Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Nhiều ngành kinh tế đang “thấm đòn“ khi bất động sản chìm trong “bão lớn“

 Trong bối cảnh khó khăn bao trùm thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã không thể triển khai, xây dựng, phát triển dự án và việc trì hoãn các hoạt động đầu tư đã ảnh hưởng nặng đến các nhà thầu xây dựng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), nếu thị trường bất động sản khủng hoảng sẽ gây ra sự đổ vỡ cho hàng loạt ngành nghề khác. Do đó, điều quan trọng nhất lúc này là cần ổn định tâm lý cho thị trường. 

*****

Với vị thế của mình, thị trường bất động sản đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế. Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản theo nghĩa rộng chiếm trên 13% GDP và ảnh hưởng lan tỏa, tác động đến khoảng 40 ngành, nghề chính và liên quan đến hàng ngàn ngành, nghề, lĩnh vực khác. Mặc dù vậy, trong thời gian qua, khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản là điều dễ nhận thấy.

Cụ thể, pháp lý là vướng mắc lớn nhất; các thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian triển khai các dự án. Bên cạnh đó, những biến cố của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản mất đi sự cân đối dòng tiền. “Cơn bão lớn” này không những tác động đến chính những doanh nghiệp phát triển dự án mà còn tác động mạnh đến các doanh nghiệp có liên quan mật thiết, như nhà thầu xây dựng, doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng.

Để có góc nhìn khách quan hơn về thị trường, nhất là những khó khăn mà doanh nghiệp phát triển dự án và nhà thầu xây dựng đang phải kiên cường chống chịu, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest).

Sự “lên xuống” của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới sự tồn tại và phát triển của nhiều ngành nghề khác

PV: Dưới góc nhìn vừa là chủ đầu tư bất động sản, lại là người đại diện của cộng đồng doanh nghiệp nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông có thể phân tích rõ hơn vai trò của thị trường bất động sản trong mối liên hệ với các ngành nghề khác, nhất là với các nhà thầu xây dựng?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo các số liệu thống kê chưa đầy đủ có thể thấy, bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 10 - 12% GDP. Trong năm 2022, mặc dù thị trường gặp nhiều khó khăn nhưng bất động sản và xây dựng vẫn chiếm khoảng 10% GDP. Như vậy, có thể khẳng định vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất rõ ràng và quan trọng. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn có mối liên hệ mật thiết với nhiều ngành kinh tế khác. Và từ mối quan hệ liên kết vô cùng chặt chẽ đó, những khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đã ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề khác, đặc biệt là các nhà thầu, đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng.

Ví dụ, trong xây dựng thì công nghiệp vật liệu xây dựng, như thép, xi măng, cát, đá, sỏi, gạch ốp lát, đồ nội thất… đều có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản. Vì vậy, sự “lên xuống” của bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sự tồn tại và phát triển của nhiều ngành, nghề khác. Khi thị trường bất động sản “ốm” thì các ngành nghề khác cũng “ốm” nặng, đặc biệt là các nhà thầu xây dựng.

Có thể nói, đối với thị trường bất động sản, nhà phát triển bỏ tiền ra đầu tư tài chính nhưng để dự án thành công hay không thì phụ thuộc rất lớn vào phía nhà thầu xây dựng. Vì vậy, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà thầu xây dựng là rất lớn. Thị trường bất động sản phát triển ổn định và minh bạch thì các nhà thầu xây dựng sẽ "ăn nên làm ra". Và ngược lại, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, dự án phải ngừng thi công thì sẽ gây ra sự đổ vỡ hàng loạt ngành, nghề khác.

Thời gian vừa qua, khi thị trường bất động sản khó khăn, ngành xây dựng lập tức bị ảnh hưởng và hệ luỵ sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới. Hiện nay, cơ chế, chính sách và quá trình kiểm tra, giám sát còn điểm thiếu đồng bộ, dẫn đến hiện tượng có một số nhà đầu tư bất động sản phát hành trái phiếu nhưng gặp phải khó khăn trong việc trả nợ đến hạn. Chúng ta chưa áp dụng xếp hạng tín nhiệm và công cụ kiểm soát chưa hoàn thiện, dẫn đến hiện tượng một số nhà đầu tư phát hành trái phiếu thiếu an toàn, nên khi thị trường có dấu hiệu khủng hoảng thì doanh nghiệp không thể trả được tiền cho trái chủ, nên cạn kiệt dòng tiền. 

Vừa qua, Nghị định 08 của Chính phủ ra đời khi thị trường đang ở mức “gay go”. Chúng tôi cho rằng, Nghị định này nhằm “cứu” thị trường khỏi sự sụp đổ chứ chưa thể “cứu” được toàn bộ thị trường trái phiếu và phục hồi được niềm tin cho thị trường. Chúng tôi cho rằng, thị trường trái phiếu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản. Do đó, để thị trường bất động sản phát triển, cần giữ sự an toàn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Muốn vậy, cần có những quy chế để kiểm soát vấn đề phát hành trái phiếu ổn định và hiệu quả. 

