Rầm rộ đấu giá đất cao ngất ngưởng
Trong bối cảnh hiện nay, khi dịch bệnh Covid-19 vẫn hoành hành phức tạp, gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế và bất động sản cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, đất nền vẫn được giới đầu tư đánh giá là kênh đầu tư an toàn và được nhiều người tin tưởng. Do đó, thời gian gần đây, hoạt động đấu giá đất tại nhiều địa phương cũng trở thành các chủ đề “nóng”.
Các phiên đấu giá đất thời gian qua liên tục lập đỉnh, thiết lập các mặt bằng giá khác nhau trong khu vực. Thậm chí, giá trúng còn cao gấp 3 - 5 lần so với giá khởi điểm.
Đơn cử, tháng 10 vừa qua, phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2 nhưng có tới 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự, nhiều người tham gia với 10 - 15 hồ sơ nhưng vẫn ra về trắng tay.
Giá trúng đấu giá 25 lô đất cao hơn giá khởi điểm từ 2 - 2,5 lần. Cá biệt, lô B12 diện tích 44,5 m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2 nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gần gấp 2 lần so với giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá cao nhất của phiên đấu giá.
Trước đó, 57 lô đất tại khu Góc Quéo 2, xã Hồng Dương, huyện Thanh Oai được tổ chức đấu giá với giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù chỉ có 57 lô đất được mang ra đấu giá nhưng phiên đấu giá có tới hơn 2.000 hồ sơ và 400 người tham dự.
Kết quả sau phiên đấu giá trên chủ yếu là mức giá trên 20 triệu đồng/m2. Đơn cử như lô TT02-4 giá 20 triệu đồng/m2; lô TT01-4 giá trúng 20,7 triệu đồng/m2. Trong đó, giá trúng thấp nhất là 18,8 triệu đồng/m2, gấp 3,5 lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, một lô góc giá trúng còn lên tới 40,2 triệu đồng/m2, cao gấp gần 8 lần so với mức giá khởi điểm. Theo ghi nhận, mới chỉ sau 2 ngày kết thúc phiên đấu giá đã có nhà đầu tư rao bán cắt lỗ so với giá trúng đấu giá.
Tương tự, mới đây, tại phiên đấu giá dãy LK11, khu dân cư Yên Ninh, thị trấn Nếnh (Bắc Giang) cũng ghi nhận lô trúng cao nhất trị giá hơn 8,3 tỷ đồng với diện tích hơn 150m2, tương đương 55 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất đều chênh lệch hơn 1 tỷ đồng/lô so với giá khởi điểm. Mức giá này tương đương với giá trị đất tại các thành phố lớn.
Nhà đầu tư mua với tâm thế “được ăn cả, ngã về không”
Thực tế, đất nền vẫn là “miếng bánh ngon” trong mắt các nhà đầu tư. Nhiều người tham gia với tâm thế “cầu may”, nếu trúng với giá thấp hơn thị trường thì sẽ lời to, còn nếu cao hơn thị trường thì chấp nhận bỏ cọc. Vì vậy, sau mỗi phiên đấu giá đất, nhiều người sẽ rao bán ngay tại lô đất.
Theo anh Thanh Tùng - nhà đầu tư tại Hà Nội đã tham gia nhiều phiên đấu giá đất cho biết, tại một số buổi đấu giá đất, giá thường bị đẩy lên cao nhiều lần so với giá khởi điểm và thị trường khi có dấu hiệu nhóm đầu cơ tham gia thao túng.
“Thực tế, đa phần tham gia đấu giá đất toàn là mua để bán lại kiếm lời. Nhiều trường hợp những người tham gia dùng chiêu trò thỏa thuận ngầm để thông đồng, bắt tay nhau nhằm “thổi” giá. Dễ thấy nhất là việc huy động một nhóm đông người xếp hàng, thi nhau mua đi bán lại tại khu đất đấu giá. Nhiều người lầm tưởng rằng đất tại khu vực đó đang có tính thanh khoản cao”, anh Tùng nói.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư này cho biết, nhiều người tham gia đấu giá đất với tâm thế “được ăn cả ngã về không”. Nếu may mắn mua được giá thấp hơn thị trường thì sẽ bán ngay kiếm lời, còn nếu mua phải giá cao mà không thanh khoản được sẽ “bỏ cọc”. Điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản khu vực đó dễ bị loạn giá.
Đồng quan điểm trên, ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay Hà Nội và một số địa phương đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền, tạo ra rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.
Cũng theo ông Đính, với ưu điểm của đất đấu giá là thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường, pháp lý ổn định do là đất công nên thị trường này đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư.
Ví dụ ở Hà Nội hay TP.HCM, giá khởi điểm của đất đấu giá theo quy định cao nhất chỉ khoảng hơn trăm triệu đồng trong khi thị trường đã rao bán cả tỷ đồng, như vậy, dù giá khởi điểm của đất đấu giá có cao hơn một chút so với giá quy định nhưng vẫn nằm ở mức rất thấp so với giá thị trường.
"Tuy nhiên, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố "xanh - chín", "5 ăn - 5 thua". Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư "ôm" phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc", ông Đính cho biết.
Về rủi ro trong đấu giá đất, vị chuyên gia cảnh báo, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải "bỏ của chạy lấy người".
"Nhiều nhà đầu tư "ôm" là khi giá đất đang "sốt" nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị "bong bóng". Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm", ông Đính dẫn chứng.
