Quý 1/2019 đã hiện hữu nỗi lo về cơn sốt đất nền với hiện tượng giá tăng cục bộ diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước. Đặc biệt, cơn sốt giá được gắn theo những thông tin về quy hoạch và phát triển hạ tầng mà chưa có sự kiểm chứng về mặt pháp lý.
Thậm chí, những văn bản giả mạo cũng được đưa ra để lấy lòng tin của nhà đầu tư và thổi giá. Do vậy, rủi ro đang rình rập nhà đầu tư trong cơn sốt giá đất, nhất là đất nền khu vực vùng ven - một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2019.
Các chuyên gia lý giải, sau nhiều năm tập trung đầu tư tại đô thị trung tâm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng..., hiện quỹ đất nội thành của những khu vực này rất hạn chế. Hơn thế, việc triển khai thủ tục đầu tư cũng kéo dài gây khó khăn về nguồn cung hàng hóa.
Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, từ năm 2018 đến nay, các dự án phát triển bất động sản mới được triển khai rất mạnh tại nhiều tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thanh Hoá, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Kiên Giang và một số tỉnh miền Tây Nam Bộ...
Diễn biến này đã phá thế độc tôn về đầu tư và phát triển dự án bất động sản của Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang..., nhất là sức nóng của cơn sốt đất nền đã lan ra diện rộng. Hiện sản phẩm chủ đạo tại các tỉnh là nhà đất và đất nền bởi mô hình căn hộ phát triển chưa mạnh, trừ những dự án nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tỷ lệ hấp thụ bình quân dự án ở các tỉnh trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Giá nhà đất tại các tỉnh trong năm 2018 có biến động tăng bình quân khoảng 10%.
Tại khu vực phía Bắc, ngay từ đầu năm 2019, không ít dự án vùng ven như: Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh... đã tạo sóng với những khoản chênh lệch lớn. Thậm chí có những nơi, mỗi lô đất nền, nhà đầu tư còn phải trả khoản chênh từ 500 đến 600 triệu đồng.
Giá đất nền các tỉnh lân cận Hà Nội tăng đáng kể so với khoảng hai năm trở lại đây. Tuy nhiên, mức độ giao dịch không đến mức tạo ra cơn sốt giá do lượng giao dịch không nhiều, trừ một số khu vực đang nóng theo quy hoạch như Vân Đồn (Quảng Ninh).
Khu vực phía Nam được ghi nhận xảy ra “sóng” lớn. Sức nóng của thị trường đất nền các tỉnh lân cận khởi phát từ sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường đất nền các quận, huyện vùng ven của Thành phố Hồ Chí Minh như quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Củ Chi.
Tại một dự án trên đường Huỳnh Tấn Phát, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè (gần phà Bình Khánh) được chủ đầu tư tung ra giá khoảng 18 triệu đồng/m2. Chỉ trong một thời gian ngắn, các lô đất của dự án này đã tăng lên 22-26 triệu đồng/m2 cho lô khoảng 80m2 mà vẫn được nhiều khách hàng tìm mua.
Một số sàn giao dịch bất động sản chia sẻ, giá đất nền khu vực phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh như quận 9, Thủ Đức tăng trung bình từ 30-40%. Có những dự án tăng tới 70%, thậm chí 100% so với lúc mở bán. Mức lãi này đã "hút" các nhà đầu tư vào cuộc và nhanh chóng tạo sóng lan tỏa rộng sang các tỉnh giáp ranh - nơi có kết nối hạ tầng giao thông tốt như Đồng Nai và Bình Dương.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có xu thế hướng ra vùng ven rất rõ nét do quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều. Ngoài ra, Thành phố đã đưa ra chính sách siết chặt cấp phép xây dựng dự án bất động sản ở khu trung tâm để đẩy mạnh chương trình giãn dân nên các doanh nghiệp sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô để phát triển dự án.
