Nhà ở xã hội cho thuê là một phân khúc quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) ở Việt Nam. Tuy nhiên, ở nước ta xuất hiện một nghịch lý, trong khi các nước đang phát triển trên thế giới, hay kể cả những nước đã phát triển giầu có hơn Việt Nam nhiều, như Nhật Bản chẳng hạn, phần lớn người dân thuê nhà ở chứ không mua nhà (chi phí quá lớn)./năm thì Việt Nam lại tập trung đầu tư phát triển ở thương mại, mà không đầu tư loại nhà ở cho thuê, nhà xã hội cho thuê. Rõ ràng nhu cầu thuê NƠXH của người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... là vô cùng lớn, chính sách cho loại hình này đã có, vậy lý do gì khiến NƠXH cho thuê rơi vào tình trạng "thoi thóp" như hiện nay?
Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: TS. Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng; ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Mạnh Cường - Giám đốc Sàn Bất động sản Eurowindow Holding.
PV: Các chuyên gia nhìn nhận thế nào về vai trò và thực trạng phát triển NƠXH cho thuê hiện nay ở nước ta?
Ông Nguyễn Mạnh Cường: Với đối tượng mua NƠXH, họ ít nhất phải có một khoản tiền tiết kiệm. Nhưng đối với những người không có tiền tiết kiệm thì mô hình NƠXH cho thuê là một phương án rất tốt. Đây là mô hình phù hợp với những gia đình trẻ, gia đình là công nhân, người lao động có thu nhập thấp. Họ có thể trả tiền hàng tháng với mức cho thuê hợp lý, phù hợp với mức thu nhập của bản thân. Do đó, mô hình NƠXH cho thuê là rất cần thiết, nên được triển khai rộng rãi, phổ biến hơn. Hà Nội và TP.HCM là những thành phố cần phải có nhiều mô hình NƠXH cho thuê hơn nữa mới để đáp ứng được nhu cầu của người dân. Bởi lẽ, những khu vực này tập trung nhiều khu công nghiệp, lực lượng công nhân chủ yếu là người ở nơi khác tới.
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Nhu cầu nhà ở xã hội cho thuê là rất lớn và thường trực, thế nhưng phân khúc này lại chậm phát triển và không phổ biến. Chính sách phát triển NƠXH đã có quy định về hỗ trợ người dân có thu nhập thấp và chủ đầu tư về mặt tài chính, ưu đãi về đất, thuế... Tuy nhiên hiện nay, chính sách về NƠXH vẫn còn rất nhiều bất cập cần phải điều chỉnh cho phù hợp. Trong điều kiện của nước ta hiện nay, ngân sách còn eo hẹp, chưa hỗ trợ được nhiều cho người dân và chủ đầu tư thì rõ ràng, mô hình NƠXH cho thuê sẽ còn đối mặt với nhiều bấp cập, khó khăn hơn.
Ông Nguyễn Mạnh Cường - Giám đốc Sàn BĐS Eurowindow Holding
PV: Như ông Nguyễn Ngọc Thành đề cập ở trên, rõ ràng nhu cầu NƠXH cho thuê là rất lớn và thường trực, thế nhưng phân khúc này đang rơi vào tình trạng thoi thóp, vậy theo các chuyên gia những rào cản nào đã kìm hãm sự phát triển loại hình này?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Nguồn cung NƠXH cho thuê quá ít tại các đô thị lớn là do nhiều doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với loại hình này. Khả năng thu hồi vốn chậm là bài toán khó đối với với doanh nghiệp muốn làm NƠXH. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, còn xây NƠXH cho thuê thì lại cần có thời gian thu hồi vốn dài. Nhà nước đã có những chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp làm NƠXH, song nhìn chung sự hỗ trợ này vẫn còn rất hạn chế.
Ông Phạm Sỹ Liêm: Tôi đồng cảm với ý kiến cho rằng ''Nhà nước quy định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự quyết trong vấn đề này. Nếu giá thuê NƠXH là 1,2 triệu đồng/tháng với căn hộ khoảng 50m2 (25.000 đồng/m2/tháng) thì phải mất 30 năm mới thu hồi được vốn. Đó là chưa kể tới, chi phí vận hành, bảo trì tại những công trình NƠXH cho thuê rất cao. Do vậy, làm NƠXH cho thuê không có lãi, thậm chí là lỗ".
