Gọi tên ba nhóm rủi ro
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, rủi ro của thị trường có thể tóm gọn trong 3 nhóm chính.
Thứ nhất, rủi ro liên quan đến tài chính và tín dụng. Để thực hiện một dự án, doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí rất lớn từ khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ gốc và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Đặc biệt trong năm 2019, với lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản dự kiến sắp được áp dụng, tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây có thể tác động không nhỏ đến thị trường này.
Có thể nói, chính sách tiền tệ và tín dụng ảnh hưởng trực tiếp tới bất động sản. Việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn về 40% từ 1/1/2019 không còn là vấn đề mới, nhưng dường như nay mới bắt đầu thấm.
Chưa dừng lại ở đây, sắp tới tỷ lệ này sẽ giảm tiếp xuống còn 30% vào giữa năm 2021 hoặc giữa năm 2022. Từ nay tới đó sẽ vô cùng rủi ro với những chủ đầu tư, nhà đầu tư không chuyên nghiệp, sử dụng đòn bảy tài chính lớn hoặc sức cùng lực mọn.
Chủ trương tăng tỷ lệ an toàn vốn gấp 3 lần từ 50% lên 150% đối với các khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên chắc chắn sẽ tác động mạnh tới sức cầu đối với phân khúc bất động sản cao cấp như biệt thự, liền kề, bất động sản nghỉ dưỡng.
Như vậy, rủi ro từ chính sách tiền tệ, tín dụng tác động lên cả cung và cầu bất động sản sẽ đặt ra những thách thức không nhỏ đối với thị trường bất động sản. Hơn nữa, áp lực về tài chính và tín dụng là trở ngại tâm lý rất lớn đối với người mua và giới đầu tư, cộng thêm vướng mắc pháp lý kéo dài, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn nếu dự án không hoàn tất các thủ tục, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.
Thị trường bất động sản trong quý III sẽ còn đối mặt với loạt rủi ro như về pháp lý, tài chính và tín dụng
Thứ hai, rủi ro liên quan đến pháp lý. Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.
Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư.
Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm nghẽn lớn chưa tháo gỡ được. Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài. Ngoài ra, điều góp phần tạo nên tình trạng doanh nghiệp TP.HCM đổ xô đi buôn bất động sản các tỉnh lân cận hoặc ven biển vì có quá nhiều dự án bị rà soát hồ sơ pháp lý hoặc bị thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện.
Những vướng mắc này là tác động khách quan, không phải do chủ đầu tư gây ra, nhưng doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề là tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, chôn vốn trong thời gian dài do không thể đưa sản phẩm ra thị trường như dự kiến.
Rủi ro về pháp lý khi mua condotel
Rủi ro chính sách đôi khi đến từ nhận thức. Vấn đề “sổ đỏ” của condotel hay căn hộ khách sạn là một ví dụ điển hình. Có thể nói, phần lớn khách hàng đã mua condotel đã “vỡ mộng” khi nhận ra condotel là loại hình bất động sản do không hình thành đơn vị nhà ở nên không được cấp giấy “sổ đỏ”, hoặc nếu có, chỉ được sử dụng thời hạn nhất định.
Rủi ro này mang tính nhận thức do thực tế và bản chất condotel, shoptel (nhà phố kết hợp kinh doanh thương mại và lưu trú), officetel (văn phòng kết hợp với để ở) hầu hết được xây trên đất “thương mại, dịch vụ”, nên tính chất của nó phải là vậy. Chủ đầu tư mập mờ, nhà đầu tư lờ mờ về nhận thức chính là căn nguyên của rủi ro này.
Thứ ba là rủi ro đến từ mục đích mua bất động sản. Không phải tất cả, song rất nhiều phân khúc bất động sản như đất nền ven đô, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, nhà phố thương mại tại các khu đô thị xa trung tâm, tỷ lệ người mua nhằm bán lại kiếm lời (đầu cơ) rất cao, tới 70 - 80%.
Mục đích mua bất động sản là tiêu chí đánh giá rủi ro có trọng số lớn vì nó thể hiện sự đọng, chôn vốn lớn của nền kinh tế. Thực tế có rất nhiều đô thị đã và đang bỏ hoang tại quận 9 ở TP. HCM, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Xuân Phương, Mê Linh (Hà Nội). Có những khu vực đã chôn hàng đống tiền đã 10 - 15 năm.
Nguyên lý “đô thị chỉ là đô thị khi có người ở” đã bị bỏ qua. Người dân chỉ ở khi có hạ tầng xã kỹ thuật như điện nước, giao thông hay hạ tầng xã hội như chợ, trường học, bệnh viện và nơi làm việc như nhà máy xí nghiệp/cơ sở sản xuất, văn phòng để đảm bảo cuộc sống, sinh hoạt, học tập và làm việc của các thành viên gia đình. Thực tế đã chứng minh vì phát triển bất động sản quá đà mà Trung Quốc hiện có nhiều thành phố “ma” không một bóng người là những bài học nhãn tiền đối với cả nhà quản lý, chủ đầu tư và nhà đầu tư.
Phát triển bất động sản quá đà dẫn đến những đô thị bỏ hoang
Theo giới phân tích, những nhóm rủi ro này thị trường năm nào cũng sẽ lặp lại, ảnh hưởng đến lượng giao dịch và giảm thanh khoản của sản phẩm bất động sản. Mặc dù chuyên gia cũng liên tục cảnh báo, các hiệp hội, doanh nghiệp thường xuyên kiến nghị nhưng trong bối cảnh thị trường mở rộng phát triển những rủi ro này là điều khó tránh khỏi. Theo đó, quan trọng vẫn bản lĩnh của là doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân là lường trước và cảnh giác được các rủi ro cũng như tìm được hướng đi mới đúng đắn.
Đối mặt nhiều khó khăn
Theo ông Võ Tân Thành, Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI): “Thị trường bất động sản đang trên đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch”.
Trước đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhận định một số yếu tố có thể tác động đến thị trường trong những tháng còn lại của năm 2019. Điển hình là các câu chuyện về chính sách. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký hai Chỉ thị: Chỉ thị 09 đảm bảo mục tiêu tăng trưởng cho những tháng cuối năm; Chỉ thị số 11 về một số giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, một số chính sách có thể có tác động đến thị trường như việc sửa các luật: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang được giao sửa đổi Luật Nhà ở. Hướng sửa là khuyến khích đầu tư bằng những chính sách ưu đãi hơn cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội.
Mặc dù các luật sửa đổi nếu được thông qua cũng đến đầu năm 2020 mới có hiệu lực, chưa tác động ngay tới thị trường, nhưng theo ông Khởi, các doanh nghiệp cũng cần có sự chuẩn bị trước để tránh bị động.
Ông Khởi cũng nhấn mạnh: “Thị trường sẽ đối mặt với nhiều khó khăn, thứ nhất là nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng. Thứ hai là các thông tin về bất động sản vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư bất động sản. Thứ ba là những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư là thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu đặt ra”.
