Nhận diện sai phạm trong quản lý đất đai và các giải pháp thích ứng

Ðất đai là nguồn lực công lớn và sai phạm trong quản lý đất đai phổ biến, kéo dài có nguyên nhân cả từ sự bất cập của luật định và triển khai, áp dụng vào thực tiễn.

NHỮNG SAI PHẠM ĐIỂN HÌNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Quản lý đất công đang có quá nhiều kẽ hở cả về quy định và việc vận dụng, chấp hành luật pháp. Trên thực tế, hàng nghìn tỷ đồng thu ngân sách Nhà nước từ nguồn đất, mặt bằng kinh doanh, tài sản công do chưa tính, hoặc không tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và các giá trị, lợi thế kinh doanh vô hình khác; tình trạng “trốn thầu” hoặc lỏng lẻo, hình thức trong triển khai đấu thầu và chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất, kẻ cả cấp Trung ương lẫn địa phương.

Ngày 4/7/2018, Văn phòng Chính phủ có Công văn 6271/VPCP-V.I yêu cầu tỉnh Bắc Giang báo cáo Thủ tướng về việc tỉnh "cho mượn" hơn 17.000m2 đất công thuộc Công viên Hoàng Hoa Thám, phường Hoàng Văn Thụ, TP. Bắc Giang, làm sân tập golf với thời hạn tới 48 năm. Ngoài hiện tượng cho mượn đất công là không phù hợp Ðiều 17 Luật Ðất đai năm 2013 (Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất), tại Bắc Giang còn có việc cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, thay vì đấu thầu theo quy định, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Tháng 4/2018, Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã họp khẩn và yêu cầu Công ty TNHH MTV Đầu tư và xây dựng Tân Thuận đàm phán với Công ty CP Quốc Cường Gia Lai để hủy hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 30ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, với giá chỉ 419 tỷ đồng, tương đương 1,29 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng giá thị trường là không dưới 2.000 tỷ đồng.
Ðáng chú ý là sự thất thoát tài sản công - đất đai không chỉ bởi giá thấp, mà còn qua việc chuyển sở hữu, "tư nhân hóa ngầm" đất công thông qua việc chuyển từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, theo tỷ lệ góp vốn và phân chia lãi lỗ, thành chuyển nhượng luôn khu đất sang tay tư nhân theo "quy trình tắt", không công khai và không qua đấu giá...

Trước đó, ngày 7/2/2018, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can với ông Phan Văn Anh Vũ về tội lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ, theo Ðiều 356 Bộ luật Hình sự năm 2015 do có dấu hiệu phạm tội trong việc mua, bán nhà, đất công sản tại Ðà Nẵng và một số tỉnh, thành phố khác. Liên quan tới vụ việc này, một loạt lãnh đạo và nguyên lãnh đạo cấp cao TP. Ðà Nẵng đã bị xem xét xử lý hình sự về các hành vi "Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí" quy định tại Ðiều 219 Bộ luật Hình sự năm 2015 và "Vi phạm các quy định của nhà nước về quản lý đất đai" quy định tại Ðiều 229 Bộ luật Hình sự năm 2015…

Theo Thanh Tra Chính Phủ, tính đến hết năm 2016, trên địa bàn TP. Hà Nội có 69 dự án với tổng diện tích 180ha đất đã được chuyển đổi chủ yếu từ đất sản xuất, nhà xưởng, trụ sở sang mục đích đất ở, văn phòng và trung tâm thương mại. Thanh tra Chính phủ đã thanh tra trực tiếp tại 38 dự án và đã phát hiện 36 dự án có sai phạm tập trung ở các lỗi: Sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (32 lượt dự án); vi phạm quy hoạch xây dựng (20 lượt dự án); nợ tiền sử dụng đất tiền chậm nộp (8 dự án).

Tổng số tiền sai phạm được phát hiện qua thanh tra tại các dự án chuyển mục đích sử dụng đất có vị trí lợi thế kinh doanh lên tới 3.974 tỷ đồng. UBND TP. Hà Nội không có văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể nên các doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước khi đưa vị trí đất vào hợp tác liên doanh thành lập pháp nhân mới làm chủ đầu tư để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án kinh doanh, xác định giá trị lợi thế kinh doanh chưa sát thị trường.