Đồng thời, khi ngân hàng siết tín dụng đối với thị trường bất động sản thì các doanh nghiệp đã khó khăn lại chồng khó khăn. “Cơn bĩ cực” ập đến dữ dội hơn với các nhà thầu xây dựng. Bởi doanh nghiệp bất động sản thiếu “nguồn sữa” tín dụng nên không có tiền thanh toán cho các nhà thầu. Trong khi đó, các nhà thầu phải đi vay tiền để triển khai xây dựng các công trình. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao như hiện nay thì khó khăn của các nhà thầu lớn gấp bội.

Hiện nay, có hiện tượng doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã lợi dụng kẽ hở và sự chưa đồng bộ của pháp luật, không làm tròn nghĩa vụ thanh toán cho các trái chủ, không có nguồn tiền trả cho nhà thầu, nên thanh toán bằng sản phẩm. 

Vậy nên, nếu không có hành lang pháp lý bảo vệ cho nhà thầu thì trong một vài năm tới, nước ta sẽ chẳng còn nhà thầu nào tồn tại được. Đó chính là vấn đề được đặt ra và cần nhìn nhận thấu đáo, cả trên phương diện điều hành chính sách và pháp lý trong mối quan hệ mật thiết giữa bất động sản và nhà thầu xây dựng.

Vì vậy, để tái định vị giúp doanh nghiệp ngành xây dựng phát triển bền vững thì khâu đầu tiên cũng là khâu then chốt là xây dựng hệ thống khung pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho nhà thầu trong quan hệ kinh tế với các chủ đầu tư bất động sản. Câu chuyện nợ đọng trong ngành xây dựng không phải chuyện mới nhưng trong bối cảnh hiện nay, như tôi đã phân tích ở trên, nếu ngành bất động sản không gỡ được khó thì ngành xây dựng cũng khó tồn tại.

PV: Thời gian qua tại nhiều diễn đàn, ông nói chưa tin thị trường bất động sản sẽ khởi sắc, ít nhất từ giờ đến cuối năm nay. Nhưng ông cũng chính là người đứng đầu của một tập đoàn bất động sản, nếu thị trường chưa khởi sắc thì doanh nghiệp như của ông sẽ sống bằng cách nào?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thứ nhất, khủng hoảng của thị trường bất động sản có tính chu kỳ. 

Cách đây 10 năm, cuộc khủng hoảng có những tín hiệu rõ ràng, diễn ra từ từ, có những dấu hiệu có thể dự báo và đưa ra biện pháp đề phòng được. Nhưng biến cố của thị trường năm 2022 này diễn ra rất chóng vánh, đột biến. Thị trường đang phát triển bị “rơi” xuống do khủng hoảng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và động thái thắt chặt tín dụng gần như diễn ra trong cùng một thời điểm.

Do đó, những biến cố này để lại hệ luỵ rất lớn, mà cả chủ đầu tư và người mua nhà đều không thể lường trước được.

Năm 2012, bản thân chúng tôi là nhà phát triển bất động sản cũng phải hạ giá thành sản phẩm để tháo gỡ khó khăn cho các dự án của mình. Nhưng với năm 2022, nếu giai đoạn tháng 3, tháng 4 thanh khoản vẫn rất tốt, giá bất động sản tăng 30% nhưng chỉ từ tháng 6, tháng 7, thanh khoản “tụt dốc không phanh”. 

Vấn đề trái phiếu doanh nghiệp và kiểm soát tín dụng diễn ra cùng một thời điểm khiến tâm lý thị trường hoảng loạn và sức mua giảm hẳn. Ở tầm quản lý vĩ mô, cần xem xét để tránh được tình trạng sốc tâm lý của nhà đầu tư, vì như vậy sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. 

Ở góc độ doanh nghiệp, tôi cho rằng, doanh nghiệp cần phải biết lượng sức mình, nếu sức có thể gánh được 60kg thì chỉ gánh 40kg thôi mới có thể đi được đường dài, kẻo nếu không sẽ dễ “gãy xương”. Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình bằng cách tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư cho phù hợp với sức khỏe của mình.

