Bức tranh màu xám
Có thể nói, chính sách phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương đúng đắn, đảm bảo cho người dân nhu cầu cơ bản về chỗ ở. Tuy nhiên, hiện tại nhà ở xã hội đang bộc lộ nhiều vấn đề bất cập. Theo Bộ Xây dựng, đến thời điểm hiện tại, việc phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt khoảng 30% so với mục tiêu đề ra trong "Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030". Có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng hơn 8,4 triệu m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công.
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu vẫn là do việc không bố trí được nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Nhiều dự án nhà ở xã hội ì ạch do thiếu vốn (Ảnh minh họa)
Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, ngoài nguyên nhân như Bộ Xây dựng đã nêu ở trên vẫn còn nhiều nguyên nhân khác khiến cho việc phát triển nhà ở xã hội tiến triển rất chậm và gặp nhiều khó khăn.
Thứ nhất, người dân không thực sự mặn mà đối với các dự án nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến nhiều dự án nhà ở xã hội rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ cùng nhiều vấn đề khác.
Lý giải về việc tại sao người dân không mặn mà đối với các dự án nhà ở xã hội, ông Thịnh phân tích: "Thông thường, các dự án nhà ở xã hội được bố trí tại những khu vực không thực sự thuận lợi về giao thông, việc kết nối với cơ sở hạ tầng còn gặp nhiều khó khăn. Những khu đất vàng, thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên được ưu tiên để xây dựng những dự án nhà ở thương mại. Thực tế, việc xây dựng các khu nhà ở xã hội ở xa trung tâm cũng có lý do riêng, song cũng cần phải đánh giá lại vấn đề quy hoạch sao cho phù hợp với thực tế.
Mặt khác, những đòi hỏi đặt ra khi phát triển nhà ở xã hội mâu thuẫn với nhau và khó có thể cân đối được. Cụ thể, khi triển khai các dự án nhà ở xã hội đòi hỏi chi phí xây dựng phải thấp, khi đó chủ đầu tư cũng không mặn mà trong việc giám sát, quản lý. Về phía nhà thầu xây dựng cũng vậy, họ tìm cách lách những quy định mà nhà nước đặt ra đối với các công trình xây dựng. Hầu hết vật tư tại các công trình phụ trợ, đặt biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, nội thất được mua với giá rất rẻ. Tất cả khiến cho chất lượng công trình đi xuống, và khi mà chất lượng công trình không đảm bảo thì người mua nhà cũng cảm thấy không ổn. Thực tế, một số dự án nhà ở xã hội chỉ sau một vài năm đã có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Điều này tạo ra một tâm lý tiêu cực, đã là nhà ở xã hội thì chất lượng thấp.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế
Rõ ràng, ngay cả đối tượng mà chính sách phát triển nhà ở xã hội hướng tới cũng bị tác động bởi rất nhiều vấn đề. Nếu mua nhà ở xã hội thì thời gian để nhận được nhà cũng sẽ kéo dài, mua được rồi lại rơi vào trạng thái rất lo lắng về chất lượng công trình. Do đó, có những người trong diện mua nhà ở xã hội nhưng có thu nhập khá hơn một chút sẽ không chọn mua nhà ở xã hội, mà hướng sang nhà ở thương mại. Chính vì thế việc huy động vốn xã hội trở thành một bài toán cực kỳ nan giải đối với các dự án nhà ở xã hội".
Nguyên nhân thứ hai, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh là về phía nhà nước. Để kêu gọi được chủ đầu tư, nhà thầu tham gia các dự án nhà ở xã hội, nhà nước đã đưa ra những ưu đãi nhất định. Điều này kéo theo hàng loạt vấn đề nan giải. Nhiều doanh nghiệp "tay trong" không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng vẫn sẵn sàng đứng ra nhận dự án để được hưởng lợi từ những chính sách của nhà nước. Tiềm lực tài chính, năng lực của chủ đầu tư không mạnh, đồng thời không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến cho nhiều dự án nhà ở xã hội rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ.
Giải cứu hay không?
Sau khi giải ngân hết gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hàng loạt dự án nhà ở xã hội lại rơi vào tình trạng thiếu vốn. Tháng 5/2018, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2016 - 2020 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, bổ sung vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội 3.000 tỷ đồng để thực hiện cho giai đoạn đến năm 2020.
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, chỉ nên xem các gói hỗ trợ là giải pháp tình thế tạm thời, bởi nếu Nhà nước cứ liên tục đưa ra các gói tín dụng ưu đãi sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách, làm cho thị trường bất động sản mất đi tính thị trường đúng nghĩa. Về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, việc Nhà nước tung ra các gói hỗ trợ là cần thiết.
Tuy nhiên, ông Thịnh lưu ý, phải xác định rõ đối tượng mà gói hỗ trợ cần hướng tới. Rõ ràng, đối với việc phát triển nhà ở xã hội thì gói hỗ trợ phải đến tay người nghèo, đến đúng phân khúc nhà ở xã hội. Nhà nước cần phải cẩn trọng trong việc điều hành chính sách liên quan đến bất động sản. Trước khi triển khai bất kỳ một gói hỗ trợ nào phải cân đối ngân sách Nhà nước, cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản, từ đó tung ra gói hỗ trợ đúng thời điểm, đúng hoàn cảnh của từng địa phương. Đừng để thị trường bất động sản nóng lên một cách đột ngột, tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường.
"Có những câu chuyện rất éo le, người dân làm thủ tục vay vốn trong gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đó để mua nhà trong các dự án nhà ở xã hội nhưng đến vài năm sau họ vẫn chưa nhận được nhà. Lúc này câu chuyện lại rẽ sang một hướng hoàn toàn khác. Tưởng chừng người dân mua được nhà với giá rẻ, nhưng khi thời gian hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ của nhà nước kết thúc mà vẫn chưa nhận được nhà, họ sẽ phải trả lãi ngân hàng theo lãi suất vay thương mại, cuối cùng rẻ lại hóa đắt. Câu hỏi được đặt ra là, liệu dòng chảy của các gói tín dụng ưu đãi mà Nhà nước tung ra có thực sự đi đúng hướng hay không? Đó là một bài toán khó!", TS. Thịnh đặt vấn đề.
Theo vị chuyên gia kinh tế, ngoài việc tung ra các gói tín dụng ưu đãi giúp người có thu nhập thấp mua được nhà, Nhà nước cần xem xét để giúp họ vươn lên trong cuộc sống. Cụ thể, ngoài chính sách phát triển nhà ở xã hội, cần phát triển thêm các chính sách xã hội khác nhằm hỗ trợ công ăn việc làm, giúp họ có thu nhập từ chính sức lao động của mình. Có như vậy, những chính sách của Nhà nước đối với người có thu nhập thấp mới thực sự phát huy hiệu quả./.