Một số doanh nghiệp không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư, dẫn tới thu về cho Nhà nước số tiền thấp. Việc pháp luật không quy định xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất cũng như đấu giá khi lựa chọn nhà đầu tư kinh doanh, liên kết để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án là một trong những sơ hở chính sách gây thất thoát ngân sách Nhà nước, đặc biệt là khi dự án đất ở những vị trí đắc địa.

Đặc biệt, theo công văn số 2000/BTC – TTr ngày 15/2/2017 gửi Thủ tướng Chính phủ của Bộ Tài chính dẫn số liệu của Tổng cục Thuế rà soát từ ngày 1/7/2014 đến ngày 30/11/2016, có tới 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa (Hà Nội có 24 dự án chiếm gần 50%, TP.HCM có 11 dự án).

Bộ Tài chính nhận định, hiện nay tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, khi giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước đã không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi chưa được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ. Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa quy định cụ thể về phương pháp xác định giá đất bảo đảm minh bạch, sát giá thị trường. Do đó, nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi xác định giá đất chưa sát với giá thị trường làm thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn, nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường. Xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số địa phương chưa thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định. UBND tỉnh, thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, nhưng chưa xin ý kiến thường trực HĐND và không báo cáo HĐND tỉnh, thành phố tại kỳ họp gần nhất.

Thực tiễn đã, đang và sẽ còn ghi nhận nhiều hình thức đa dạng và hậu quả nặng nề trong kẽ hở và vi phạm quy định quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai, thông qua giao, cho thuê, liên kết kinh doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và sự tùy tiện xâm lấn, chiếm đoạt đất công, tiền đền bù đất thu hồi của dân.

Những hành vi đó, dù trực tiếp hoặc gián tiếp, công khai hoặc ngấm ngầm trong nhiều ngành, địa phương và cấp độ quản lý, không chỉ làm tổn hại, thất thoát nguồn lực đất đai và ngân sách Nhà nước, làm méo mó môi trường kinh doanh và sự cạnh tranh thị trường lành mạnh; mà còn gây ra hàng loạt vụ khiếu kiện và tố cáo vượt cấp, tụ tập phản đối đông người, đe dọa làm mất uy tín và giảm sút hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, tăng bức xúc và bất đồng thuận, căng thẳng và mất trật tự, an ninh, an toàn xã hội…!

MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẦN THIẾT

Ðất đai là nguồn lực công lớn và sai phạm trong quản lý đất đai là phổ biến, kéo dài có nguyên nhân cả từ sự bất cập của luật định và từ triển khai chúng vào thực tiễn quản lý đất đai. Ngăn chặn thất thoát nguồn lực đất đai trước hết cần gắn với việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai và các luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; coi trọng chất lượng và tăng cường công khai quy hoạch sử dụng đất đai trên toàn quốc; tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá đất… Hơn nữa, cần đưa giá trị quyền sử dụng đất và cả quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Việc định giá đất cần bám sát giá thị trường, gắn với quy hoạch sử dụng đất.

Nhà nước không cho doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần trong thời hạn giao đất, mà chỉ ổn định trong khoảng thời gian nhất định và có điều chỉnh giá thuê sau thời gian đó theo nguyên tắc bám sát giá thị trường; Tiếp tục hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể (cả thuê và giao) theo quy định của Luật Ðất đai năm 2013. Ðồng thời, bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao theo hướng yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cần bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương và phải được gửi đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp.

Làm được điều này sẽ bảo đảm ngăn ngừa tình trạng doanh nghiệp lợi dụng tiếp tục nắm giữ, "ôm" lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý mặc dù chưa phù hợp ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương. Khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, Nhà nước đã phải rà soát và quyết định thu hồi những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp và không đúng quy hoạch; Những diện tích đất mà doanh nghiệp cổ phần hóa được tiếp tục sử dụng đã được tính toán, hướng dẫn bảo đảm phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành.

Việc tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, theo quy định của pháp luật về đất đai khi Nhà nước định giá đất để cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp cổ phần hóa nói riêng, thuê đất phải bảo đảm nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường. Ðồng thời, cần có sự điều chỉnh tiêu chí lựa chọn và có chính sách bán cổ phần phù hợp cho cổ đông chiến lược đối với doanh nghiệp cổ phần hóa theo hướng quy định rõ trách nhiệm bồi thường khi vi phạm các cam kết.

