Nhận diện tiềm năng thị trường bất động sản Nghệ An

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết: VARS đang triển khai chuỗi nghiên cứu chuyên sâu theo khu vực, tập trung vào những thị trường tiềm năng nhưng chưa được nhận diện đầy đủ trên bản đồ thị trường bất động sản. Dựa trên phân tích dữ liệu và lấy ý kiến chuyên gia, VARS đánh giá Nghệ An đang hội tụ nhiều động lực quan trọng để phát triển thị trường bất động sản bền vững.

"Hội thảo được tổ chức nhằm làm rõ xu hướng dịch chuyển dân cư - kinh tế - đô thị, các động lực tăng trưởng mới, cũng như tiềm năng bứt phá của thị trường bất động sản thủ phủ Nghệ An, đặc biệt với xu hướng phát triển đô thị xanh tại trung tâm", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Tại Hội thảo, phát biểu về động lực tăng trưởng của Nghệ An, PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết: "Với những lợi thế không thể phủ nhận về vị trí trung tâm vùng, hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ đang phát triển, cùng các chính sách thu hút đầu tư ngày càng thông thoáng, và việc tập trung mạnh mẽ các nguồn lực để nâng cấp hạ tầng, cảnh quan đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hóa, Nghệ An được xem là vùng đất giàu tiềm năng kinh tế. Đặc biệt là phát triển bất động sản, nhất là bất động sản trung tâm thành phố Vinh cũ, với định hướng thu hút nhóm cư dân chất lượng cao như giới chuyên gia, nhà quản lý để dẫn dắt thị trường và tạo động lực lan tỏa cho toàn tỉnh".

"Thành phố Vinh cũ không chỉ là thủ phủ của Nghệ An mà còn giữ vai trò trung tâm của cả vùng Bắc Trung Bộ. Dù chưa đạt mức phát triển như kỳ vọng, nhưng khu vực này sở hữu nội lực mạnh mẽ và đã là nội lực thì sớm muộn cũng sẽ bứt phá. Đây chính là thời điểm Nghệ An thể hiện rõ sức bật và bước vào 'thời của mình' với những động lực tăng trưởng hoàn toàn mới", PGS.TS. Trần Đình Thiên khẳng định.

Làm rõ tiềm năng và cơ hội chuyển mình của thị trường bất động sản Nghệ An, trình bày tham luận tại Hội thảo, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, 3 năm trở lại đây, nguồn cung bất động sản tại Nghệ An có xu hướng cải thiện. Từ mức 1.100 sản phẩm năm 2023, nguồn cung mới đã tăng lên 2.400 sản phẩm trong năm 2024. Sơ bộ 11 tháng năm 2025, thị trường bất động sản Nghệ An ghi nhận khoảng 1.900 sản phẩm mở bán mới, cùng một số dự án quy mô ra mắt, chuẩn bị mở bán.

Dù đã được cải thiện, tuy nhiên, nguồn cung bất động sản tại Nghệ An vẫn còn rất hạn chế. Toàn tỉnh hiện chỉ có khoảng 97 dự án nhà ở cao tầng với tổng quy mô hơn 20.000 căn, cùng khoảng 20 dự án khu đô thị quy mô nhỏ. Trong khi đó, theo Kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh, giai đoạn 2025 - 2030, Nghệ An cần phát triển thêm tới 240 nghìn đơn vị nhà ở. Trong số đó, có khoảng 135 nghìn đơn vị nhà ở từ các dự án đang triển khai và cần thu hút đầu tư mới khoảng 105.000 đơn vị nhà ở.

Đáng chú ý, khác với các thị trường khác - thiếu sản phẩm nhà ở giá phù hợp, Nghệ An lại thiếu hụt các sản phẩm bất động sản cao cấp, đặc biệt tại khu vực thủ phủ Nghệ An. Nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu về bất động sản Nghệ An, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư rất lớn và đang có xu hướng gia tăng mạnh mẽ.

