Với việc ở cuối chu kỳ tăng trưởng, từ cuối 2019 đến nay, bất động sản đã tạo ra những áp lực không nhỏ tới các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao trong quá trình phát triển dự án. Cộng hưởng thêm những khó khăn từ dịch bệnh Covid-19 tới nền kinh tế chung, đã đẩy sức chịu đựng của doanh nghiệp cũng như hàng loạt các ngân hàng tới điểm "chống chịu" cuối cùng, nhiều ngân hàng đã phải đưa các khoản nợ ra đấu giá.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được cho là đơn vị chào bán nhiều nhất các khoản nợ liên quan đến dự án nhà ở và đất nền từ cuối năm ngoái đến nay.
Theo đó, BIDV chi nhánh Gia Định đã tiến hành rao bán 65 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), 15B đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM với giá bán khởi điểm khoảng 15 triệu đồng/m2.
Mới đây nhất, vào đầu tháng 4 vừa qua, BIDV chi nhánh sở giao dịch 2 cũng ra thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node ( huyện Nhà Bè, TP.HCM). Không lâu sau, chi nhánh này tiếp tục đấu giá một khoản nợ của Công ty Nhà Hưng Ngân tại chi nhánh Sở Giao dịch 2 gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ là 512 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm của khoản nợ là nhiều bất động sản của doanh nghiệp tại TP.HCM, Hà Nội, Phú Quốc (Kiên Giang).
Ngoài BIDV, nhiều ngân khác cũng đã và đang phát mãi tài sản. Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) đã rao bán dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3 - khu dân cư Bình Trị Đông và một phần thửa đất số 122 tại phường Bình Trị Đông B với giá khởi điểm 6.029 tỷ đồng. Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) cũng liên tục rao bán các tài sản thế chấp lớn. Ngày 6/4 vừa qua, ngân hàng này rao bán hai bất động sản tại Tây Ninh với tổng giá trị hơn 1.220 tỷ đồng.
Để hiểu rõ hơn về làn sóng rao bán bất động sản và bức tranh thị trường bất động sản trong thời gian tới, PV đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng.
PV: Thị trường đang ghi nhận nhiều ngân hàng ồ ạt bán nhà đất cầm cố. Ông nhận định như thế nào về tình trạng này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Để rao bán các khoản cầm cố, ngân hàng buộc phải có sự thỏa thuận với khách hàng về khoản nợ khó đòi này. Họ có thể ra tòa để giải quyết. Nếu tòa phán quyết tài sản đó có được cấn trừ nợ hay không thì phía ngân hàng sẽ đem tài sản đi bán.
Phía ngân hàng với khách hàng phải có thương lượng hợp lý để ngân hàng sử dụng tài sản đó để thanh lý. Nếu tài sản bán chưa đủ giá trị, phía khách hàng sẽ phải trả thêm khoản chênh lệch.
Những khoản nợ xấu mà ngân hàng rao bán có thể đã hết thời gian đáo hạn từ trước đó, hoặc mới đây đáo hạn. Việc ngân hàng ồ ạt bán nhà đất cầm cố có thể cho thấy khoản nợ xấu bất động sản tại ngân hàng không hề nhỏ.
PV: Phải chăng hiện tượng này đang cảnh báo bức tranh thị trường bất động sản sẽ còn tồi tệ hơn ở hiện tại và trong tương lai, thưa ông?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trong bối cảnh dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế, việc bán nhà đất cầm cố của các ngân hàng là một tin vui nhưng cũng ẩn chứa nhiều cảnh báo đáng lo ngại.
Tin vui là ngân hàng đang có phương án xử quyết nợ xấu bằng động thái thanh lý tài sản đảm bảo. Đó là cách để ngân hàng có thể giải quyết nợ xấu và giúp hoạt động ngân hàng trở nên minh bạch, trôi chảy hơn.
Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ rao bán với mức giá tương đối hạ. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư có thể mua tài sản bất động sản với giá rẻ. Nếu các tài sản này được thanh khoản tốt thì thông tin này sẽ giúp thị trường sôi động hơn trong thời điểm thị trường đang gần như đóng băng bởi dịch bệnh.
