PV: Dòng tiền của nhà đầu tư bất động sản đang đổ về hướng nào thưa ông?
Ông Dương Đức Hiển: Chúng ta phải hình dung thế này, trên một thị trường phát triển thì các nhà đầu tư chỉ chiếm khoảng 30% của dự án, bên cạnh đó là khoảng 50% là của các nhà đầu cơ, còn lại là những người mua tiêu dùng. Điều đó cho thấy thị trường chính của chúng ta vẫn là thị trường của những người mua nhu cầu thực chứ không phải là những nhà đầu tư. Nhà đầu tư là có thừa tiền nhàn rỗi họ đầu tư kiếm lời là chính nên thị trường không thể phụ thuộc hoàn toàn vào nhà đầu tư.
Năm 2019 tiếp tục là năm của thị trường trung cấp với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực. Theo đó, doanh nghiệp phải đưa ra được dòng sản phẩm phù hợp thiết thực cho người dân mua để ở.
Ông Dương Đức Hiển
PV: Vậy 30% nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là nhà đầu tư Hà Nội đang cho tiền của mình vào giỏ hàng nào, thưa ông?
Ông Dương Đức Hiển: Giai đoạn 2016 – 2018 là những năm số lượng sản phẩm hấp dẫn thị trường chưa nhiều theo đó sản phẩm nào đặc biệt hấp dẫn chỉ mới đưa ra thi trường hấp thu hết ngay. Đến giai đoạn hiện nay, các nhà đầu tư đang trở nên khó tính hơn, khắt khe hơn về các dòng sản phẩm. Họ cũng đang đưa ra các tiêu chí để có thể sàng sản phẩm và cả chủ đầu tư. Bên cạnh đó, người mua nhu cầu thực trước khi bỏ tiền ra họ cũng quan tâm là sản phẩm đó vị trí như thế nào? Có tiện lợi, tiện ích đầy đủ? Điều đó cho thấy là với sản phẩm nhà ở ngày càng có nhiều tiêu chí để người mua quan tâm.
Bản chất các nhà đầu tư Hà Nội, với những người có vốn mỏng và ít họ sẽ đầu tư tại Hà Nội hoặc các cơ hội ở gần Hà Nội. Và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang là thị trường thu hút tiền nhàn rỗi và nhà đầu tư thường là những người đầu tư chuyên nghiệp nên khi họ mua thì yếu tố đầu tư chiếm 30%, yếu tố sở hữu chiếm 60%, 10% còn lại là cho thuê.
Tâm lý của đa số khách hàng hiện nay là xu hướng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản thuần như biệt thự biển, chung cư biển, biệt thự nghỉ dưỡng.
Nguyên nhân là do bản chất của các sản phẩn bất động sản phái sinh thường chỉ mang tính chất xu hướng, vì vậy qua thời gian, có những sản phẩm sẽ bị đào thải, cũng có những sản phẩm sẽ thay đổi để phù hợp với thị hiếu, xu hướng và sự phát triển của nền kinh tế.
Trong quá trình phát triển, các sản phẩm bất động sản phái sinh cũng vấp phải nhiều khó khăn và trở ngại, trong đó rào cản lớn nhất chính là về mặt pháp luật. Với những dòng sản phẩm mới, đôi khi quy định và chính sách chưa thể theo kịp, vì vậy khung pháp lý cho nhiều sản phẩm phái sinh còn chưa rõ ràng và nhất quán.
Điều này gây ảnh hưởng đáng kế đến hoạt động giao dịch của các sản phẩm này, tuy rằng các chủ đầu tư và dự án đều rất nỗ lực trong phát triển sản phẩm và minh bạch hóa hoạt động vận hành của dự án.
Mặt khác, các sản phẩm đơn thuần luôn là gốc của thị trường bất động sản. Mọi hoạt động của con người đều gắn liền với bất động sản: ở, làm việc, kinh doanh, vì vậy các sản phẩm thuần sẽ là cốt lõi không bao giờ thay đổi của thị trường.
PV: Vậy với các thị trường tỉnh lẻ thì sao thưa ông?
Ông Dương Đức Hiển: Đối với các dòng tiền hướng về thị trường tỉnh lẻ thì chủ yếu là đến từ các nhà đầu cơ. Có thể có các nhà đầu tư nhưng mà thường thì sẽ là nhà đầu tư địa phương, sinh sống làm việc tại tỉnh đó. Thị trường tỉnh lẻ thực sự trong năm 2018 cũng thu hút được sự quan tâm. Nguyên lý cơ bản là các tỉnh phát triển rất mạnh, tốc độ đô thị hoá nhanh, doanh nghiệp, người giàu ở các tỉnh tăng lên rất nhiều.
Khi điều kiện sống đã tốt rồi người ta đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng ở, sinh hoạt, về an toàn trong cuộc sống. Đó là lý do tại sao thị trường bất động sản tỉnh lẻ phát triển rất nhanh, đáp ứng nhu cầu. Rất nhiều nhà đầu tư, họ sở hữu nhà ở các thành phố lớn, vẫn muốn sở hữu nhà ở các tỉnh lẻ. Đặc biệt, tỉnh nào đưa ra chính sách hấp dẫn sẽ thu hút được đông đảo các nhà đầu tư.
PV: Ông đánh giá thế nào về các dự án đang phát triển dọc các tuyến đường cao tốc từ thành phố lớn về các tỉnh lẻ?
Ông Dương Đức Hiển: Thông thường người dân chúng ta vẫn cho rằng mở đường là tạo ra cơ hội cho bất động sản nhà ở phát triển nhưng bản chất là với các tuyến đường cao tốc chạy dài xuyên suốt lâu lâu mới có ngắt quãng, thậm chí chỉ được dừng khi có điểm cho phép dừng, nên nếu có phát triển dự án ven đường cao tốc sẽ không bán cho ai được.
Hơn nữa, với các doanh nghiệp phát triển dự án cao tốc họ cũng đầu tư rất nhiều tiền để xây dựng các trạm nghỉ hiện đại, chuyên nghiệp nên không có xe nào bỗng dưng dừng lại ven cao tốc để mua bán hay ăn uống gì cả.
Thực tế, ở các nước, họ phát triển đường cao tốc xong thì phát triển theo vòng quay compa. Theo đó các dự án bất động sản nằm trong vùng quy hoạch, có kết nối với hệ thống dân sinh, giao thông nối với tuyến cao tốc thì mới thu hút người mua để ở và đầu tư.
Cảm ơn ông!
