Doanh nghiệp tự tháo “nút thắt”
Tại Hội thảo "Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - cung ít - vì sao?" do báo Nông thôn Ngày nay/ Dân Việt tổ chức sáng 15/11, theo nhận định chung của đa số chuyên gia, nhà khoa học là nhu cầu nhà ở cho người dân ở phân khúc bình dân đang rất lớn hiện nay, chiếm tới 60 - 70% tổng nhu cầu thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá rẻ dưới 1 tỷ đồng rất khan hiếm.
Có rất nhiều nguyên nhân hạn chế sự phát triển của nhà giá thấp và thị trường nhà giá thấp như chính sách không xây nhà diện tích nhỏ; quỹ đất 20% hạn chế; tín dụng ngân hàng ít và điều kiện khó khăn… Tuy nhiên, có thể thấy rằng đây là những nút thắt đã được bàn rất nhiều lần trong các hội thảo khoa học nhưng vẫn chưa tìm được câu trả lời thỏa đáng nhất cho phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản: “Phân khúc nhà ở bình dân có nghĩa là nhà ở có giá vừa phải cho đối tượng thu nhập thấp, trong đó bao gồm cả nhà ở xã hội. Nhìn từ thực tế cũng cho thấy, doanh nghiệp chưa mặn mà do đòi hỏi ưu đãi hơn nữa. Nhưng thực tế, đất nước đang trong nền kinh tế thị trường, chúng ta không thể thực hiện bao cấp mãi, nghĩa là hỗtrợ quá nhiều cho doanh nghiệp làm nhà ở thu nhập thấp”.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản
Mặt khác, ông Phấn cho rằng, doanh nghiệp “kêu” nhiều nhất không phải chính sách đất đai mà là tín dụng, chưa bố trí được tiếp nguồn vốn vay. Hiện nay, ngân sách mới chỉ bố trí được cho ngân hàng chính sách xã hội hơn 1.100 tỷ đồng. Cụ thể, năm 2018 mới bố trí được 500 tỷ đồng. Nếu theo quy định của pháp luật hiện nay, cấp như vậy thì ngân hàng chính sách phải huy động được thêm 500 tỷ nữa. Điều đó có nghĩa là một số ngân hàng thương mại chưa được ngân sách bố trí nguồn vốn để thực hiện cho vay. Có ngân hàng thương mại phải bù lãi suất thì mới hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua nhà vay.
Ông Phấn nhận định: “Hiện nay, mới chỉ có các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà cho người có công, nhà ngập lũ, nhà ở cho công nhân…Trong khi hỗ trợ nhà ở thương mại bình dân cũng rất cần để khuyến khích phát triển. Tuy nhiên, nếu chỉ hô hào “thúc đẩy phát triển” thì rất khó có kết quả mà thực sự cần những hành động rõ ràng hơn”.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính lại cho rằng, có hai mảng cần phải phân biệt, một là mảng nhà ở xã hội, hai là mảng nhà ở giá rẻ. Với nhà ở xã hội, Nhà nước phải tạo đều kiện, có ưu tiên ưu đãi về lãi suất cũng như trích ngân sách để ưu tiên. Với nhà ở giá rẻ, đừng đòi hỏi ưu đãi, ngân sách mà phải theo cung cầu. Không thể có chuyện bán nhà lời lãi doanh nghiệp hưởng mà yêu cầu Nhà nước phải ưu đãi. Hãy theo cơ chế thị trường và cân nhắc các chính sách để nhà ở giá rẻ có thể bán được.
Toàn cảnh Hội thảo.
Ông Thịnh cũng quan điểm: “Doanh nghiệp đừng trông chờ nhiều vào nhà nước trong việc hỗ trợ vốn. Cũng đừng hi vọng ngân hàng cho vay giá rẻ bởi doanh nghiệp cũng phải tính lợi ích, tính đến rủi ro cho người thu nhập thấp vay cao hơn những đối tượng khác. Do đó, doanh nghiệp phải tự tìm nguồn vốn từ thị trường. Nếu có thể, doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Còn phía Nhà nước ở phương diện nào đó cũng cần có hỗ trợ tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển như xây dựng, kết nối hạ tầng. Thị trường vốn đang thiếu nhiều thứ”.
Triển vọng thị trường nhà giá thấp đến đâu?