Theo tôi, Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào việc này, đó là vấn đề của thị trường, đừng nói NƠXH không mang tính thị trường. Doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội vì người nghèo chỉ là một phần, họ cũng cần phải có lợi nhuận thì họ mới làm.
Xét từ gốc rễ vấn đề, chúng ta chưa nghiên cứu một cách rõ ràng trước khi triển khai chương trình NƠXH. Cụ thể, đó là vấn đề cung và cầu. Cần phải nghiên cứu kỹ, ''cầu'' ở đây là những ai, đối tượng nào, nhu cầu của họ ra sao? Trên cơ sở đó mới xét tới việc ''cung'' sao cho phù hợp với thực tế. Nhưng ai chịu trách nhiệm về nguồn ''cung''? Đảm bảo ngân sách duy trì chủ trương như thế nào?
Khi mà chính sách chưa rõ ràng, mọi thứ đều chung chung thì rất khó có thể triển khai công việc một cách suôn sẻ. (Ta có thể thấy rõ điều này thông qua sự lệch pha cung - cầu về NƠXH hiện nay. Sau nhiều năm triển khai, chương trình phát triển NƠXH mới chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu của người dân. Hàng loạt dự án NƠXH bị chậm tiến độ, thậm chí bỏ hoang).
PV: Vâng, như TS. Phạm Sỹ Liêm và ông Nguyễn Ngọc Thành nhận định, rõ ràng, NƠXH cho thuê đang tồn tại rất nhiều bất cập khiến doanh nghiệp muốn "né". Dưới góc độ một doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Mạnh Cường, ngoài những rào cản chính sách, còn lý do nào khiến doanh nghiệp "ngại" tiếp cận với loại hình này?
Ông Nguyễn Mạnh Cường: Mô hình NƠXH cho thuê tồn tại rất nhiều bất cập như người thuê nhà không giữ gìn nhà cho thuê gây ra tình trạng hỏng hóc, xuống cấp chưa kể tới những trường hợp không thanh toán tiền, hủy hợp đồng...
Tiền thuê NƠXH phải tuân theo quy định của Nhà nước, nhưng nếu xảy ra vấn đề gì thì thiệt thòi sẽ thuộc về chủ đầu tư. Chính vì lẽ đó, chủ đầu tư sẽ phải tính đến các trường hợp xấu nhất, từ đó ra điều kiện ràng buộc chặt chẽ với người thuê. Ví dụ, nâng mức tiền đặt cọc, hoặc có một hợp đồng riêng để vừa đảm bảo thực hiện đúng quy định của Nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư.
Ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
PV: Khả năng thu hồi vốn chậm đồng thời lại phát sinh rất nhiều bất cập trong quá trình cho thuê NƠXH, thưa ông Nguyễn Ngọc Thành, giải pháp nào nào cho doanh nghiệp không phải "húc đầu vào đá" khi phát triển loại hình này?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Hiện tại, một số doanh nghiệp đã tự chủ động cân đối tài chính để đưa ra các sản phẩm phù hợp với đối tượng người đi thuê. Họ lựa chọn nhiều giải pháp khác nhau để hoạch toán chi tiêu. Tuy không phổ biến nhưng điều đó cho thấy sự cố gắng của một số chủ đầu tư, giúp người có thu nhập thấp được tiếp cận với nhà ở.
Chúng ta cần có chính sách đầy đủ, rõ ràng cho phân khúc NƠXH cho thuê. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần chung tay góp sức với doanh nghiệp, để làm sao phân khúc NƠXH cho thuê có thể đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân.
Mô hình NƠXH cho thuê ở Hàn Quốc được dành cho người có thu nhập thấp thuê đến 10 năm, và được phân theo từng loại đối tượng. Mô hình này còn dành cho cả những người không có khả năng tích lũy. Tuy nhiên, tại Hàn Quốc, Chính phủ có quỹ riêng để phát triển dòng sản phẩm này (100% vốn nhà nước). Ngoài ra, họ kiểm soát rất chặt chẽ thu nhập của người dân, mọi khoản thu chi đều rõ ràng. Nếu áp dụng mô hình này vào Việt Nam thì cần phải nghiên cứu thêm vì có quá nhiều bất cập. Chúng ta rất khó có thể áp dụng cho đối tượng không có thu nhập và không có tích lũy. Nhu cầu về NƠXH luôn cao hơn nguồn cung, chưa nói tới chuyện, khi đưa NƠXH vào phân phối sẽ rất nhiều gia đình ''bỗng nhiên'' nảy ra nhu cầu.
