Năm 2020 có làm doanh nghiệp nản lòng?
Năm 2019 được coi là một năm khó khăn của thị trường bất động sản khi các dự án bị “ách tắc, đứng hình”, nguồn cung khan hiếm, khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên cao. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh. Không ít doanh nghiệp kêu khó, kiến nghị khắp nơi, đề nghị tháo gỡ. Nếu năm 2020 khó khăn được tháo gỡ, doanh nghiệp và thị trường sẽ không còn "nản lòng".
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ 2, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho biết, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam còn quá nhiều rủi ro. Hiện nay, để triển khai một dự án, doanh nghiệp trải qua nhiều bước, tốn rất nhiều thời gian và đòi hỏi phải hoạch định kế hoạch rất dài hạn về nguồn lực, vốn chủ sở hữu.
Với những vướng mắc như hiện nay, doanh nghiệp rất khó khăn trong việc lập phương án triển khai. Có những dự án lên đến hàng ngàn tỷ đồng và do những vướng mắc về thủ tục hành chính, khiến cho quá trình thực hiện không thể theo được kế hoạch.
Lấy ví dụ cụ thể, ông Sơn cho biết, Xuân Mai đang triển khai đề án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội, nhưng theo Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ, để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng.
"Từ năm 2016, chúng tôi đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, Hà Nội và một số tỉnh rất tích cực, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng ủng hộ, nhưng khi thực hiện, chúng tôi bị vướng về Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở... dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra", ông Sơn cho biết.
Không chỉ các dự án thương mại, mà các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, thủ tục cũng nhiêu khê không kém. Trong khi đó, nguồn vốn hỗ trợ cho phát triển nhà ở xã hội gần như không có, còn ngân hàng ngại tài trợ cho dự án nhà ở xã hội, vì sau 5 năm mới quyết toán được, trong khi lợi nhuận được khống chế ở mức 10%.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hội Bất động sản Hải Phòng cho biết: "Tôi cũng đã phải làm thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch dự án mất 3 năm mới hoàn thành. Lúc nộp hồ sơ, người được giao phụ trách đi học chứng chỉ, công việc không thể bàn giao cho người khác. Cán bộ đi học xong lại có đợt thanh kiểm tra, vậy là thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài. Điều đó cho thấy phần nào sự quá tải trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính. Ngoài ra, giữa các luật chưa có sự thống nhất, dẫn tới khi giải quyết thủ tục bị ách tắc, cản trở”.
Còn theo ông Phạm Thanh Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội, hiện nay, giữa quy định của pháp luật đến thực thi trong thực tế còn một khoảng cách khá xa. Bên cạnh sự chồng chéo giữa các quy định, vẫn còn một khoảng trống lớn liên quan đến quy định về các giới hạn vi phạm pháp luật liên quan đến nhiều hoạt động trong kinh doanh bất động sản.
Điều này thực sự đặt các doanh nghiệp vào một thế khó khi loay hoay tìm cách vừa "đi trước đón đầu", trong khi vẫn phải đảm bảo không rơi vào trường hợp vi phạm pháp luật hoặc làm sao để có thể làm mà sau này không bị hồi tố vi phạm pháp luật. Trong khi quá trình đầu tư đã tốn công, tốn sức, tốn thời gian thì những tồn tại như trên khiến doanh nghiệp càng ngày càng gặp khó khăn hơn.
Ông Sơn cho hay: "Thời gian gần đây, chúng ta đã nói quá nhiều về loại hình condotel, officetel, thế nhưng cách thức phân loại nó lại đang thiếu và mâu thuẫn, dẫn đến việc khó có thể quản lý được một cách dễ dàng, dẫn đến nhiều tranh chấp như hiện nay. Vướng mắc dễ thấy nhất hiện nay là vấn đề dân số và cư trú. Chẳng hạn, với officetel, dù có "tel" mà lại không được ở thì như thế nào?".
Thị trường còn nhiều cơ hội mới
Mặc dù còn nhiều vướng mắc, song các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp vẫn có cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản 2020, đặc biệt, thị trường vẫn còn nhiều cơ hội khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Điều này được thể hiện ở việc, dù nguồn cung giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở mức rất cao.
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, ở các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn duy trì mức hấp thụ từ 60 - 70%. Trong đó, riêng thị trường TP.HCM, trong quý III/2019, lượng hấp thụ lên tới 95%.