Các doanh nghiệp đều đang do dự và chờ đợi sự hồi phục của thị trường

PV: Thưa ông, vì sao có hiện tượng doanh nghiệp sợ không dám vay?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Có thể thấy, lãi suất vay ở thời điểm cao nhất là khoảng 12 - 13%. Nếu tính chỉ số tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal rate of returm - IRR) của các dự án đầu tư thì chỉ đạt khoảng 10 - 11%, tức là thấp hơn cả lãi suất đi vay. Như vậy, không doanh nghiệp nào có thể chịu đựng được. Với tâm lý thị trường không ổn định, tình trạng vừa không phát triển được dự án, vừa không bán được hàng như hiện nay thì các doanh nghiệp sẽ bị lỗ lớn. Do đó, nếu các doanh nghiệp đi vay mà không tính đầu ra, không tiên lượng được mức tiêu thụ sản phẩm và không cân nhắc để bảo toàn vốn thì lúc này, rủi ro gặp phải là rất lớn. 

Đối với GP.Invest, Hội đồng quản trị rất cân nhắc và tính toán rất kỹ những thủ tục, chiến lược bán hàng như thế nào, thời điểm nào là thích hợp để tung hàng và khi nào thì thị trường hồi phục khởi sắc. Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản đang nín thở chờ đợi. Nhiều khu vực chỉ có người bán (M&A dự án bất động sản) chứ không có người mua.

Cùng với đó, các doanh nghiệp đều đang lo ngại vì quy định pháp lý chưa có sự đồng bộ. Hiện nay, cùng một lúc sửa đổi ba luật quyết định đến sự sống còn của thị trường bất động sản, là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chưa kể Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu hay Luật Quy hoạch cũng có những liên quan. Và luật được sửa theo hướng nào thì chúng ta chưa thể biết được vì những quy định mới về đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án… còn đang nằm trên dự thảo. Chính vì thế, việc sửa đổi luật có mở ra cơ hội rộng hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp hay siết chặt về mặt pháp lý là chưa thể nói trước được điều gì. Do đó, tâm lý của các doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp đang hướng đến phát triển bền vững thì đều e ngại và đang chờ đợi. 

Chúng ta đều thấy rằng, có nhiều khó khăn, vướng mắc khiến thị trường bất động sản chưa thể phục hồi và khởi sắc.

Thứ nhất, khung pháp lý ảnh hưởng đến 60 - 70% quyết định của nhà đầu tư nhưng pháp lý của ta hiện chưa có sự đồng bộ. 

Thứ hai, nguồn vốn tín dụng và thị trường cũng có những vấn đề. Room tín dụng năm 2022 ở mức 14% là hoàn toàn phù hợp với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với tình hình lãi suất cao như hiện nay thì các doanh nghiệp đều đang thận trọng, không dám vay quyết liệt và về phía ngân hàng cũng cân nhắc chỉ cho vay đối với những dự án khả thi về mặt pháp lý, khả thi về thị trường và có uy tín.

Thứ ba, thị trường chứng khoán và trái phiếu đang “lạnh” cũng khiến doanh nghiệp e ngại. Nguồn vốn huy động từ xã hội và vốn từ đối tác nước ngoài cũng đang có vấn đề. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang phân vân và có sự chọn lọc khắt khe hơn khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.

GP.Invest của chúng tôi cũng có những đối tác nước ngoài thân thiết, có ý định đầu tư vào năm 2022 nhưng đến tận bây giờ, họ vẫn đang cân nhắc, do dự và chờ đợi sự hồi phục của thị trường.

Cũng sẽ có những doanh nghiệp có nhiều hình thức gọi vốn khác nhưng những nguồn vốn tôi vừa kể trên là kênh dẫn vốn chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay và tất cả các kênh đều đang có những vấn đề lớn mà các doanh nghiệp phải tính toán kỹ càng, thận trọng.

Quan trọng nhất là cần ổn định tâm lý cho thị trường

PV: Có ý kiến cho rằng, những bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay xuất phát từ việc thiếu hệ thống thông tin, quản lý và công bố dữ liệu về đất đai, về giá cả, giao dịch, về quy hoạch. Ông nghĩ sao về nhận định này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều bất cập, nơi nào có dự án, dự án đang phát triển ra sao, như thế nào… thì chúng ta đều không biết rõ, thậm chí phải bằng quan hệ thì mới có thể biết được.

Đây cũng chính là vấn đề mà trong Luật Đất đai đã đưa ra điều khoản về công bố rộng rãi thông tin đất đai. Như vậy, Chính phủ cũng đã nhìn nhận ra vấn đề này và cơ quan soạn thảo luật cũng đang có sự điều chỉnh. 

Trước mắt, cần công khai, minh bạch thông tin về thị trường, thông tin pháp lý, thông tin về tiến độ cơ bản của dự án, thông tin về tình hình mua bán, bao gồm số lượng và giá giao dịch tại từng thời điểm.

