Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam: “Thị trường vốn vận hành dựa vào niềm tin và kỳ vọng“

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, một công trình đảm bảo chất lượng, trước hết phải được xây dựng trên nền móng vững chắc và thị trường bất động sản cũng tương tự như vậy.

*****

Thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động xấu khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn và để hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững thì rất cần xác định đúng các "nút thắt". Trong cuộc trò chuyện cuối tuần với Reatimes, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam đã chỉ ra nguyên nhân cùng những giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Trụ cột vững chắc sẽ giúp thị trường tăng trưởng bền vững

PV: Trước hết, xin cảm ơn ông đã trả lời phỏng vấn của Reatimes! Thưa ông, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn về nhiều mặt như: Cung - cầu lệch pha, giá cả chưa phù hợp, vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn… Theo ông, trong tất cả những vấn đề đó, đâu là “mắt xích” quan trọng?

Ông David Jackson: Một công trình đảm bảo chất lượng, trước hết phải được xây dựng trên nền móng vững chắc. Tương tự, thị trường bất động sản chỉ có thể tăng trưởng bền vững khi được hậu thuẫn bởi các trụ cột cơ bản: Cung - cầu, giá cả - lãi suất và chính sách. Việc điều hành, điều tiết hợp lý các yếu tố này sẽ quyết định sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tạo ra những giá trị tích cực cho nền kinh tế và xã hội.  

Việt Nam có các nền tảng cơ bản tốt về cấu trúc dân số, lực lượng lao động, nhu cầu tiêu dùng nội địa, chính trị ổn định, độ mở kinh tế tốt… và thị trường bất động sản thực chất là còn mới so với nhiều thị trường phát triển khác. Trong hơn 30 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua vài chu kỳ tăng trưởng nóng, nhưng dường như kinh nghiệm điều tiết chưa thực sự phát huy tốt.

Một khi thị trường bất động sản phát triển không tương ứng với các yêu cầu nền tảng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội (giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất - kinh doanh), các nền tảng cơ bản nêu trên dễ bị lung lay. Cộng với các yếu tố vĩ mô không thể kiểm soát từ bên ngoài như lạm phát và căng thẳng địa chính trị, thị trường bất động sản Việt Nam bị biến động mạnh trong năm qua, dẫn đến tình hình trầm lắng kéo dài hiện nay. 

PV: Các doanh nghiệp đang nỗ lực vượt qua khó khăn, đồng thời rất mong sớm có những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển chung cho nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, để có thể khơi thông các nguồn lực ở giai đoạn hiện nay thì nên bắt đầu từ đâu, thưa ông?

Ông David Jackson: Bước đầu tiên và cũng quan trọng nhất, là phân định rõ các vấn đề thuộc phạm trù để khối tư nhân tự điều chỉnh và những vấn đề thuộc thẩm quyền can thiệp, điều hành vĩ mô của Nhà nước. Tôi cho rằng Chính phủ Việt Nam đang có những động thái kịp thời, sát sao để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý và tài chính - ngân hàng. Chẳng hạn, tổ công tác liên ngành đang tích cực làm việc với lãnh đạo các tỉnh thành để xem xét xử lý các dự án vướng pháp lý. Ngân hàng Nhà nước cũng liên tục làm việc với hệ thống ngân hàng thương mại để khơi thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản.

Với các bên tham gia thị trường - từ chủ sở hữu bất động sản, nhà phát triển, đến nhà đầu tư cần xác định lại kế hoạch xây dựng, sở hữu bất động sản sao cho hài hòa giữa nhu cầu thực, mục tiêu, năng lực tài chính với tầm nhìn dài hạn, cân nhắc các thách thức trước mắt không thể giải quyết ngày một ngày hai. Những khó khăn nổi cộm hiện nay, như ách tắc thanh khoản, lệch nguồn cung, hay không thể huy động vốn xuất phát từ việc đánh giá sai lệch các vấn đề trên.

Giải bài toán cho bất động sản phải “đi từ trong ra ngoài” 

PV: Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra ít ngày trước, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh “Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra”. Theo ông, ngoài cơ chế, chính sách được điều chỉnh từ Chính phủ thì doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động làm gì ở giai đoạn này?

Ông David Jackson: Giải bài toán bất động sản trước hết cần đi từ trong ra ngoài, tức là cần thay đổi tư duy kinh doanh, tái định hướng mục tiêu phát triển, sắp xếp cấu trúc tinh gọn để tăng cường năng lực thích ứng. Ngoài ra, tái cơ cấu nợ và danh mục phát triển dự án để đảm bảo khả năng xây dựng và chi trả, cũng như chủ động điều chỉnh giá bán để phù hợp với tình hình thực tiễn.

Thực tế cho thấy, biến động năm qua ảnh hưởng nặng nề nhất đến thị trường nhà ở khi thanh khoản sụt giảm đột ngột, mặc dù vậy các phân khúc khác như bất động sản công nghiệp, văn phòng hay bán lẻ vẫn ghi nhận tăng trưởng nhờ duy trì tiềm năng và sức hấp thụ tốt.

