"Gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều khó khăn, đặc biệt là những nút thắt lớn về mặt pháp lý. Trong hoàn cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản đã kiên tâm, nỗ lực tái cấu trúc mạnh mẽ, giảm giá thành, giá bán và nhiều giải pháp khác để duy trì được trạng thái như hiện tại", TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội khẳng định trong phát biểu khai mạc Diễn đàn bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất, sáng 28/9.
Trong hành trình tái cấu trúc, doanh nghiệp cũng có sự đồng hành của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ban ngành, cũng như VNREA. Thời gian tới, nhiều chính sách tháo gỡ cho những nút thắt của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được bàn thảo kỹ càng và tiếp tục bổ sung vào các dự thảo luật liên quan.
Những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện
Nỗ lực đồng hành cùng doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, từ sau Đại hội V (tháng 6/2022 đến nay), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đã tổ chức gần 50 Hội nghị, hội thảo, tọa đàm và các chương trình xúc tiến đầu tư, làm việc trực tiếp với cộng đồng các doanh nghiệp, nhất là tại các địa phương để nắm bắt tình hình, cùng tháo gỡ khó khăn và có kiến nghị phù hợp, kịp thời cho thị trường.
VNREA cũng thường xuyên tham dự các cuộc họp của các Bộ, ngành, các ủy ban Quốc hội, Chính phủ để tham gia sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, qua từng dự thảo các luật, Hiệp hội trực tiếp cùng các tập đoàn, doanh nghiệp tham gia cụ thể từng Điều, Khoản và trình văn bản kiến nghị đến Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Ủy ban của Quốc hội và Chính phủ. Đến hôm nay, nhiều nội dung đã được Bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội ghi nhận vào dự thảo 3 Luật.
Đồng thời, VNREA tham dự đầy đủ các Hội nghị, Diễn đàn do Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan của Chính phủ tổ chức và nhận thấy rằng, sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo các cấp đã tạo ra hiệu ứng thay đổi tâm lý và chính sách quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trước những diễn biến phức tạp trên thị trường bất động sản, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có các chỉ đạo nhằm phát triển lành mạnh và bền vững thị trường; ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết, với nhiều biện pháp, giải quyết rất cụ thể và quyết liệt để giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản tại nhiều văn bản.
Trong đó, về mặt thể chế, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)…; trình Quốc hội thông qua Luật Đấu thầu (sửa đổi).
Chính phủ cũng ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Đặc biệt, việc Chính phủ kịp thời ban hành và triển khai Nghị quyết 33 là hết sức cần thiết, quan trọng với thị trường bất động sản, với các doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung. Nghị quyết được xây dựng với các giải pháp đồng bộ, toàn diện, hướng tới mục tiêu tháo gỡ trên cả 3 phương diện, gồm pháp lý, tín dụng và cung cầu bất động sản, nhất là về nhà ở xã hội.
Đồng thời, Thủ tướng đã đưa ra yêu cầu cần quyết liệt triển khai chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn nhưng có kiểm soát (giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền M2; đẩy mạnh việc khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…); phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát (với các biện pháp giảm, giãn hoãn thuế, phí, lệ phí…, trong đó giảm thuế VAT phải nhanh với tinh thần “cái gì được thì cho đi trước”, không thể chờ cả gói mới thực hiện miễn là đúng luật pháp; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phục hồi và phát triển); chú trọng nâng cao hơn nữa hiệu quả phối hợp các chính sách.
Về hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản, với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…
Sau nhiều nỗ lực của toàn thị trường, “đến nay, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định.
Đặc biệt, là đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được phê duyệt cùng sự vào cuộc của các doanh nghiệp bước đầu đã tạo dựng được niềm tin cho thị trường. Theo đề án được Thủ tướng phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030 cả nước sẽ xây dựng khoảng 1.062.200 nhà ở xã hội, trong đó giai đoạn 2021 - 2025 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 428.000 căn hộ, và trong giai đoạn 2026-2030 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 634.200 căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp.
Dù giá nhà theo cung cầu thị trường nhưng theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là giải pháp an sinh quan trọng, vừa tạo chỗ ở cho người dân, vừa giảm giá nhà, bình ổn thị trường bất động sản. Vấn đề lúc này là cần tìm ra các mô hình và giải pháp mới để triển khai có hiệu quả Đề án này.
“Các doanh nghiệp đã nhận thức được rằng, khi và chỉ khi phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường thì mới có thể thanh khoản và duy trì được nguồn sống. Đây cũng là điều mà Chính phủ đang khuyến khích và tạo điều kiện để các doanh nghiệp tái thiết lập lại cân bằng cung cầu trên thị trường, nhất là khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, tốc độ đô thị hóa của nước ta vẫn còn thấp”, TS. Nguyễn Văn Khôi chia sẻ.