Mặc khác, hiện tượng này cho thấy, các ngân hàng đã nhận thấy những lo ngại về nợ xấu tồn đọng của giai đoạn trước, ở hiện tại và nguy cơ khó khăn trong tương lai. Họ phải bán sớm để đối phó với khoản dự phòng nợ xấu sẽ phải gia tăng mạnh. Rõ ràng, phía ngân hàng đang nhìn thị trường bất động sản trong xu hướng đi xuống và phải bán sớm để nhận được mức giá thu về tốt. Nếu không bán sớm, mức giá bất động sản sẽ còn sụt giảm mạnh hơn nữa.
PV: Như ông vừa trao đổi, hiện tượng ngân hàng bán các khoản nợ xấu một cách ồ ạt là cảnh báo về thị trường đang có dấu hiệu bất thường. Ông có thể giải thích rõ hơn về những dấu hiệu bất thường đó?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việc bán ào ạt cho thấy thị trường đang xuất hiện dấu hiệu suy giảm mạnh. Quỹ đạo đang đi theo hướng đi xuống. Đây có thể coi là hiện tượng tiêu cực cho ngành bất động sản. Nếu các ngân hàng bán ra càng nhiều khoản nợ xấu, càng đẩy giá bất động sản giảm sâu hơn. Hiện tượng này tạo ra vòng xoáy đi xuống trên thị trường bất động sản.
Hơn nữa, hiện tượng này còn tạo ra sự lo lắng cho thị trường bất động sản khi các dấu hiệu khủng hoảng xuất hiện. Thực tế ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản chưa đi vào giai đoạn khủng hoảng. Nhưng các ngân hàng đang có nhìn nhận dự phòng cẩn trọng trước các khoản nợ xấu bất động sản.
PV: Theo ghi nhận của PV, nhiều tài sản bất động sản đã được ngân hàng rao bán nhiều lần nhưng không thành công. Thưa ông, điều gì sẽ xảy ra khi những khoản nợ xấu đó vẫn không được giải quyết triệt để?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Ở trường hợp thứ nhất, ngân hàng không bán được tài sản đảm bảo. Họ buộc phải bán thật rẻ, một mức giá rất thấp mà chắc chắn có người mua. Với trường hợp này, ngân hàng bán đấu giá rất nhiều lần. Điều này khiến thị trường rơi vào tâm lý bất ổn, nguy cơ vỡ trận cao.
Ở trường hợp thứ hai, ngân hàng giữ lại nợ xấu trong tài sản của họ. Nếu giá xuống quá sâu, họ không chấp nhận bán. Nếu không có khả năng giải quyết được khoản nợ này, ngân hàng có sẽ bị âm dòng vốn, nguy cơ phá sản lớn.
Nếu giá bất động sản cứ bị rao bán xuống thấp quá, thị trường dễ bị đổ vỡ, kéo theo sự sụt đổ của hệ thống ngân hàng. Lo ngại nhất, phía khách hàng “bỏ của chạy lấy người”. Gánh nặng sẽ tiếp tục rơi vào phía ngân hàng. Phía ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng nhóm 5, nhóm mất vốn. Và ngân hàng không đủ sức chống đỡ, rơi vào tình trạng phá sản. Điều này dẫn tới hệ thống ngân hàng đổ, tác động rất lớn đến nền kinh tế.
Năm 2008, thị trường bất động sản ở Mỹ đã phải trải qua thời điểm cắt lỗ không điểm dừng như vậy. Giá bất động sản xuống chỉ còn một nửa hoặc dưới một nửa mức giá thực. Thị trường lao dốc theo phương thẳng đứng, từ phân khúc này lan sang phân khúc khác, từ thị trường này đi sang thị trường khác.
PV: Đâu là giải pháp để phía hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản có thể vượt qua giai đoạn khó khăn như hiện nay?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Làm sao mà cứu vớt thị trường bất động sản nếu vòng xoáy đi xuống? Trong thời điểm hiện nay, khi dịch Covid-19 ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế thì rất khó để bỏ nhiều tiền để cứu bất động sản.
Nhưng Chính phủ vẫn cần các quy định chặt chẽ và phải đổ tiền để cứu doanh nghiệp bất động sản trong khả năng có thể. Ở trường hợp không thể cữu vãn, thị trường bất động sản sẽ lao dốc theo phương thẳng đứng và đành phải chấp nhận để thị trường tự điều tiết.
Cảm ơn những chia sẻ của ông!
