Giá bán vẫn tăng
2 năm đại dịch tác động mạnh đã gần như đã xóa hết những thành quả mà ngành du lịch Việt đã đạt được trong năm 2019. Vào thời gian trước dịch, ngành du lịch Việt Nam đã đón 18 triệu lượt khách du lịch quốc tế; phục vụ 85 triệu du khách trong nước; tổng thu từ khách du lịch trong năm 2019 ước đạt 720.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, tính tới hết tháng 11 năm 2022, Việt Nam chỉ đón tiếp được 2,95 triệu lượt khách quốc tế (mục tiêu đặt ra là 5 triệu khách). Cho tới nay, ngành du lịch vẫn đang trong quá trình phục hồi, kéo theo sự tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Đáng chú ý, vào những ngày cuối năm 2022, Trung Quốc đang thực hiện điều chỉnh chính sách “Zero Covid”, cân nhắc nới lỏng các yêu cầu kiểm soát sau thời gian dài thực hiện khắt khe, đồng thời, nhiều hãng hàng không cũng đã thông báo khôi phục các đường bay giữa Trung Quốc và Việt Nam. Đây được xem là một tín hiệu tích cực, giúp đẩy nhanh quá trình khôi phục của ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, việc Trung Quốc đã có động thái nới lỏng chính sách “Zero Covid” sẽ là tín hiệu tốt cho ngành du lịch Việt Nam, góp phần giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hồi phục sau một thời gian dài “ngủ đông”. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
Bởi thị trường thời điểm này tương đối khó đoán định, các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước cũng như môi trường kinh doanh bất động sản còn nhiều bất ổn. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô ổn định, câu chuyện khơi thông dòng vốn, tín dụng, lãi suất ngân hàng ổn định, sẽ là cơ hội để thị trường này tiếp tục tăng trưởng.
“Bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi của những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và có chiến lược phát triển bền vững. Về lâu dài, giá trị thực sẽ được đề cao. Chính vì vậy, tôi cho rằng, thị trường có đợt điều chỉnh giá bán trên diện rộng phù hợp với tiềm năng và khả năng khai thác vận hành của từng địa phương”, ông Thắng nói.
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, quý IV/2022, có 18 dự án chào bán, đưa ra thị trường 2.561 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở miền Nam. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho từ quý trước. Trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức, hoạt động mở bán và đưa vào khai thác của một số dự án sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 28%.
Quý IV/2022, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ du lịch tại một dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu, chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ. Trong quý, mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp không tăng. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.
Tính chung trong năm 2022, cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.
Sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch tổng thể tốt và ở các vị trí, khu vực có tiềm năng tăng trưởng du lịch thu hút nhà đầu tư trong 2022.
“Đây cũng là phân khúc tâm điểm của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng năm 2022 với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh, chiếm lần lượt 44% và 65% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ của cả nước”, VARS nêu ra tại báo cáo.
Tuy nhiên, đơn vị này cũng nhận định, lượng giao dịch sản phẩm căn hộ du lịch chưa tốt như kỳ vọng vì còn điểm nghẽn về pháp lý trong bối cảnh ngành du lịch chưa hồi phục. Mặc dù vậy, mức giá bán sơ cấp dao động từ 17 - 167 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức giá từ 35 - 167 triệu đồng/m2. Tính chung cả năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình 12 - 15% so với năm 2021 do các dự án mới có mức giá chào bán cao.
Đưa ra dự báo về triển vọng thị trường, VARS cho rằng, các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tiếp tục phát triển dự án cùng với quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam thông qua việc tăng cường tần suất hoạt động các chuyến bay trong nước và quốc tế; sự trở lại của lượng khách từ các thị trường truyền thống như Trung Quốc, Đông Bắc Á.
Bất động sản Hàng hiệu (Branded Residences) - phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, được vận hành và bảo chứng chất lượng của các thương hiệu danh tiếng được dự báo tiếp tục tăng cả lượng cung và cầu với số lượng thương hiệu nổi tiếng gia nhập thị trường trong tương lai lớn nhất và sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp thượng lưu, sự quan tâm của khách hàng quốc tế. Sản phẩm nghỉ dưỡng có tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần cá nhân tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, định hình xu thế tương lai.
Hấp dẫn nhà đầu tư ngoại
Dù thị trường đang khó khăn, nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn quan tâm tới bất động sản Việt Nam, trong đó có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam dù đang gặp khó khăn, nhưng vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Đặc biệt, chưa khi nào nhà đầu tư ngoại cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội nữa. Bởi thị trường Việt Nam có các yếu tố, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh, tốc độ đô thị hóa cao tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội và mở ra tiềm năng phát triển nhiều loại hình dự án bất động sản. Trong đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là điểm đến của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực, như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.
Còn theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, khu vực duyên hải Nam Trung Bộ đang là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Điều này được thể hiện ở việc các đơn vị quản lý khách sạn hàng đầu thế giới liên tiếp có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây, với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, The Ascott Limited…
Theo CBRE Việt Nam, trong giai đoạn 2022 - 2024, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại khu vực Nam Trung Bộ. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý chuyên nghiệp giúp nâng cao vị thế của thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng, Bình Thuận, Phú Yên… Đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng.
Tương tự, tỉnh Bình Thuận dự kiến đến năm 2025 nguồn cung khoảng 5.000 căn biệt thự nghỉ dưỡng, cao nhất thị trường, so với hiện nay đang là 4.000 căn.
Tại Phú Yên, đến năm 2026, khu nghỉ dưỡng Mandarin Oriental, Bãi Nồm, sẽ cung cấp 72 căn biệt thự và phòng khách sạn rộng rãi, trong đó có 25 căn biệt thự nghỉ dưỡng riêng tư cho thị trường. Giá thuê phòng trong năm 2022 được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ đạt 53,2%, tăng 43,5 điểm phần trăm so với năm 2021. Đến năm 2024, giá thuê phòng dự báo sẽ tăng trưởng ở mức 25%/năm và có thể đạt mức 119 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ hồi phục về mức trước dịch là 63%.
Nhận định về triển vọng của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tin tưởng, thị trường bất động sản nói chung và du lịch nghỉ dưỡng nói riêng vẫn có nhiều xung lực mới để phục hồi và tiếp đà tăng trưởng. Đó là kinh tế đang từng bước phục hồi đáng kể, cùng với việc quản lý ngân sách ổn định; một nền tảng thuận lợi và trở thành điểm sáng là nguồn vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng, xuất khẩu đạt dương; dịch bệnh được kiểm soát, mở lại đường bay quốc tế... đã tác động tích cực đến bất động sản nói chung và du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.
“Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dù còn gặp nhiều khó khăn do vướng mắc về pháp lý, vốn đầu tư. Nhưng trong giai đoạn 2022 - 2023, đặc biệt vào năm 2023 xung lực vẫn tập trung mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển, trong đó khu vực phía Nam sẽ “chiếm sóng”, do việc đầu tư hạ tầng giao thông như: Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3 - TP.HCM…”