Năm 2019 được đánh giá là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách và quy định mới. Tuy nhiên, đây là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh những “cú sốc” và những tác động tiêu cực đến nhà đầu tư, kinh tế - xã hội.
Đánh giá về thị trường năm 2020, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: “Ở góc độ quản lý Nhà nước, tôi cho rằng, năm 2020 nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống. Nhưng phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh.
Năm 2020 sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh.
Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở.
Trong đó, có các vấn đề về nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại I. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra".
Ông Khởi cũng cho biết thêm, đầu năm 2020, bất động sản du lịch sẽ phát triển. Đã bắt đầu có một số tỉnh có cơ hội phát triển, các hội nghị chuyên về bất động sản và du lịch đã được tổ chức và có sự tham gia của cơ quan Nhà nước. Các tỉnh đang bắt đầu nhận ra cơ hội và điều chỉnh.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cũng đưa ra quan điểm: “Chúng ta đang qua khúc cua để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho giai đoạn tiếp theo. Dù hiện tại, nguồn cung có giảm, nhưng cầu vẫn rất đáng kể. Theo khảo sát của chúng tôi, một năm tại TP.HCM có 50.000 cặp vợ chồng trẻ, khoảng 200.000 dân nhập cư có nhu cầu mua nhà. Với lượng cầu như vậy, thì nguồn cung như hiện tại là không đủ để đáp ứng sức mua của thị trường.
Bên cạnh đó, tôi cho rằng, thị trường những năm qua phát triển toàn diện hơn ở các khu vực. Giai đoạn năm 2009, các thị trường phát triển nhiều nhất là Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, còn hiện giờ, đã ghi nhận sự phát triển ở rất nhiều địa phương”.
Nói về các xu hướng nổi bật của thị trường, TS. Lê Thị Hồng Na, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển, CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho rằng, thị trường sẽ phát triển vào chiều sâu, trong đó các dự án sẽ tập trung vào triển khai theo mô hình xanh - thông minh nhằm giải quyết những nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
Theo thống kê của Liên Hợp quốc, đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam là 57%, gia tăng đáng kể so với mức 36% của năm 2018. Điều này sẽ kéo theo thách thức về giải pháp kết nối về nhà ở, giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng và nước sạch, khan hiếm về vật liệu xây dựng và hơn hết là chất lượng không khí. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn nằm trong tình trạng báo động “đỏ” về ô nhiễm không khí nói riêng và ô nhiễm môi trường nói chung.
Theo kết quả quan trắc ô nhiễm không khí thời gian qua trên địa bàn TP.HCM tại 20 vị trí cho thấy, ô nhiễm bụi, nồng độ bụi mịn (PM 2.5) trong không khí đang ở mức cao. Điều đó khiến các cư dân hướng đến sống xanh. Vì các lý do đó, xu hướng phát triển các dự án xanh, thông minh sẽ là xu hướng được nhiều chủ đầu tư lựa chọn trong thời gian tới.
TS. Lê Thị Hồng Na chia sẻ: “Việc hình thành các khu đô thị sinh thái, thông minh, liền kề các thành phố lớn được xem là cứu cánh mới, giúp cho các siêu đô thị ở Việt Nam duy trì được nhịp độ phát triển bền vững trong tương lai. Phong cách ở xanh và thông minh trong các khu dân cư hiện đại, có sự tích hợp công nghệ cao được dự báo sẽ ngày càng được ưa chuộng tại Việt Nam, tương tự như các quốc gia trong khu vực. Khi nhu cầu sống xanh ngày càng gia tăng, các doanh nghiệp lớn sẽ vào cuộc nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, cũng như thực hiện trách nhiệm của doanh nghiệp với xã hội”.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HD Mon Holding cho biết: “Với những yêu cầu sắp tới của thị trường, chủ đầu tư sẽ phải có những thay đổi về chiến lược tài chính, chiến lược bán hàng và đặc biệt là tư duy trong phát triển các dự án bất động sản. Trong đó, yêu cầu quan trọng nhất là việc phải đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu, bằng việc đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà.
Bên cạnh đó, trong xu thế hiện nay, với dự án triển khai, câu chuyện xây dựng chiến lược gia tăng bền vững giá trị bất động sản là một vấn đề quan trọng, trong đó chú ý đến các yếu tố như vị trí, sản phẩm xanh, thông minh, đầu tư vào hệ sinh thái khởi nghiệp, văn phòng chia sẻ (Co-Working Space)... giúp làm gia tăng giá trị bất động sản”.