Sự gia tăng nhu cầu này được dẫn dắt bởi nhiều động lực quan trọng: Quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa được đẩy nhanh, nền kinh tế tăng trưởng ấn tượng, tầng lớp trung - thượng lưu mở rộng, dòng vốn FDI liên tục đổ vào các khu công nghiệp, lực lượng chuyên gia đến làm việc ngày càng nhiều, cùng nguồn kiều hối ổn định 650 - 700 triệu USD mỗi năm. Đặc biệt, dòng tiền đầu tư từ cộng đồng người Nghệ An xa quê đang quay trở lại mạnh mẽ khi nhận thấy chỉ báo mô hình phát triển quen thuộc của các thị trường từng bứt phá mạnh: Hạ tầng đi trước, cùng quy hoạch.

Ngoài ra, nhu cầu đầu tư còn được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự "đổ bộ" của các ông lớn bất động sản. Sự tham gia của các tập đoàn quy mô lớn, giàu kinh nghiệm và có năng lực tài chính vững mạnh không chỉ nâng tầm mà còn tạo cú hích niềm tin cho thị trường, từ đó kích thích dòng vốn đầu tư đổ vào Nghệ An.

Nguồn cung trên thị trường có cải thiện nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu, giúp các dự án mở bán duy trì tỷ lệ hấp thụ cao. Năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, chủ yếu đến từ một dự án xanh, chất lượng cao hiếm hoi tại trung tâm. Trong 11 tháng 2025 (sơ bộ), tỷ lệ hấp thụ đạt 74%. Đáng chú ý, lượng giao dịch này được đóng góp chủ yếu bởi nhu cầu đầu tư dài hạn và khách hàng có nhu cầu ở thực.

Giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận tăng trưởng rõ rệt, với mức tăng khoảng 20% so với 2024, tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, xung quanh các khu công nghiệp và các dự án hạ tầng, đầu tư.

Giá bất động sản tiếp tục tăng ổn định. Các dự án mở bán tăng giá theo từng đợt ra hàng nhưng vẫn hấp thụ tốt nhờ mặt bằng giá vẫn chỉ bằng khoảng 2/3 các dự án cùng phân khúc có vị trí tương đương tại địa phương khác. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì đà tăng trưởng ổn định theo năm và có xu hướng tăng nhanh hơn trong một năm trở lại đây, đặc biệt tại các khu đô thị bài bản, phân khúc cao cấp, vị trí trung tâm và khu vực dọc các trục hạ tầng trọng điểm.

"Thủ phủ Nghệ An có nhiều nét tương đồng với Đà Nẵng và Khánh Hòa 10 năm trước: Giá bất động sản còn thấp, dư địa tăng trưởng lớn. Thị trường hiện tại đang đứng trước cơ hội bước vào giai đoạn "vàng son", mở ra cơ hội gặt hái lợi nhuận cho các nhà đầu tư tiên phong, đặc biệt tại khu vực trung tâm và gần các dự án hạ tầng trọng điểm", bà Miền nhận định.

Đô thị xanh giữa trung tâm thành phố: Xu hướng phát triển và giá trị sống bền vững

Trong khuôn khổ Hội thảo, VARS tổ chức tọa đàm "Đô thị xanh giữa trung tâm thành phố: Xu hướng phát triển và giá trị sống bền vững", với sự điều phối của TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thông tin tư vấn kinh tế thương mại Việt Nam.

Tại Tọa đàm, các chuyên gia đều thống nhất rằng xu hướng "xanh hóa" đang trở thành lựa chọn tất yếu và là chuẩn sống mới của người dân đô thị.

