Những ẩn số của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023

Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khi nói về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023.

TS Nguyễn Văn Đính phân tích, trải qua gần hết 6 tháng đầu năm, tình hình thị trường bất động sản vẫn ở trong tình trạng trầm lắng. Tình trạng của các doanh nghiệp bất động sản đang ngày càng khó khăn. Mặc dù phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước đã chủ động, sát sao trong việc theo dõi, đánh giá, rà soát, chỉ đạo và ban hành hàng loạt chính sách nhằm gỡ vướng cho thị trường bất động sản như: Nghị định 08, Nghị định 10, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, gói 40 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ 2% lãi suất cho các doanh nghiệp, lập các tổ công tác chuyên trách nhằm tháo gỡ những khó khăn cho ngành bất động sản, … Đồng thời, bản thân các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các nhà môi giới bất động sản cũng không ngừng nỗ lực  nhưng qua 6 tháng đầu năm 2023, tình hình của thị trường bất động sản vẫn ở trạng thái đóng băng, thanh khoản của thị trường chưa được cải thiện. Khó khăn của doanh nghiệp đang ngày càng nặng nề hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong những rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý khi chiếm tới 70% trong tổng số các vướng mắc. Điều này đã dẫn tới hàng nghìn dự án đang trong tình trạng “trùm mền” chờ được xem xét, điều chỉnh và phê duyệt với tổng giá trị khoảng 800.000 tỉ đồng (30 tỉ USD). Nếu những dự án trên được kích hoạt trở lại sẽ tạo ra một nguồn cung đáng kể cho thị trường và động lực thúc đẩy nền kinh tế rất tốt. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giải pháp tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua vẫn rất chậm, chưa phát huy hết tác dụng nên nguy cơ các doanh nghiệp bất động sản chết trên đống tài sản của của mình ngày càng hiện hữu.

Các doanh nghiệp phải đối mặt với những vướng mắc về pháp lý ngày từ khâu hoàn thiện hồ sơ và các bước đầu trong quá trình chuẩn bị đầu tư một dự án. Chỉ riêng giai đoạn này đã có hàng nghìn dự án phải nằm chờ, chờ các quy định được điều chỉnh, được tháo gỡ hoặc được quy định mới. Tuy nhiên, các quy định, các luật lại có sự chồng chéo nhau, thậm chí mâu thuẫn với nhau. Vì vậy, các dự án vẫn cứ phải nằm đắp chiếu “chờ”.

Trong quá trình chuẩn bị đầu tư, hầu hết các công đoạn đều gặp phải những vướng mắc, những rào cản nhất định. Từ vấn đề đền  bù giải phóng mặt bằng đến quy hoạch, đến giao đất, lựa  chọn chủ đầu tư và nhất là phương pháp tính giá đất để phục vụ công tác đền bù và nộp tiền sử dụng đất. Chưa kể, khi thực thi dự án, các vấn đề về cấp phép xây dựng hay hoạt động giao dịch trong kinh doanh cũng gặp phải các vướng mắc về pháp lý. Phổ biến nhất vẫn là các vấn đề về giao đất, chấp nhận chủ trương đầu tư và tính giá đất khi có tới hơn 50% số vướng mắc.

Thực tế, có nhiều dựa án đã xây dựng xong hạ tầng và có thể đưa sản phẩm vào kinh doanh. Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, dự án đã đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai và doanh nghiệp đã tiến hành bán hàng nhưng người mua vẫn có thể phải chờ rất lâu mới được nhận sổ đỏ. Bởi lẽ, nhiều dự án có thể bị vướng trong vấn đề phê duyệt giá đất nên chủ đầu tư chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà mà còn ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư.