Cũng tại Hội thảo, đánh giá về triển vọng thị trường nhà giá thấp, PGS.TS. Trần Kim Chung đưa ra 5 nhận định. Thứ nhất, chiến lược phát triển nhà nhà ở quốc gia là đến năm 2020, xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị, hiện đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội, CBRE Việt Nam cho rằng 8 - 9 năm tới (tức năm 2027) vẫn thiếu nhà giá rẻ. Thứ hai, Nhà nước đã thực sự coi thị trường nhà giá thấp; một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành. Thứ ba, nhiều địa phương đã chấp thuận việc phát triển nhà giá thấp. Thứ tư, một số tập đoàn lớn đã tuyên bố tham gia thị trường nhà giá thấp; một số dự án lớn chuyển hướng từ nhà ở thương mại sang nhà giá thấp. Thứ năm, bối cảnh thị trường đang nâng đỡ thị trường nhà giá thấp.
Đồng thời, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương kiến nghị cần nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá thấp; Cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội: Đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp; Cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp – như gói 30 nghìn tỷ đồng…
Cũng theo TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đến năm 2020, nhu cầu nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam là 17,2 triệu m2, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là 14,1 triệu m2. Mục tiêu đáp ứng đến năm 2020 là 12,5 triệu m2 nhà cho người thu nhập thấp, 10 triệu m2 nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và 7 triệu m2 nhà ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng cho thuê.
Nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng bức thiết
Ông Kiên cho rằng, nhu cầu nhà ở như trên là rất lớn, vượt quá khả năng đáp ứng của nền kinh tế. Dù Nhà nước đã có nhiều cố gắng nhưng không có đủ nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Thống kê cho thấy trong 3 năm, với sự hỗ trợ của Nhà nước, mới triển khai được 84 dự án nhà ở xã hội với 52.000 căn hộ, tổng mức đầu tư gần 24.000 tỷ đồng và 39 dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp với 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 6.800 tỷ đồng.
“Như vậy, nếu vẫn sử dụng phương thức tạo lập nhà ở cho người có thu nhập thấp theo phương pháp cũ thì sẽ khó đạt được các mục tiêu ổn định xã hội và nâng cao đời sống của người lao động”, ông Kiên nhận định.
Theo ông Kiên, trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp tục thực hiện chính sách mua bán nhà ở và thực hiện theo quan điểm mỗi người lao động phải mua được một căn hộ là điều khó khả thi. Kinh nghiệm từ các nước Bắc Âu, các nước áp dụng nền kinh tế thị trường xã hội hoặc ngay cả các nước G7 cho thấy, vấn đề đặt ra mỗi hộ gia đình phải sở hữu một căn hộ cũng là không khả thi.
Hiến pháp Việt Nam năm 2013 và các văn bản liên quan không quy định Nhà nước phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho công dân sở hữu nhà ở mà chỉ khẳng định, Nhà nước tạo điều kiện cho công dân có chỗ ở ổn định. Như vậy, cần phải có một nhận thức mới về vấn đề này theo hướng nhà nước và các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở, chính quyền địa phương phải có trách nhiệm xây dựng một hệ thống nhà ở cho người lao động thuê trong thời gian làm việc tại các khu công nghiệp và hình thành hệ thống nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm chính quyền trung ương và địa phương, để người dân thuê lại với giá hợp lý. Việc sở hữu nhà ở chỉ đặt ra với những người có thu nhập trung bình khá trở lên.
Nếu thực hiện theo phương án này thì nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và tiến hành xây dựng các khu nhà ở xã hội ít gặp khó khăn trong việc đền bù và tái định cư cho những người bị thu hồi đất; không tạo ra mâu thuẫn giữa những cư dân địa phương bị thu hồi đất với những người đến ở trong các khu nhà xã hội được xây dựng trên các mảnh đất đó. Ưu điểm khác của phương án này là Nhà nước vẫn giữ được quỹ đất và tài sản hình thành trên đất là tài sản công.
Về việc định giá cho thuê, nhà nước sẽ căn cứ vào thu nhập thực tế của từng giai đoạn của người lao dộng, có chính sách bù lỗ thông qua việc bảo trì căn hộ, duy trì các diện tích công cộng sử dụng chung như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí của trẻ em và người già…
“Điều này tránh được tình trạng lợi nhuận có được từ chênh lệch địa tô rơi vào túi một số đối tượng, gây bất bình trong xã hội và làm phân hóa sâu sắc hơn khoảng cách giàu nghèo”, ông Kiên phân tích.