Quy mô thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của Thành phố và có tính lan tỏa trong “Vùng Thành phố Hồ Chí Minh,” nhất là tại tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai..., ông Châu nhấn mạnh.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo không chỉ đất nền các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín mới tăng giá mà tại nhiều thị trường, giới đầu cơ còn gom cả đất nông nghiệp, tự phân lô, rao bán. Với những lô đất này, rủi ro rất cao đang rơi về phía khách hàng.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam nhận xét, trong thời gian qua, đất nền ở một số tỉnh bị thổi giá. Khi giá đã đạt đến một mức cao thì có thể xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ.
Một trong số dự án tại Vĩnh Phúc, Thái Nguyên... đã có hiện tượng sau khi phân lô bán đất, thu tiền của khách hàng, nhưng dự án lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch khiến việc triển khai bị ngưng trệ. Khi đó nhà đầu tư sẽ đối mặt với không ít rủi ro - ông Toản dẫn chứng. Bởi vậy, người mua nên thận trọng với những giao dịch bất động sản có giá chênh cao bất thường.
Về thị trường đất nền vùng ven của Thành phố Hồ Chí Minh, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, có hiện tượng đưa ra những thông tin sai lệch, không đúng, làm giá đất tăng ảo. Thành phố Hồ Chí Minh đã yêu cầu các quận, huyện đẩy mạnh thông tin tuyên truyền để người dân không bị kẻ xấu lợi dụng; đồng thời quản lý chặt chẽ, đặc biệt là cán bộ trong bộ máy chính quyền địa phương.
Điểm nóng những ngày vừa qua lại rơi vào khu vực miền Trung và Đà Nẵng khi phải ra công văn cảnh báo về cơn sốt đất nền cục bộ đang diễn ra trên địa bàn huyện Hòa Vang bởi các nhà đầu tư đổ xô về khu vực xã Hòa Liên, Hòa Tiến, Hòa Châu mua bán. Ủy ban Nhân dân huyện Hòa Vang đã có văn bản khẩn gửi 11 xã trên địa bàn về việc chấn chỉnh tình trạng mua bán đất trên địa bàn huyện.
Chính quyền địa phương khuyến cáo người dân thận trọng trong việc mua bán đất, không nên vì lợi nhuận trước mắt mà bán hết đất nông nghiệp và đất ở vì sau này sẽ không có đất để sản xuất, làm nhà ở, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và ổn định cuộc sống lâu dài.
Hay như tại Quảng Nam đã xuất hiện nhiều chiêu trò thổi giá, đa cấp, thậm chí cả việc giả văn bản của cơ quan chức năng về việc phê duyệt khu phức hợp giải trí tại Hội An để thổi giá đất tại khu vực này, tạo thành "cơn lốc" giá với mức tăng tính theo ngày. Chánh Văn phòng kiêm người phát ngôn Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Nam Văn Anh Tuấn đã khẳng định đây là văn bản giả mạo và hiện cơ quan chức năng đã vào cuộc xác minh, điều tra làm rõ động cơ, mục đích của các đối tượng tung ra văn bản này.
Để không bị cuốn vào rủi ro của sốt giá, theo ông Vũ Quang Hùng – Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thường xuyên cập nhật thông tin về các dự án bất động sản đã được Ủy ban Nhân dân thành phố phê duyệt khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên Cổng Thông tin điện tử thành phố và website Sở Xây dựng. Người dân có thể tham khảo các thông tin này trước khi giao dịch bất động sản.
Đánh giá thị trường bất động sản vùng ven, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các khu vực này đều đang trong thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp và đô thị rất mạnh mẽ nên tiếp tục ổn định và phát triển trong năm 2019. Tuy nhiên, các địa phương cần xem xét phân bổ hợp lý theo giai đoạn việc phê duyệt phát triển mới dự án; tránh phê duyệt ồ ạt khiến nguồn cung dư thừa.
Một số khu vực có thể tiếp tục xuất hiện tình trạng tự san lấp đất nông nghiệp, đất rừng nhằm lập các dự án phân lô bán nền trái quy định. Do đó, chính quyền các địa phương cần giám sát và xử lý ngăn chặn. Mặt khác, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, cảnh giác và không nên tham gia góp vốn vào những dự án này - Phó Tổng thư ký VNREA Nguyễn Văn Đính đưa ra khuyến cáo./.