“Nếu những khó khăn trên không được giải quyết thì đến cuối năm 2023 sẽ có khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng “hôn mê sâu”, không thể hồi phục được nữa, đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm với nền kinh tế”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành nhận định, thời gian tới, diễn biến thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng bởi tình hình chung của nền kinh tế như lãi suất và lạm phát. Thực tế, thị trường bất động sản đã tăng trưởng kém hơn so với cùng kỳ, nhưng sự suy thoái này không quá nặng. Ngoài ra, việc giải quyết các vấn đề liên quan đến tài chính tiền tệ, tỷ giá lãi suất, thanh khoản, thị trường trái phiếu và bất động sản cũng có ảnh hưởng lớn đến thị trường.

Do đó, các giải pháp về mặt pháp lý, những hỗ trợ tài chính chung hay từng gói hỗ trợ riêng lẻ cũng như sự quyết tâm tái cấu trúc thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ dần đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả. Cùng với đầu tư công được giải ngân tốt kết hợp với các cơ chế đặc thù cho từng địa phương phát huy tốt sẽ giúp thị trường bất động sản “bớt khó” hơn vào giai đoạn nửa cuối năm 2023.

Đối với lãi suất cho vay, đặc biệt là dành cho bất động sản, dù lãi suất ngân hàng đang giảm, nhưng khó có thể có lãi suất thấp trong năm 2023.

Hiện nay, các điều kiện và biến số dự báo chưa mang tính bao trùm phổ quát và thế giới rất bất định. Nếu áp lực từ bên ngoài giảm dần thì từ quý III/2023, một số lĩnh vực của nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản sẽ đón nhận những tín hiệu tích cực. Và trong điều kiện thuận lợi từ bên ngoài thì chắc chắn  các ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục giảm lãi suất.

Bên cạnh đó, đến nay đầu tư công vẫn chậm. Tuy nhiên, nếu so với trước đây mặc dù vẫn còn chậm so với kế hoạch nhưng đầu tư công đang có sự tích cực hơn. “Ánh sáng vẫn sẽ xuất hiện trên bầu trời đang u ám”.

Bên cạnh đó, việc thanh tra, kiểm tra các dự án nếu kết thúc sớm sẽ giải tỏa được rất lớn tâm lý cho thị trường.

Đó là dự báo của TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023.

Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản đang phải đối mặt cùng lúc với nhiều khó khăn đến từ các vấn đề liên quan đến pháp lý và khó khăn về nguồn vốn. Lạm phát và lãi suất cao cũng khiến các doanh nghiệp đầu tư dàn trải,  sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang phải đối mặt với những khó khăn rất lớn khi giá bất động sản bị đẩy lên cao. Trong khi thanh khoản của thị trường ở mức thấp khiến các doanh nghiệp càng khó khăn về dòng tiền hơn.

Mặc dù vậy, từ cuối năm 2023 thị trường bất động sản sẽ có những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn. Bởi lẽ chỉ trong trong một tháng, đã có tới 4 quyết sách vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản được Chính phủ ban hành.

Đầu tiên là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản được phép đáo hạn trái phiếu. Đây là cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp đã và đang đàm phán với trái chủ về việc giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu....

Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023 được ban hành ngày 11-3-2023 về một số giải pháp nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Đây là nghị quyết cực kỳ toàn diện có thể tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản trong cả ba nhóm vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội.

Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 3/4/2023 về việc phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đây là một trong những cơ sở pháp lý vững chắc để các doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành ngày 3-4-2023 hướng dẫn Luật đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Lần đầu tiên các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được cấp quyền sở hữu (sổ hổng). Ngay lập tức thị trường đã đón nhận những tín hiệu tích cực đối với phân khúc sản phẩm này.

Có thể nói, chưa bao giờ cơ hội sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và Luật tổ chức tín dụng cùng lúc như hiện nay. Trên cơ sở đó, những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ.