Ở góc nhìn khác, biến động kinh tế ở Việt Nam được kiểm soát tốt hơn các nước trong khu vực. Do đó, các doanh nghiệp, quỹ đầu tư từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á - Thái Bình Dương đang thúc đẩy hợp tác hoặc giao dịch M&A để gia nhập thị trường và đa dạng hóa danh mục đầu tư. Tôi cho rằng đây là tín hiệu tốt để vừa tận dụng dòng vốn nước ngoài dồi dào, vừa đảm bảo dự án phát triển và phát huy các lợi thế của khối nội.

PV: Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo ông, nếu những đề xuất này được thông qua sẽ có tác động ra sao tới thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng?

Ông David Jackson:  Trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động trung và dài hạn quan trọng của thị trường vốn. Mục tiêu của Nghị định 65 từ ban đầu nhằm giúp thị trường trái phiếu minh bạch, công bằng và lành mạnh. Dù vậy, để phù hợp với sự phát triển của thị trường thì Bộ Tài chính đã đề nghị lùi thời hạn nâng chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp tới hết ngày 31/12/2023; lùi việc đánh giá xếp hạng doanh nghiệp tới 31/12/2023; cho phép doanh nghiệp chủ động lên phương án trao đổi với nhà đầu tư để hoãn, giãn nợ hoặc hoán đổi sang sản phẩm... tức là tạo điều kiện thuận lợi về hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp.

Tôi hoàn toàn đồng ý với đề xuất của Bộ Tài chính là giữ vững tinh thần của Nghị quyết 65, ưu tiên bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ. Do đó, nếu có hiệu lực, các giải pháp này sẽ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để tái cơ cấu và giải quyết khó khăn trước mắt, nhưng trong mọi hoàn cảnh luôn phải đảm bảo khả năng thanh toán đúng hạn, thực hiện đúng cam kết với các nhà đầu tư.

Củng cố niềm tin và kỳ vọng bằng thông tin minh bạch

PV: Cũng có ý kiến cho rằng, khi những kiến nghị này được thông qua sẽ giảm áp lực ngắn hạn cho doanh nghiệp, tức là đẩy khó khăn trước mắt về tương lai gần, do đó trung và dài hạn doanh nghiệp vẫn đối diện với bài toán thiếu vốn khổng lồ. Theo ông, để thị trường thực sự minh bạch, ổn định, lành mạnh, cần các giải pháp gì?

Ông David Jackson: Tất cả thị trường vốn đều vận hành dựa trên yếu tố cơ bản là niềm tin và kỳ vọng, nhưng đây là yếu tố vô hình và có thể thay đổi theo thời gian. Do đó, củng cố niềm tin và kỳ vọng cho nhà đầu tư bằng thông tin minh bạch là giải pháp lâu dài cần được hướng đến. 

Cụ thể, thị trường Việt Nam vẫn được xem là khá non trẻ. Do đó, tuy đã có gần hết các công cụ huy động vốn mà thế giới đang sử dụng, tôi cho rằng việc học hỏi kinh nghiệm quản lý vận hành, giám sát, và thậm chí là xử lý khủng hoảng từ các thị trường phát triển hơn là việc nên làm trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Đồng thời, cần chú trọng vào việc sử dụng vốn đúng mục đích và hiệu quả, chẳng hạn như các dự án đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số thành phần trong xã hội. Vai trò “bà đỡ, giám sát, kiểm tra” của Chính phủ là hết sức quan trọng để đảm bảo thị trường vốn có cơ chế vận hành và quản lý minh bạch, bền vững. 

PV: Ngân hàng Nhà nước cho biết đang lên kế hoạch triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Nhiều ý kiến cho rằng nếu kế hoạch này sớm được thực hiện không chỉ giúp tăng nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà còn giảm tình trạng mất cân đối với thị trường. Ông nhận xét gì về giải pháp này và có thể xem đây là một hướng phát triển cho các doanh nghiệp bất động sản?

Ông David Jackson: Đầu tiên, đây là một giải pháp được mong chờ và kỳ vọng giúp giảm áp lực thiếu nguồn cung nhà ở, tuy nhiên nếu không thực hiện đồng bộ cùng với những phương án khác thì sẽ khó phát huy tác dụng. 

Thứ nhất, các chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay (như hạn chế mức lợi nhuận trong khi các chi phí đầu vào tăng cao) chưa thực sự khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Vướng mắc pháp lý trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư hay thay đổi quy hoạch, mục đích sử dụng đất làm kéo dài thời gian triển khai cũng khiến nhiều doanh nghiệp “nản lòng” với nhà ở xã hội. 

Thứ hai, cần tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho đối tượng thụ hưởng tiếp cận vốn vay. Vòng luẩn quẩn “thủ tục pháp lý hoàn thiện thì mới giải ngân” khiến nhiều dự án chưa thể xây dựng. Ngoài ra, việc quản lý phân bổ người vay mua nhà ở xã hội hay giới hạn thời gian giữa hai giao dịch căn hộ nhà ở xã hội cần được thực hiện sát sao để đảm bảo dự án phục vụ đúng nhu cầu an cư của công nhân và người lao động thu nhập thấp.  

PV: Trân trọng cảm ơn ông!