"Sống xanh không chỉ dừng lại ở việc sở hữu không gian nhiều cây xanh, mà còn là sống trong một công trình xanh - nơi cảnh quan, kiến trúc, vật liệu xây dựng và hệ thống vận hành đều được tối ưu để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường, đồng thời nâng cao chất lượng sống một cách toàn diện cho cư dân", TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng VARS IRE nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: "Mô hình sống xanh tại vị trí trung tâm được đánh giá đặc biệt tiềm năng. Bởi lẽ, vị trí trung tâm luôn bảo đảm khả năng tăng giá dài hạn, trong khi các dự án xanh lại có mức hấp thụ tốt, tỷ lệ khai thác cao và đem đến tỷ suất sinh lời vượt trội so với các dự án thông thường. Thực tế thị trường cho thấy các sản phẩm nhà ở đạt chứng chỉ xanh thường có mức tăng giá ổn định và khả năng giữ giá tốt ngay cả trong bối cảnh thị trường biến động. Những dự án công trình xanh chú trọng sức khỏe cư dân, tiện ích nhân văn và môi trường xung quanh đang trở thành tâm điểm quan tâm, với lượng giao dịch và thanh khoản vượt trội.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn, các công trình xanh chủ yếu phát triển ở khu vực vệ tinh. Đơn cử như tại Hà Nội, tình trạng ô nhiễm khiến những người muốn sống xanh phải dịch chuyển sang vùng ven. Vì vậy, công trình xanh tại trung tâm trở thành "hàng độc", mang giá trị khác biệt và tính khan hiếm cao".

Đồng quan điểm với TS. Nguyễn Văn Đính, TS. Nguyễn Minh Phong chia sẻ thêm, khách hàng sở hữu bất động sản xanh tại trung tâm vừa có một nơi ở thuận tiện, vừa tận hưởng một không gian nghỉ dưỡng mà không cần đầu tư thêm "second home".

Song song đó, những năm gần đây, thứ tự ưu tiên khi mua nhà của người dân đã có sự thay đổi rõ rệt. Nhóm khách hàng trẻ và phân khúc trung, thượng lưu ngày càng chú trọng đến chất lượng không gian sống, ưu tiên những dự án đề cao yếu tố sức khỏe, hạnh phúc và bền vững. Điều này tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với các dự án xanh, thân thiện môi trường, đồng thời khẳng định xu hướng phát triển tất yếu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Đại diện doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án đô thị xanh tại Nghệ An cho biết, doanh nghiệp đang hướng tới kiến tạo môi trường sống chất lượng cao, đáp ứng đúng kỳ vọng của nhóm khách hàng trẻ và phân khúc trung - thượng lưu. Theo đó, khu đô thị xanh đáp ứng tiêu chí công trình xanh - sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng; ứng dụng điện mặt trời cho hệ thống chiếu sáng; tối ưu chất lượng sống nhờ thông gió tự nhiên, công nghệ xử lý nước thải đạt chuẩn A và hệ thống thu gom rác thông minh; cảnh quan xanh bao gồm cây xanh, thảm thực vật đa tầng, mặt nước; vận hành xanh - nước sau xử lý có thể tưới cây, hệ thống thu gom rác thải thông minh vận hành bằng năng lượng mặt trời...

Kết luận Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, các động lực lớn đang hội tụ tại Nghệ An, từ kinh tế, hạ tầng, FDI đến đô thị hóa, đang tạo nên một bối cảnh đặc biệt thuận lợi, mở ra chu kỳ phát triển mới, mạnh mẽ và bền vững hơn thị trường bất động sản khu vực trung tâm trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, những dự án tiên phong phát triển mô hình đô thị xanh với cảnh quan xanh, công trình xanh, vận hành xanh ngay tại trung tâm là xu hướng tất yếu khi chất lượng sống, sự hài hòa với thiên nhiên và môi trường trong lành trở thành ưu tiên hàng đầu của cư dân hiện đại. Các dự án này không chỉ góp phần định hình, nâng cấp diện mạo đô thị và hạ tầng toàn vùng, mà còn hứa hẹn sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn dòng vốn, thu hút mạnh mẽ cả nhóm khách hàng trung lưu, thượng lưu địa phương, lẫn nhà đầu tư trên cả nước, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ./.