Nhà ở thương mại giá phù hợp: Doanh nghiệp muốn địa phương quyết định giá trần

Thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ tại đô thị

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, nhà giá rẻ gồm hai loại chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị, còn được gọi là nhà ở giá thấp. Loại hình nhà ở này hướng đến nhiều nhóm đối tượng như công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi và người mua nhà lần đầu.

Trong đó, nhà ở xã hội là loại nhà có giá thấp nhất trên thị trường, thường thấp hơn khoảng 15–20% so với nhà ở thương mại cùng loại do được hưởng nhiều chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ lãi suất vay và được Nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối với dự án. Đồng thời, lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội được khống chế ở mức không quá 10%.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước chỉ mới hoàn thành 196 dự án nhà ở xã hội với 170.129 căn, đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030 và đạt 37,4% mục tiêu của giai đoạn 2021–2025.

Sau khi có sự chỉ đạo của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và Chính phủ, công tác phát triển nhà ở xã hội đã được đẩy mạnh. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn, chiếm 60,7% tổng số nhà ở xã hội hoàn thành của cả giai đoạn 2021–2025. Lũy kế đến nay, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% so với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030.

Tuy vậy, ngay cả khi đạt được mục tiêu này, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ của hàng chục triệu người dân tại các đô thị.

Người thu nhập trung bình khó tiếp cận nhà ở thương mại giá phù hợp

Hiện nay, nhiều người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại đô thị gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, cá nhân có thu nhập 21 - 35 triệu đồng/tháng, vợ chồng 41 - 55 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con 31 - 45 triệu đồng/tháng không thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó mua nhà ở thương mại giá cao. Trong khi đó, thị trường lại thiếu nhà ở thương mại giá phù hợp, thường là căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích 50 - 70 m², giá khoảng 30 - 70 triệu đồng/m², tương đương 2-5 tỷ đồng/căn.

Tại TP.HCM (cũ), năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, từ 2021 đến tháng 6/2025, thị trường gần như không còn phân khúc này, trong khi nhà ở cao cấp chiếm trên 70% nguồn cung.

Đặc biệt, trong hơn 20 năm, Công ty CP Đầu tư Nam Long đã phát triển dòng Ehome với 8 dự án, khoảng 6.000 căn hộ tại TP.HCM, góp phần cung cấp nhà ở giá vừa túi tiền. Mặc dù vậy, thị trường vẫn thiếu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc này.

Trước thực tế này, HoREA đánh giá cao dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp khi đã xây dựng nhiều cơ chế, chính sách có tính khả thi và sát thực tiễn nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, một số quy định trong dự thảo vẫn chưa thật sự phù hợp và cần được điều chỉnh.

Theo đó, HoREA đề nghị giữ tên gọi "nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị", gọi tắt là "nhà ở thương mại giá phù hợp". Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định cho phép sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội để chuyển sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm bảo đảm đủ quỹ đất thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021- 2030.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế tín dụng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Cụ thể, chủ đầu tư có thể vay vốn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất khoảng 6-7%/năm trong thời hạn khoảng 5 năm, còn người mua hoặc thuê mua nhà có thể vay vốn dài hạn trong 10–12 năm với mức lãi suất hợp lý. Hiệp hội cũng kiến nghị cho phép Ngân hàng Nhà nước huy động nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng để hình thành gói tín dụng thương mại, tương tự gói 145.000 tỷ đồng, đồng thời không tính dư nợ cho vay nhà ở thương mại giá phù hợp vào trần tăng trưởng tín dụng hằng năm của các ngân hàng.

Ngoài ra, HoREA đề nghị bổ sung quy định phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định trần giá bán và giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp phù hợp với điều kiện thực tế từng địa phương. Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định về đối tượng được mua, thuê mua và cơ chế chuyển nhượng lại loại hình nhà ở này.

Về thời gian áp dụng, HoREA cho rằng thời hạn thí điểm của Nghị quyết dự kiến chỉ đến 28/2/2027 là khá ngắn. Do đó, Hiệp hội đề nghị nghiên cứu kỹ các nội dung của dự thảo để có thể bổ sung vào quá trình sửa đổi Luật Nhà ở 2023 trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2026./.