Về nguồn vốn, thị trường bất động sản vẫn dựa trên hai nguồn vốn chính là vốn từ trái phiếu và từ nguồn tín dụng ngân hàng. Suốt thời gian qua, Chính phủ đã chỉ đạo sát sao nhằm tháo gỡ hai kênh dẫn vốn trên.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, hiện nay đây vẫn là kênh dẫn vốn tốt hơn cho thị trường bất động sản. Còn đối với nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng, với mức tăng trưởng tín dụng chung cho cả nền kinh tế theo định hướng ở mức 14-15% trong năm 2023 của Ngân hàng Nhà nước, trong khi đó tăng trưởng tín dụng nửa đầu năm 2023 chỉ đạt khoảng 3,36%, chỉ bằng 20% mục tiêu đề ra. Do đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng hiện đang không thiếu, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.

Mục tiêu tăng trưởng năm 2023 là khoảng 6%, tuy nhiên để đạt được mục tiêu này, vai trò của thị trường BĐS rất lớn. Trong đó, chúng ta phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định.

Từ quý IV/2023, những chính sách nhằm gỡ vướng cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát huy được hiệu quả. Do đó, đây cũng là thời điểm mà đà phục hồi của thị trường  bất động sản sẽ rõ nét hơn.

Mặt bằng lãi suất hiện nay đang có xu hướng giảm, tuy nhiên lãi suất vẫn đang ở mức cao. Bên cạnh đó, vẫn có những hạn chế nhất định nguồn tín dụng vào bất động sản. Những điều này sẽ khiến cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và những người mua nhà phục vụ nhu cầu ở gặp khó về nguồn vốn trong thời gian tới.

Đối với những doanh nghiệp bất động sản có cơ cấu nguồn vốn không tốt, tỷ lệ vốn vay quá lớn khi đã lạm dụng đòn bẩy tài chính thì vấn đề về vốn của những doanh nghiệp này sẽ càng khó khăn hơn. Do đó, đây sẽ là một trong những thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phải đối diện với hai thách thức lớn. Một là những diễn biến khó khăn của kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng. Hai là những vướng mắc về pháp lý đã ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung.

Đối với thách thức thứ nhất, nhiều quốc gia buộc phải thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm đối phó với lạm phát. Điều này có thể khiến nền kinh tế Việt Nam chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực do có độ mở cao.Và chính những ảnh hưởng tiêu cực này sẽ tác động đến những quyết định của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư cá nhân.

Đối với thách thức thứ hai, những vướng mắc về pháp lý không chỉ làm giảm nguồn cung bất động sản mà còn làm kéo dài thời gian thực hiện dự án. Thời gian triển khai dự án kéo dài sẽ làm tăng chi phí và trực tiếp làm tăng giá thành của các sản phẩm bất động sản. Đồng thời, nguồn cung khan hiếm cũng góp phần khiến giá bán các sản phẩm bất động sản tăng cao, đẩy thị trường càng khó khăn thêm.

Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn thách thức trên, nhiều dự án đầu tư công mà điển hình là các dự án xây dựng hạ tầng như các tuyến đường cao tốc được khởi công trên cả nước trong năm 2023. Những dự án này sẽ giúp mở rộng không gian phát triển mới và nâng cao khả năng kết nối cho các dự án bất động sản trong thời gian tới.

 

