Warren Buffett - nhà tiên tri xứ Omaha
Đầu tháng 5 năm nay, "nhà đầu tư huyền thoại" Warren Buffett đã tổ chức cuộc họp thường niên Berkshire Hathaway và đây cũng là cơ hội để ông chia sẻ một số bí quyết lựa chọn đầu tư của mình, mà theo ông chúng có thể trở thành những bí quyết đầu tư bất động sản thành công nếu nhà đầu tư biết khéo léo áp dụng.
Tỷ phú Warren Buffett đã viết rằng, nguyên tắc quan trọng của ông là "dính chặt lấy các quyết định lớn dễ dàng và tránh xa các động thái". Ông nổi tiếng với việc thích mua các tài sản "cho cả cuộc đời", và điều này khiến Warren Buffett trở nên khác biệt với các nhà đầu tư chỉ mua và bán, mua và bán, luôn tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng và các cơ hội.
Warren Buffett chỉ ra rằng, tất cả các tài sản đều có thể mua lại, nhưng chỉ một số ít trong đó là thực sự có chất lượng cao và có sẵn ở mức giá thấp. Và giống như cố gắng tìm một viên đá quý thực sự giữa một rổ đá màu, việc tìm kiếm được những khoản đầu tư tiềm năng có giá trị là rất khó khăn. Vị tỷ phú đặt câu hỏi: "Nếu bạn tìm thấy một tài sản lớn mà vừa có giá trị vừa tạo ra lợi nhuận thì tại sao lại không giữ nó lại? Sau tất cả, nếu bạn bán nó thì sau đó bạn lại tiếp tục phải tìm một cái gì đó khác để đầu tư tiền vào".
Mà có một sự thực không thể chối bỏ đó là mọi hoạt động giao dịch đều có chi phí. Trong bất động sản, chi phí thường cao và bao gồm các khoản thuế, hoa hồng,... Chính vì vậy, mua và giữ lại bất động sản đó còn giúp nhà đầu tư giảm các chi phí giao dịch ở mức tối thiểu.
Theo Warren Buffett, thời gian là bạn của những khoản đầu tư tuyệt vời nhưng đồng thời cũng là kẻ thù của những khoản đầu tư tầm thường. Theo thời gian, các khoản đầu tư sẽ vừa tạo ra cả dòng tiền và lãi và nhà đầu tư có thể tái đầu tư từ những giá trị này để tạo ra nhiều lợi nhuận hơn.
Đây là tiêu chuẩn vàng được Buffett áp dụng trong suốt sự nghiệp của mình. Một khoản đầu tư tạo ra tiền mặt có thể được tái đầu tư để tạo ra nhiều tiền hơn và lại được tái đầu tư,... và cứ thế tiếp tục.
Buffett cũng tin rằng các nhà đầu tư nên được chuẩn bị cho một hiện tượng mà ông gọi là "sự gián đoạn kinh tế".
Trong đầu tư bất động sản, rất dễ để thích ứng với cách tiếp cận này, miễn là các nhà đầu tư phải thực tế và có tầm nhìn dài hạn. Bởi trong bất kỳ thị trường nào, không chỉ riêng bất động sản, sẽ không chỉ có những năm khởi sắc mà luôn có những năm tình hình diễn biến xấu. Bảo vệ bản thân và khoản đầu tư của mình khỏi thảm họa trong những thời điểm thị trường diễn biến xấu còn quan trọng hơn là kiếm thêm một chút khi thị trường khởi sắc. Nếu có thể tự bảo đảm cho các khoản đầu tư của mình, lợi nhuận dài hạn sẽ còn cao hơn nhiều.
Đây cũng là lý do vì sao Buffett không hề có hứng thú với các khoản nợ và "sự ác cảm với các đòn bẩy đã làm giảm lợi nhuận trong những năm qua", nhưng điều đó lại khiến vị tỷ phú có thể ngủ ngon mỗi đêm. Buffett tin rằng, "thật là điên rồ để mạo hiểm những gì bạn có và cần để đổi lấy những gì bạn không cần".
Đối với đầu tư bất động sản, lời khuyên của Warren Buffett có nghĩa là, hãy giữ cho khoản nợ đủ thấp để có thể quản lý được, ngay cả trong khoảng thời gian thị trường không mấy tích cực. Cũng giống như Berkshire sử dụng một số lượng "tiền lẻ" nhất định từ các công ty bảo hiểm của mình để đầu tư thêm, các nhà đầu tư có thể sử dụng vốn chủ sở hữu từ tài sản hiện có để đầu tư. Tuy nhiên, không nên mạo hiểm đến mức phải bán các tài sản với giá rẻ vì số nợ khổng lồ.
Warren Buffett nói rằng ông thường tìm kiếm các công ty có thế mạnh cạnh tranh bên vững. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, điều này nghĩa là hãy đầu tư vào các bất động sản mà các tính năng sẽ làm cho nó có giá trị ở bất kỳ thị trường nào, bao gồm vị trí trung tâm, gần hệ thống giao thông, gần trường học tốt, chi phí vận hành thấp và có tầm nhìn gần mặt nước (biển, hồ, sông...)
Nhiều nhà đầu tư nghiệp dư bị thu hút vào việc mua bất động sản ở các khu vực cận biên, nơi mà mức giá dường như tăng trưởng nhanh hơn ở các khu vực được đầu tư bài bản. Và khi các điều kiện đảo, các khu vực cận biên sẽ là những nơi đầu tiên mất đi giá trị. Cần hiểu rằng, tìm kiếm giá trị an toàn hơn là lợi ích rủi ro.
Một nguyên lý đầu tư quan trọng của "nhà đầu tư huyền thoại" Warren Buffett là chỉ mua nếu có thể mua được với mức giá hợp lý. Ông luôn luôn đo lường giá ở mức giá trị chứ không phải so với mức trung bình của thị trường. Bằng cách mua tài sản ở mức chiết khấu từ giá trị thực của nó, nhà đầu tư có thể tự cho mình một "mức độ an toàn" để tránh khỏi những tổn thất có thể xảy ra.
"Bạn muốn tham lam khi những người khác sợ hãi. Bạn muốn sợ hãi khi những người khác tham lam. Thật đơn giản", Warren Buffett nói.
Khi những người khác sợ hãi, họ sẵn sàng bán tài sản ít hơn giá trị dài hạn thực sự của chúng. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư thông minh và dũng cảm.
Warren Buffett đã đánh bại thị trường chứng khoán 53 năm qua. Trên thực tế, ông đã tăng hơn gấp đôi mức tăng hàng năm của thị trường. Một nghìn đô la đầu tư với ông vào năm 1964 sẽ trị giá gần 16 triệu đô la ngày nay. Warren Buffett cũng khuyến khích các nhà đầu tư thực hiện các mẹo đầu tư của mình và sử dụng chúng một cách khôn ngoan.