“Vấn đề còn lại chỉ là việc hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường bất động sản”
Hoan nghênh sáng kiến tổ chức Diễn đàn Bất động sản mùa Thu thường niên của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, đây là Hội nghị quan trọng của các chuyên gia, nhà quản lý đề đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, dự báo xu hướng phát triển và đưa ra những kiến nghị chính sách phù hợp. Trước đó, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên là dịp để lắng nghe tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp, tôn vinh, vinh danh những doanh nghiệp, thương hiệu bất động sản tiêu biểu.
TS. Nguyễn Văn Khôi cũng cho biết, ở thời điểm hiện tại, ba luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thường xuyên được Chính phủ, Quốc hội bàn thảo rất kỹ. Mặc dù có những góp ý đã được ghi nhận, bổ sung nhưng vẫn còn những điểm cần tiếp tục bám sát, xem xét đưa vào các dự luật.
Hiện Hiệp hội đang tiếp tục kiến nghị một số nội dung liên quan nhằm phục hồi và phát triển thị trường bất động sản tại ba Dự thảo Luật, cũng như đã có những bảng chi tiết Điều, Khoản góp ý cụ thể, đã gửi Bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội:
Đối với Luật Đất đai: Điều kiện áp dụng và nguyên tắc đối với 4 phương pháp xác định giá đất; cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp bất động sản du lịch; tổ chức cá nhân người nước ngoài được nhận, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sử dụng đất thực hiện dịch vụ thương mại đã được câp có thẩm quyền chấp nhận đầu tư; sàn giao dịch quyền sử dụng đất nên kết hợp sàn giao dịch bất động sản…
Đối với Luật Nhà ở: Bổ sung mục ưu đãi Điều 63 cải tạo xây dựng chung cư cũ; Điều 83 ưu đãi nhà ở xã hội, cơ bản những ý kiến, đề xuất của Hiệp hội đã được Bộ Xây dựng ghi nhận trong dự thảo Luật Nhà ở, tuy nhiên, để thực hiện được hai điều cơ bản, cũng là đặc thù của hai thành phố Hà Nội và TP. HCM, đó là cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Ở hầu hết các thành phố, địa phương khác, nhu cầu cải tạo chung cư cũ và NƠXH rất ít, nên phải có cơ chế phát triển đặc thù cho các địa phương. Chúng tôi kiến nghị Bộ Xây dựng lưu tâm và giữ những ý kiến mà hiệp hội đã đề xuất.
Đối với Luật Kinh doanh bất động sản: Vấn đề đặt cọc, chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án; huy động vốn; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình có sẵn và hình thành trong tương lai; chuyển tiếp…
Tại diễn đàn lần này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hy vọng các chuyên gia, nhà khoa học tham dự Diễn đàn cùng bàn thảo, đề xuất, kiến nghị để làm rõ thêm một số nội dung sau:
Thứ nhất, phân tích thực trạng và dự báo kinh tế vĩ mô 2023 - 2025, những tác động và hàm ý đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Thứ hai, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2022 - 2023; đánh giá về những ưu điểm và hạn chế cần khắc phục trong điều hành chính sách và xây dựng cơ chế, pháp lý để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản.
Thứ ba, đề nghị các chuyên gia tập trung và ưu tiên phân tích, chỉ rõ những tiềm năng, động lực và dự báo thời điểm phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam, một số khuyến nghị đầu tư trong bối cảnh mới.
Cuối cùng, những kiến nghị, đề xuất được đưa ra tại hội nghị sẽ được VNREA tổng hợp và gửi đến các cơ quan quản lý Nhà nước để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, có những điều chỉnh chính sách phù hợp, kịp thời cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Với sức mạnh và độ lan tỏa lớn, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là chủ thể chính để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội; Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030; Chiến lược phát triển ngành thương mại, dịch vụ và công nghiệp của Việt Nam… và hội nhập kinh tế quốc tế.
“Vấn đề còn lại chỉ là việc hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường này, nhất là khi tháng 10 tới, Quốc hội sẽ họp và xem xét thông qua một loạt Luật có ảnh hưởng sống còn đến thị trường, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…”, TS. Nguyễn Văn Khôi tin tưởng, đồng thời ghi nhận, thời gian qua, các bộ, ngành và địa phương đã xác định việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo “khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào, cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm”.
Song, thời gian tới, các bộ, ngành địa phương cần tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu. Với những vấn đề thuộc thẩm quyền của địa phương đã rõ hoặc có thể tháo gỡ thì cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa, giải quyết dứt điểm các thủ tục pháp lý và hành chính cho doanh nghiệp.
“Đây là nút thắt quan trọng cần tháo gỡ để giúp doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi”, TS. Nguyễn Văn Khôi khẳng định.