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng được xây dựng không chỉ góp phần thay đổi diện mạo khu vực mà còn giúp thu hút thêm nguồn vốn đầu tư từ trong và ngoài nước cho các dự án. Từ đó, tạo sức bật cho thị trường bất động sản, nhất là những địa phương có thêm cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, những vướng mắc về mặt pháp lý của thị trường bất động sản đang kỳ vọng sẽ được tháo gỡ nhờ ba bộ luật liên quan dự kiến sẽ được sửa đổi gồm:Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đó là nhận định của ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc. Theo phân tích của ông Quyết, sáu tháng vừa qua là quãng thời gian thật sự khó khăn đối với thị trường  bất động sản, nhất là đối với các nhà đầu tư đất nền, các dự án biệt thự, nghỉ dưỡng và các dự án chung cư cao cấp mua cũng như cho thuê. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã bắt đầu có giao dịch, dù không nhiều nhưng khá đều, tập trung chủ yếu vẫn là các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đối với thị trường Hà Nội, với quy mô dân số khoảng 10 triệu người nên dư địa còn khá tốt. Tuy nhiên, do mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao trong khi giá chưa giảm và khả năng tài chính của người dân còn hạn hẹp nên lực cầu còn thấp.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, Đất Xanh miền Bắc nói riêng và nhiều chủ đầu tư cũng như các đơn vị phân phối đã có những chính sách kích cầu nhằm tạo điều kiện cho người mua nhà như ân hạn lãi suất, thanh toán hay thậm chí cam kết mua lại sản phẩm mà khách hàng sau 18 tháng nếu khách hàng có nhu cầu bán lại, … Với những hỗ trợ này ở thời điểm hiện tại, chi phí lãi vay mà người mua nhà phải trả sẽ nhẹ hơn rất nhiều trong khoảng thời gian từ 1-2 năm tới và vẫn có nhà để ở.

Mặc dù vậy, các chính sách này vẫn chưa thật sự đem lại kết quả tốt, chưa thể giúp thị trường phục hồi. Nguyên nhân là do nguồn cung thời gian qua rất hạn chế, đặc biệt là nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội. Đối với những địa phương có nguồn cung thì lại gặp phải những khó khăn liên quan đến khoản vay mua nhà ở xã hội của người lao động.

Bên cạnh đó, công nhân người lao động là những người có thu thập thấp trong khi lãi suất vay mua nhà ở xã hội rất cao, khoảng gần 9%/năm, cao gấp đôi so với gói vay 30 nghìn tỷ đồng hồi 2013. Với mức lãi suất cao như vậy, người lao động không thể trả nổi khi nó chiếm hết phần thu nhập của họ.

Ngoài ra là những khó khăn liên quan đến thủ tục mua nhà ở xã hội còn phức tạp. Nhiều địa phương chưa có hưỡng dẫn thủ tục đối với khoản vay này, chưa kể mức lãi suất cao khiến người có nhu cầu mua nhà không mặn mà. Các nguyên nhân này đòi hỏi cần những giải pháp để tháo gỡ giúp nhà ở xã hội.

Đồng thời, thủ tục mua nhà ở xã hội, vay gói mua nhà ở xã hội rất phức tạp. Một số dự án của chúng tôi ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng... chưa có hướng dẫn các thủ tục vay nhà ở xã hội và lãi suất vay vẫn còn cao.

Thời gian qua có những tín hiệu đáng mừng vì các tỉnh cũng đã bắt đầu triển khai kế hoạch xây nhà ở xã hội. Gói 120.000 tỷ đồng sẽ phát huy tác dụng nhưng cũng cần có độ trễ khoảng từ 6 tháng đến 1 năm. Cùng với việc giảm lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội, tôi nghĩ gói tín dụng này sẽ là đòn bẩy cho thị trường phục hồi.

Bên cạnh những khó khăn và thách thức, thời gian gần đây, thị trường vẫn có những điểm tích cực liên quan đến chính sách dành cho bất động sản.

Thứ nhất, lãi suất cho vay đang được hạ nhiệt nhờ sự quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước. Khi lãi suất cho vay giảm sẽ giúp các chi phí tài chính của các doanh nghiệp và chi phí lãi vay của người mua nhà  sẽ giảm đi.

Thứ hai, lượng tiền nằm trong các ngân hàng rất lớn nên trong vòng 3 tháng vừa qua, các gói vay, nhất là dành cho các cá nhân mua nhà được giải ngân rất tốt dù lãi suất vẫn cao.

Những tín hiệu tích cực từ phía ngân hàng ở trên sẽ kích thích người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà có nhu cầu ở thực và đầu tư lâu dài.

Đối với giá bất động sản, từ nay đến cuối năm 2023 sẽ không có đột biến. Nhanh nhất phải đến đầu năm 2024 mới có chuyển biến.