Ngoài ra, cần bổ sung những chế định đấu giá quyền sử dụng đất và quyền thuê đất vào Luật Đấu thầu, đảm bảo tính công khai, minh bạch và thông tin đầy đủ về đất (diện tích, vị trí, giá thuê, phương thức trả tiền…). Chủ động nhận diện và nghiêm khắc với hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" hoặc dùng thủ thuật, kỹ thuật (như nộp hồ sơ quá gấp gáp) để gạt người khác ra hay bắt tay nhau, khiến cuộc đấu giá vẫn được coi là hợp pháp, nhưng các nhà đầu tư thực sự sẽ không biết có cuộc đấu giá đó nên họ không tham gia.

Việc kiểm toán kết quả định giá doanh nghiệp có ý nghĩa rất lớn trong việc minh bạch hóa, góp phần phòng chống tham nhũng, lãng phí trong quá trình thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, kết hợp kiểm tra thực hiện Nghị quyết số 35/NQ-CP.

Bởi vậy, phương án cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước có lượng tài sản đất đai lớn phải được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán kết quả định giá doanh nghiệp và xử lý các vấn đề về tài chính theo quy định của Luật Kiểm toán Nhà nước trước khi định giá doanh nghiệp theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần và Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP; Có thể thuê các công ty kiểm toán, tư vấn định giá quốc tế đã hoạt động ở Việt Nam, thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp, giá khởi điểm và sử dụng kết quả này thực hiện chào bán cổ phần ra quốc tế.

Thực tế không chỉ đòi hỏi tổ chức thanh tra, kiểm toán lại các vụ chuyển nhượng đất đai, hồi tố và truy thu, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm các quy định hiện hành, trục lợi gây thất thoát tài sản công và thất thu ngân sách Nhà nước, mà còn cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở để tạo hành lang pháp lý minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh, chặt chẽ nhằm thực hiện chủ trương sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị.

Đồng thời, cần có chính sách mới tăng cường kiểm tra, giám sát và nâng cao năng lực và trách nhiệm của các tổ chức tài chính trung gian, các công ty kiểm toán, tư vấn... khi tham gia hoạt động hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi doanh nghiệp; Tăng cường minh bạch thông tin và cụ thể hóa cơ chế tính giá trị, nghĩa vụ và quyền sử dụng đất đai, khắc phục tư tưởng né tránh trách nhiệm, sợ va chạm và ngại bộc lộ nhiều “vùng tối” về các mối quan hệ pháp lý, đất đai, nợ nần và quyết toán tài chính của doanh nghiệp Nhà nước.

Đặc biệt, cần coi trọng và tăng cường việc kiểm tra, thanh tra, giám sát, kiểm toán, nâng cao trách nhiệm người đứng đầu; kiên quyết xử lý nghiêm lãnh đạo doanh nghiệp Nhà nước, người đại diện phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện hoặc thực hiện không có kết quả quá trình sắp xếp, cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp và nhiệm vụ được giao trong quản lý, điều hành doanh nghiệp; trường hợp thực hiện không đúng quy định, sai mục đích, kém hiệu quả, gây thất thoát, thua lỗ vốn và tài sản của Nhà nước thì phải bồi thường và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Cần nhấn mạnh rằng, cho mượn đất công; cho thuê đất quốc phòng để làm nhà hàng, sân gôn hoặc xây chung cư cao tầng và giao đất không qua đấu thầu công khai, minh bạch; lấn chiếm đất công làm của riêng… là những biểu hiện biến tướng nguy hiểm đầy nhức nhối của tham nhũng đất đai.

Tham nhũng đất đai, cùng với tham nhũng trong công tác cán bộ, tham nhũng trong đầu tư công và những biểu hiện tham nhũng khác là những kẻ thù nội xâm nguy hiểm, không chỉ trực tiếp làm thất thoát tài sản công và lệch lạc các nguồn lực đầu tư xã hội cần thiết, mà còn làm mất lòng tin vào chế độ, cài cắm những cách nghĩ, hành xử kéo dài hàng thế hệ, gây tổn hại chung cho sự nghiệp và lợi ích quốc gia.

Nhận diện các sai phạm, hạn chế và tích cực phòng chống tham nhũng đất đai là góp phần đổi mới mô hình, nâng cao chất lượng quản trị, bảo đảm vốn Nhà nước và tài sản công được quản lý chặt chẽ và sử dụng có lợi nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế đầy đủ ở nước ta.