Đề xuất nới điều kiện và giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng công bố vừa qua, tập trung vào ba nhóm chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.
Thứ nhất, Bộ đề xuất sửa đổi cách tính tiền nộp bổ sung của phần diện tích 20% đất ở được chấp thuận cho phép đóng tiền tương đương. Theo đó, khoản tiền này sẽ được tính bằng 3%/năm trên tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở trong dự án, dựa trên tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật đã được phê duyệt.
Trường hợp tiền sử dụng đất của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm dự án đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, số tiền chủ đầu tư phải nộp sẽ là số tiền sử dụng đất được xác định cho toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bộ Xây dựng lý giải, quy định hiện hành buộc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật đang gây ra nhiều khó khăn khi lập dự án, do doanh nghiệp thiếu thông tin cụ thể về giá trị tiền sử dụng đất, dẫn đến việc nghĩa vụ nhà ở xã hội chưa được xác định ngay từ thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, Bộ đề xuất nâng ngưỡng thu nhập của người dân được mua nhà ở xã hội. Cụ thể, mức thu nhập cá nhân tối đa tăng từ 15 triệu lên 20 triệu đồng/tháng; với vợ chồng là 40 triệu đồng/tháng. Người chưa kết hôn hoặc đã ly hôn nhưng chưa tái hôn nuôi con dưới tuổi thành niên sẽ được xét ở ngưỡng tối đa 30 triệu đồng/tháng. Trường hợp lao động tự do, không có hợp đồng lao động, sẽ được xác nhận thu nhập bởi công an cấp xã nơi thường trú/tạm trú hoặc nơi ở hiện tại, trong vòng 7 ngày kể từ ngày nộp đơn.
Theo Bộ Xây dựng, việc nới ngưỡng thu nhập nhằm tháo gỡ những vướng mắc thực tế được nhiều địa phương, tổ chức và người dân phản ánh, đồng thời tránh tình trạng tiêu chí quá chặt chẽ khiến những người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận chính sách.
Liên quan đến đề xuất giao công an xã xác nhận thu nhập, Bộ cho biết nhiều địa phương như Hà Nội, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh… đã phản ánh việc UBND cấp xã thiếu dữ liệu dân cư để xác minh, dẫn đến ách tắc trong thực hiện. Do đó, việc trao thẩm quyền cho công an xã được kỳ vọng sẽ khắc phục hạn chế này.
Thứ ba, Bộ kiến nghị giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ mức 5,9% hiện nay xuống còn 5,4%/năm. Đối với các khoản vay xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà, lãi suất sẽ tương ứng với mức áp dụng cho hộ nghèo. Trong khi đó, lãi suất dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện là 6,4%/năm.
Quan trọng ở khâu thực thi
Theo quan điểm của một số chuyên gia và doanh nghiệp, nếu được thông qua, các đề xuất tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024 sẽ góp phần tháo gỡ nút thắt cả về phía cung lẫn phía cầu. Doanh nghiệp có thêm động lực triển khai dự án, còn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập từ trung bình đến thấp sẽ có cơ hội dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội hơn nhờ điều kiện linh hoạt và chi phí vay mua hợp lý. Đây được coi là những bước đi cần thiết để thúc đẩy mục tiêu phát triển nhà ở xã hội bền vững, đồng thời bảo đảm an sinh cho người dân trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng lớn.
Trao đổi với Reatimes, luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, việc điều chỉnh điều kiện thu nhập của đối tượng thụ hưởng chính sách sẽ mở rộng đáng kể cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp chưa có nhà ở. Chính sách này không chỉ giải quyết nhu cầu thiết yếu về chỗ ở, thúc đẩy an sinh xã hội cho đa dạng nhóm lao động, mà còn tạo động lực phát triển kinh tế nhờ gia tăng cầu, qua đó cũng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Đối với đề xuất giảm lãi vay, ông Cao đánh giá đây là bước đi cần thiết. Mức lãi suất ưu đãi thấp sẽ giúp giảm gánh nặng chi phí trả nợ hàng tháng, đặc biệt với người có thu nhập trung bình, thấp; đồng thời nâng cao khả năng sở hữu nhà ở xã hội. Chính sách này còn góp phần ổn định cuộc sống người dân, giúp họ an cư lạc nghiệp, gắn bó lâu dài với nơi ở và nơi làm việc. Ngoài ra, lãi suất hợp lý cũng hạn chế tình trạng nhà ở xã hội bị bỏ trống, bởi người thực sự có nhu cầu sẽ mạnh dạn mua hoặc thuê mua, từ đó giảm nguy cơ dự án vận hành kém hiệu quả.
Luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN
Về đề xuất liên quan đến tiền nộp bổ sung, luật sư Lê Cao phân tích, quy định hiện hành nêu "số tiền chủ đầu tư phải nộp thực hiện theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tại thời điểm đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật". Tuy nhiên, cụm từ "đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật" lại chưa được làm rõ là tính tại thời điểm bắt đầu, khi đã hoàn thành, hay khi nhận giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, thực tế quá trình đầu tư xây dựng có thể kéo dài nhiều năm vì nhiều nguyên nhân, khiến doanh nghiệp khó xác định chính xác giá trị đất để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Điều này tác động trực tiếp đến việc tính toán tổng mức đầu tư, chi phí, giá thành sản phẩm cũng như các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Vì vậy, ông cho rằng đề xuất sửa đổi của Bộ Xây dựng là hợp lý và cần thiết.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, cũng đánh giá cao các đề xuất tại dự thảo sửa đổi Nghị định 100/2024 của Bộ Xây dựng. Theo ông, đây là những điều chỉnh theo hướng hỗ trợ song hành cho cả doanh nghiệp và người dân trong việc phát triển, tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, "chính sách tốt là chưa đủ, quan trọng nhất vẫn là khâu thực thi".
Lấy ví dụ, ông Nghĩa dẫn Nghị định 151/2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai, theo đó UBND cấp xã có trách nhiệm giải quyết hồ sơ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng 20 ngày. Nhưng trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải chờ đợi quá hạn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành
Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết: "Doanh nghiệp chúng tôi nộp hồ sơ từ ngày 30/7, đến nay đã hơn một tháng nhưng vẫn chưa được giải quyết, quá thời hạn vì cơ quan cấp xã vẫn còn lúng túng, báo phải xin ý kiến các sở ngành liên quan. Mỗi lần xin như vậy lại mất thêm hàng tháng trời. Thay vì rút ngắn, thủ tục lại kéo dài thời gian gấp nhiều lần so với trước".
Theo ông, chủ trương, chính sách được ban hành để cải cách thủ tục hành chính là đúng đắn, tuy nhiên khi đi vào thực tiễn lại vẫn còn những khác biệt đáng kể. "Vấn đề nằm ở tâm lý sợ trách nhiệm. Cấp cơ sở được giao thẩm quyền nhưng chưa dám quyết, dẫn đến vẫn còn tình trạng đùn đẩy, kéo dài thời gian. Trong khi với doanh nghiệp, thời gian chính là tiền bạc, là lợi nhuận", Giám đốc Công ty Lê Thành nhấn mạnh./.
