Từ quá trình giải ngân “ồ ạt”...
Được coi là một “ 1 mũi tên trúng 2 đích”, gói vay 30.000 tỷ đồng xuất hiện nhằm tạo đà kích cầu cho thị trường bất động sản năm 2014, đồng thời hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp tiếp cận cơ hội an cư lạc nghiệp tại Hà Nội.
Theo đó, điều kiện cần để được xét duyệt hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ là chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thẩm định kĩ về năng lực tài chính, xây dựng trước khi quyết định ký kết hợp đồng tín dụng liên kết. Và điều kiện đủ là diện tích căn hộ phải nhỏ hơn 70m2, đơn giá phải dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc tổng giá trị ghi trên hợp đồng đã bao gồm VAT không vượt quá 1,05 tỷ đồng.
Đến thời điểm năm 2016, gói vay 30.000 tỷ đồng bước vào giai đoạn “giải ngân ồ ạt” sau gần 2 năm triển khai chậm chạp, thay vì điều kiện là nhà ở xã hội mới được vay gói 30.000 tỷ đồng thì ngay cả những chung cư thương mại cũng cho phép người dân mua nhà được tận hưởng ưu đãi này.
(Ảnh minh họa)
Cũng bởi quá trình giải ngân ồ ạt mà rất nhiều cư dân đã tiếp cận được gói vay nói trên. Chị Nguyễn Lý (chung cư Gemek Tower, Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ rằng: “Thời điểm gấp rút giải ngân gói vay, một số ngân hàng đang phải chạy chỉ tiêu nên hầu hết ai mua nhà cũng vay được gói 30.000 tỷ đồng. Nếu tổng giá trị tiền nhà trên 1,05 tỷ đồng thì bên bán hỗ trợ chỉ ghi vào hợp đồng đúng mức giá 1,05 tỷ đồng và phần nộp thêm sẽ ghi vào phiếu thu”.
Theo lý giải của chị Lý, vì gói vay 30.000 tỷ đồng “cởi mở” nên những căn hộ rơi vào khoảng 80m2 trở xuống, không phân biệt mức thu nhập trung bình, đều có cơ hội tiếp cận được hưởng ưu đãi.
…đến bán cắt lỗ căn hộ gói vay 30.000 tỷ đồng
Khoản 4, 5 Điều 19 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định, người mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán; chỉ được phép bán lại sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong khi đó, điều kiện để bán nhà ở thương mại có gói vay 30.000 tỷ đồng lại dễ dàng hơn.
Nhiều người cho rằng, gói vay 30.000 tỷ đồng sẽ là “tấm áo đẹp” để “bôi trơn” việc giao dịch. Nhưng thực tế, việc chuyển nhượng gói vay 30.000 tỷ đồng đến thời điểm hiện tại vẫn còn như “mớ bòng bong” đối với cả người mua và người bán.
Trên mạng xã hội, không ít căn hộ có gói vay 30.000 tỷ đồng đang bán cắt lỗ với lời mời gọi hấp dẫn cùng giá nhà hạ thấp. Ở thời điểm mở bán dự án, giá nhà chung cư rơi vào từ 15 triệu đồng/m2 – 17 triệu đồng/m2 thì đến hiện tại, mức giá giảm xuống còn khoảng 14 triệu đồng/m2.
Chia sẻ về hình thức bán nhà có gói vay 30.000 tỷ đồng,chịHoàng V. (một cư dân tại Gemek Tower) nói: “Giữa người mua và người bán chỉ hình thành hợp đồng chuyển nhượng sang tên bằng viết tay, sau đó làm hợp đồng ủy quyền công chứng cho người mua. Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở vẫn thuộc về người bán. Tức là việc chuyển nhượng chủ yếu dựa trên lòng tin vì lúc này giấy tờ có tính pháp lý cho căn hộ chưa được bàn giao hoàn toàn”.
Lý giải điều này,chịHoàng V. cho biết, do những căn hộ có gói vay 30.000 tỷ đồng muốn bán được buộc phải thanh toán toàn bộ khoản nợ cho ngân hàng. Nhưng vì một số khách hàng có nhu cầu vay gói 30.000 tỷ đồng để nhận lãi suất ưu đãi 5%/năm nên sẵn sàng chấp nhận thực hiện việc mua bán thông qua hình thức hợp đồng viết tay.
Để tạo tính pháp lý cho giao dịch đối với căn hộ có gói vay 30.000 tỷ đồng, một số người mua – người bán đã sử dụng hình thức vi bằng. Ông H.H.N (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết: “Vi bằng là 1 loại xác nhận có tính pháp lý yếu hơn công chứng, do văn phòng Thừa Thát Lại lập ra để xác thực các giao dịch dân sự. Vì căn hộ có gói 30.000 tỷ đồng không được phép chuyển nhượng gói vay nên giữa người mua và người bán tạo ra giao dịch của hình thức vi bằng”.
Từ một chính sách nhân văn nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp chạm tới ước mơ mua nhà để an cư lạc nghiệp tại Hà Nội thì giờ đây, một số căn hộ có gói vay 30.000 tỷ đồng lại thuộc về nhóm đối tượng “không nằm trong diện hưởng ưu đãi”. Hệ quả là xuất hiện tình trạng “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra” khi không ít căn hộ có gói vay 30.000 tỷ đồng đang được rao bán tràn lan với mức giá cắt lỗ.
Chưa kể, hình thức chuyển nhượng nhà có gói vay 30.000 tỷ đồng bằng hình thức vi bằng đặt ra câu hỏi rằng: Rủi ro nào sẽ xảy ra đối với người mua nhà có gói vay 30.000 tỷ đồng?