PV: Là người đã trải qua nhiều cuộc biến cố của thị trường bất động sản, ông cảm nhận ra sao về việc vượt qua biến cố lần này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Có thể nhận định rằng, biến cố của thị trường bất động sản lần này khó khăn hơn rất nhiều so với những lần trước. Như tôi đã nói ở trên, nếu cuộc khủng khoảng năm 2012 chỉ là biến động của thị trường, của quy luật cung cầu, thì cuộc khủng hoảng lần này còn có sự cộng hưởng của trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng diễn ra đột ngột. Do đó, thị trường bất động sản mới cần sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ.

Vì vậy, đối với thị trường bất động sản năm 2023, chúng tôi không kỳ vọng quá nhiều vào việc thị trường có thể hồi phục được sớm mà cần hồi phục từng bước. Rõ ràng hiện nay, Chính phủ đang rất quan tâm và quyết tâm phục hồi thị trường, khi đưa ra nhiều biện pháp mềm dẻo, linh hoạt để tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường, giúp doanh nghiệp thoát được “bão lớn” và giữ được sự ổn định để phát triển. Tuy nhiên, đây là cả một thị trường lớn, phức tạp và để có thể vực dậy thì bên cạnh những nghị định, nghị quyết hay chính sách mới, cũng cần ổn định cả tâm lý cho thị trường. Nhưng ít nhất từ những tín hiệu tích cực của Chính phủ thì sự hồi phục sẽ diễn ra nhanh hơn.

Có thể nói, năm 2023, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản, thậm chí là có tên tuổi lớn đều đang “mắc bệnh nặng” và muốn hồi phục thì phải có thời gian, có sức khoẻ, sức đề kháng để “dần dần chữa được bệnh”. Vậy nên, chúng ta có thể kỳ vọng đến năm 2024, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

Cùng với đó, các nhà đầu tư hiện nay đều đang có tâm lý hồi hộp, chờ đợi xem hệ thống luật pháp điều chỉnh như thế nào để họ có thể tính toán lại đường hướng phát triển cho doanh nghiệp của mình. Vì hệ thống luật đang sửa đổi có liên quan trực tiếp và tác động mạnh đến sự phát triển, hồi phục nhanh hay chậm của thị trường bất động sản. 

Hy vọng với quyết tâm của Chính phủ, bằng những nghị quyết, nghị định được ban hành kịp thời sẽ giúp cho những khó khăn được khơi thông, đồng thời thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản. Nhưng phải nói rằng, những nghị quyết, nghị định ấy chỉ là những giải pháp trước mắt còn về lâu dài, chúng ta vẫn phải chờ vào sự thay đổi của hệ thống luật pháp Việt Nam. 

PV: Như ông nói thì dù chúng ta vừa đi qua mùa xuân, bắt đầu bước sang mùa hạ nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn đang "mắc cạn" trong "mùa đông băng giá". Ông cũng nhận định rằng, doanh nghiệp có sức “gánh được 60kg thì liệu gánh 40kg thôi, kẻo gãy xương".

Tuy nhiên, dư địa và cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn. Làm cách nào để trong và sau giai đoạn khủng hoảng này, doanh nghiệp Việt có thể chiếm lĩnh được cơ hội đó mà không bị co mình, nản chí?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Nhiều nhà đầu tư nước ngoài nói với tôi rằng, họ chỉ đầu tư bất động sản ở ba thị trường mà họ thấy hấp dẫn nhất, đó là: Mỹ, Đài Loan (Trung Quốc) và Việt Nam.

Việt Nam là thị trường có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, sự chuyển đổi mô hình kinh tế diễn ra mạnh mẽ. Trước đây, nước ta từ 90% là nông dân thì nay đang có sự chuyển đổi mạnh nên dân đô thị tăng lên rất nhiều, tỷ lệ đô thị hoá đã tăng từ 30,5% năm 2010 lên 41,7% năm 2022. Đó chính là sức bật nội sinh của thị trường bất động sản Việt Nam. Và với đất nước một trăm triệu dân như chúng ta thì nhu cầu nhà ở luôn luôn là vấn đề nóng, nên bất động sản của Việt Nam sẽ có nhiều triển vọng phát triển. Đó là còn chưa kể đến những loại hình bất động sản khác mà Việt Nam cũng có ưu thế để phát triển, như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản sinh thái, bất động sản khu công nghiệp - văn phòng, hạ tầng…

Do đó, trước bối cảnh khó khăn của thị trường, mỗi doanh nghiệp bất động sản, xây dựng không có cách nào khác, đều phải phấn đấu vượt khó khăn, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường, xác định hướng đi mới. Tôi tin rằng, từng doanh nghiệp cũng đã, đang và sẽ có phương án tự cứu mình trong bối cảnh hiện tại để tiếp tục hoạt động và phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

PV: Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông! Chúc cho ông và GP.Invest cùng các nhà thầu xây dựng Việt Nam sẽ vượt qua khó khăn và phát triển bền vững!