Nguyên nhân lớn nhất bao trùm toàn thị trường là do nguồn cung từ đầu năm 2019 tới nay ít dần và thậm chí khan hiếm…
Giá bán căn hộ tăng nhanh hơn giá cho thuê
Theo Công ty DKRA Việt Nam, trong 5 năm trở lại đây (từ 2015 - 2019) giá căn hộ tại TP.HCM tăng hơn 50%. Trong đó, riêng từ đầu năm 2019 tới nay, mức tăng giá cao hơn vì lượng cung hàng hóa giảm mạnh.
Những năm trước, mỗi năm giá căn hộ bán ra sơ cấp (từ chủ đầu tư) thường tăng từ 3 - 5%. Tuy nhiên trong khoảng 12 tháng qua, khi nguồn cung sụt giảm, giá bình quân của căn hộ mới tăng mạnh hơn, từ 6 - 9%. Đó có thể chưa phải là điểm dừng vì từ nay đến cuối năm còn gần 3 tháng, mức giá căn hộ có thể tiếp tục tăng vì nguồn cung không có nhiều.
Trong khi đó, theo kênh Batdongsan.com.vn, khảo sát trong quý III vừa qua cho thấy, tốc độ tăng giá chào bán căn hộ nhanh hơn so với tốc độ tăng giá rao cho thuê. Các mẫu khảo sát của kênh thông tin này tập trung vào nhóm căn hộ diện tích từ 85 - 90m2 cho thấy, mức tăng giá so với cùng kỳ năm ngoái là 11,8% trong khi giá cho thuê gần như không đổi, ở quanh mức 5,4% trên vốn đầu tư trong 12 tháng qua.
Nhìn chung, đầu tư căn hộ cho thuê đa phần là phương án 2 sau khi khó ra hàng, và chấp nhận mức lãi phổ biến không quá 6%/năm.
Nguồn căn hộ cho thuê gần đây được rao dồi dào hơn so với trước. Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2019 lượng tin rao cho thuê nhà chung cư tăng tới 40% trong khi rao cho thuê nhà trọ và phòng trọ chỉ tăng 38%.
Theo lý giải của chị T.Tr, một chuyên viên môi giới địa ốc, lượng căn hộ cho thuê có thể được “ôm vào” trong 2 - 3 năm trở lại đây. Tuy nhiên, giá bán ra không được như kì vọng của các cá nhân đầu tư cho nên họ xoay sang cho thuê, vô hình chung tạo ra làn sóng cạnh tranh khi “nhà nhà” đều bung hàng ra cho thuê để “vớt vát” nguồn thu.
Nhà phố khan hiếm…
Không ít nhà đầu tư cá nhân cảm thấy bối rối trước tình hình thị trường bất động sản phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng trong thời gian qua. Hơn 1 năm về trước, khi lượng căn hộ mới bung ra quá nhiều, nhiều nhà đầu tư ôm vào nhưng sau đó khó ra hàng, cùng với đó mức lãi cũng thấp không đạt kì vọng, cho nên tạm dừng đầu tư.
Theo anh T, một nhà đầu tư căn hộ, vào thời điểm này nguồn cung căn hộ mới đang giảm mạnh nhưng thanh khoản mua bán thứ cấp cũng không dễ dàng hơn vì bên mua kìm giá còn bên bán thì muốn lãi nhiều.
Tuy nhiên, những người như anh T. không dễ gì chuyển hướng đầu tư sang các phân khúc khác vì trên thực tế, phân khúc được trông chờ nhất là nhà phố, trong vài quý vừa qua ngày càng khan hàng. Trong quý III tại TP.HCM, lượng nhà phố/biệt thự chào bán ra chỉ vài trăm căn, trong đó lượng mở bán mới chỉ vài chục căn, còn lượng giao dịch của toàn thị trường TP.HCM được cho rằng chỉ vào khoảng 400 căn, sụt giảm tới 93% so với quý II/2019.
Sự bối rối của nhà đầu tư trong việc “xuống” tiền cũng góp một phần nào lý giải vì sao có đến gần 7.000 khách hàng “hồ hởi” nhảy vào các “dự án ma” đất nền giá rẻ của địa ốc Alibaba trong thời gian qua. Vì họ phải kiếm cơ hội đầu tư, nhưng không may gặp phải quả lừa.