PV: Thực tế, Eurowindow đã phát triển NƠXH cho thuê như thế nào thưa ông Nguyễn Mạnh Cường?
Ông Nguyễn Mạnh Cường: Tại dự án NƠXH của Eurowindow, có 20% là căn hộ thương mại, 60% NƠXH và 20% là NƠXH cho thuê. Tỷ lệ căn hộ được phê duyệt trong giấy phép do Sở Xây dựng Hà Nội quy định. Thế nên không có trường hợp, lấy căn hộ NƠXH mang ra để bán thay cho căn hộ thương mại. Trong một tầng vừa có căn hộ thương mại, vừa có căn hộ NƠXH và NƠXH cho thuê. Nhà ở thương mại được bán theo giá do chủ đầu tư xác định, không bị ràng buộc bởi các quy định. Hai loại hình còn lại có điều kiện ràng buộc do nhà nước quy định, giá không vượt quá 1,05 tỷ đồng/căn, lợi nhuận không được vượt quá 10%.
Theo tôi, với mô hình hỗn hợp này, Nhà nước đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thêm lợi nhuận khi đầu tư NƠXH. Đây là điều kiện, động lực giúp doanh nghiệp có thể tham gia xây dựng NƠXH.
TS. Phạm Sỹ Liêm - Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng
PV: Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, phương thuốc nào có thể giúp NƠXH thực sự hồi sinh sau quá trình "thoi thóp"?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Cá nhân tôi cho rằng, muốn giải quyết vấn đề thì phải đi từ gốc đến ngọn. Trước tiên phải nghiên cứu thật kỹ cung - cầu, trên cơ sở đề xuất chính sách thật cụ thể, rõ ràng, phù hợp với điều kiện thực tế. Ví dụ, trong ''cầu'' thì phân khúc nào là cấp bách nhất thì ưu tiên phát triển phân khúc đó nhiều hơn. Đối với NƠXH, rõ ràng phân khúc NƠXH cho thuê có nhu cầu cao hơn thì nên tập trung phát triển phân khúc này nhiều hơn.
Khi xác định được ''cầu" rồi thì vấn đề là ''cung''. Làm sao thu hút được doanh nghiệp đầu tư vào NƠXH cho thuê? Nói doanh nghiệp đóng góp một phần, vậy một phần cụ thể là bao nhiêu? Họ có được làm chủ không? Quyền lợi và nghĩa vụ của họ ra sao? Những điều này phải thật rõ ràng. Doanh nghiệp đầu tư cũng cần phải có lãi, không nên coi NƠXH là một sự bố thí, mà phải coi nó là một món hàng hóa, có mua có bán.
Nếu chúng ta muốn có NƠXH cho thuê giá rẻ, thì phải hạ giá thành xây dựng, mà trong giá thành xây dựng thì giá đất chiếm một tỷ lệ rất lớn. Cho nên chính sách về đất đai cũng phải rõ ràng, miễn cái gì, giảm cái gì? Hạ tầng như điện, nước, đường xá... cũng phải có chính sách hỗ trợ nhất định.
Sau khi nghiên cứu kỹ cung - cầu thì bài toán tiếp theo phải được giải quyết đó là tiền ở đâu? Khi triển khai một chính sách cần phải xác định rõ nguồn lực tài chính và chính sách tạo nguồn lực cũng phải thật rõ ràng. Chúng ta chưa thấy được rõ ý nghĩa của thuế tài sản cá nhân. Thuế tài sản là nguồn thu lớn cho ngân sách, bản chất là thu của người giàu (những người có nhà) để giúp đỡ cho những người không có nhà (phát triển NƠXH). Chúng ta bán rất nhiều nhà đất, nhưng rồi tiền đó đi đâu? Đáng lẽ tiền bán nhà đất phải đem đi phát triển nhà NƠXH. Nếu thu được những nguồn tiền nói trên thì chúng ta sẽ giải quyết được bài toán tài chính cho NƠXH.
Những vấn đề nói trên không thể làm trong một sớm một chiều. Nói thì dễ, làm mới khó, cho nên chúng ta phải đổi mới tư duy, cách làm việc, không phải thấy khó mà lùi là không ổn.
Trân trọng cảm ơn các chuyên gia!
