Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào khó khăn từ giữa năm 2022 đến nay, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chỉ đạo, chỉ thị, công điện, nghị định… nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Cụ thể, mới đây ngày 5/3, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 giúp doanh nghiệp bất động sản không rơi vào “ngõ cụt” khi cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ gia hạn thêm thời hạn tối đa 2 năm…
Tiếp đó, ngày 11/03/2023, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP (Nghị quyết số 33) về gỡ khó và phát triển bình ổn thị trường bất động sản đã cho thấy tính quyết liệt của Chính phủ về việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy trở lại sự ổn định, phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Sự khác biệt trong quan điểm của Chính phủ ở Nghị quyết số 33 được thể hiện ở việc tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay cùng tháo gỡ khó khăn. Theo đó, nhà ở là phải có người ở, muốn có người ở phải phát triển sản xuất, dịch vụ, hạ tầng. Tháo gỡ khó khăn phải đi đôi với kiểm soát rủi ro. Không hình sự hóa quan hệ kinh tế - dân sự, bảo vệ cán bộ làm đúng; hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…
Đánh giá cao những động thái về chính sách liên tục của Chính phủ, đặc biệt là Nghị quyết số 33, bà Nguyễn Cẩm Tú, Khối Phân tích VNDIRECT đánh giá, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33 giúp giảm bớt việc thiếu thanh khoản cho ngành bất động sản trong ngắn hạn. Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã phát hành hai Quyết định số 313 và 314 điều chỉnh giảm một số lãi suất điều hành vào ngày 14/03/2023.
Cụ thể, quyết định số 313/QĐ-NHNN giữ nguyên lãi suất tái cấp vốn, nhưng điều chỉnh lãi suất tái chiết khấu 1% về 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm của Ngân hàng Nhà nước đối với các tổ chức tín dụng cũng giảm về mức 6% từ 7%.
Quyết định số 314/QD-NHNN cũng quy định giảm lãi suất 0,5% các khoản cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng với nhóm khách hàng thuộc lĩnh vực ưu tiên bao gồm: Nông nghiệp, xuất khẩu, kinh doanh ứng dụng công nghệ cao, doanh nghiệp vừa và nhỏ về mức 5%/năm.
“Đây là lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh thực hiện giảm lãi suất điều hành trong 2 năm gần đây, đánh dấu những nỗ lực của Chính phủ trong việc ổn định mặt bằng của lãi suất. Trước sự bất ổn của môi trường vĩ mô hiện tại, chúng tôi tin rằng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục theo dõi sát sao biến động của thị trường và môi trường kinh tế trong nước để đưa ra các chính sách tiền tệ phù hợp. Bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng cần nhiều chính sách hỗ trợ quyết liệt hơn để mở cửa lại thị trường vốn cho các chủ đầu tư bất động sản để giải quyết gốc rễ của mọi vấn đề”, bà Tú nhận định.
Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt áp lực thanh khoản vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Nghị định 08 và Nghị quyết số 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách. Hiện tại, có nhiều dự án đang đình trệ, chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản và điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà. Do đó, chuyên gia kỳ vọng sau Nghị quyết số 33 sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản trong 3 - 6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng.
“Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024 - 2025”, bà Tú bổ sung thêm.
Đánh giá về Nghị quyết số 33, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, Nghị quyết mang lại thông tin tích cực cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Nghị quyết mang tính gợi ý còn cụ thể triển khai thì phải cần các bộ, ngành, cơ quan liên quan có chỉ đạo, hướng dẫn cụ thể để hiện thực hóa các giải pháp.
Như đối với giải pháp giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ… rất khó để các ngân hàng thương mại thực hiện nếu không có sự chỉ đạo, hướng dẫn cụ thể từ Ngân hàng Nhà nước. Các yêu cầu về điều kiện cho vay, chuyển nhóm nợ, hệ số rủi ro... đều phải được thực hiện bởi nếu doanh nghiệp không trả nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ rơi vào thế khó.
Để đủ điều kiện được ngân hàng xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ thì quan trọng nhất là doanh nghiệp phải giảm giá nhà để bán được hàng.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến thời điểm đáo hạn trong khoảng thời gian 2023 - 2024, cũng đã có các quy định giúp doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để đẩy lùi thời gian đáo hạn, hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác…
Trước đây, Nghị định 65 đã quy định rất chặt chẽ về điều này. Nhưng với Nghị định 08 như hiện giờ, nhà đầu tư không cần phải bắt buộc đáp ứng đủ các quy định, tạo điều kiện giúp gia tăng lượng lớn người mua có thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, “ấm” thế nào còn phải tùy thuộc vào diễn biến thị trường và niềm tin từ nhà đầu tư.
Đánh giá một cách tổng quan, chuyên gia cho rằng về bản chất, Nghị định 08 mới chỉ mở lối thoát cho lượng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn ngắn hạn 2023 - 2024, không giúp cho việc phát hành trái phiếu riêng lẻ mới; cũng chưa cho thấy giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư trái phiếu trên thị trường. Do vậy trái phiếu vẫn chưa có cơ chế để việc phát hành trở thành một kênh tài chính bền vững, trong khi đó là nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp.
Nghị quyết số 33 cũng chỉ có thể coi như “phao cứu sinh” tạm thời cho các doanh nghiệp bất động sản cầm cự trong thời gian ngắn hạn, đặc biệt với những dự án bất động sản có tính khả thi. Còn lại doanh nghiệp bất động sản phải tự tái cấu trúc lại mình, phải trở lại giá trị thực của chính mình.
“Bên cạnh các giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ từ Chính phủ, các doanh nghiệp cũng phải chủ động khắc phục những điểm yếu, tìm giải pháp tốt nhất cho mình. Các bên cùng chung sức thì thị trường mới có thể hồi phục nhanh trở lại”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh./.
