên, việc bảo lãnh nhà ở hình thành tương lai cần phải có thêm các công cụ khác như sự tham gia của các công ty bảo hiểm, đơn vị quản lý Nhà nước, chủ đầu tư. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hơn nữa các quy định trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư.

PGS. TS Doãn Hồng Nhung cũng đưa ra 3 phương án cho câu chuyện này: “Thứ nhất, để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này (là phương án mà thực tế cả chủ đầu tư và người mua đều mong muốn và phù hợp với Bộ Luật Dân sự).

Thứ hai là bỏ quy định bảo lãnh này và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng (chẳng hạn như bổ sung quy định một cách hợp lý về việc ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại).

Thứ ba, bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”./.