Ngang nhiên ký bán căn hộ, thu tiền khách hàng
Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, dự án Khu nhà ở thương mại - dịch vụ Contentment Plaza (nay có tên là Roxana Plaza) tại TP.Thuận An do Công ty TNHH Xây dựng - Dịch vụ - Thương mại - Đầu tư bất động sản Tường Phong (Công ty Tường Phong) làm chủ đầu tư. Dự án này đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng với quy mô 2 khối nhà 25 tầng.
Trong quá trình triển khai, Công ty có đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đã được phê duyệt điều chỉnh vào tháng 12/2019) gồm 2 khối công trình: khối chung cư 32 tầng, gồm khối đế 4 tầng, khối tháp 28 tầng; khối thương mại dịch vụ 29 tầng nổi và 1 tầng hầm. Tuy nhiên, dự án đến nay vẫn chưa được Sở Xây dựng cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.
Trong khi đó, theo phản ánh của khách hàng, nhiều người đã đóng tiền để mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza với số tiền giao dịch từ 30-65% (tương đương 400 triệu - 900 trăm triệu đồng) từ năm 2019-2021. Thế nhưng, đơn vị đứng ra ký kết hợp đồng giao dịch với khách hàng không phải là Công ty Tường Phong (chủ đầu tư dự án), mà là Công ty Cổ phần Naviland (Công ty Naviland). Sau khi tìm hiểu, khách hàng mới biết chủ đầu thực sự của dự án là Công ty Tường Phong, còn Công ty Naviland chỉ là đơn vị được Công ty Tường Phong ủy quyền cho ký kết hợp đồng giao dịch với khách hàng.
Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, ngày 18/4/2017, Công ty Tường Phong đã ký hợp đồng chuyện nhượng toàn bộ dự án lại cho Công ty Cổ phần Naviland, song thủ tục chuyển nhượng vẫn đang được cơ quan có thẩm quyền xem xét.
“Về hồ sơ chuyển nhượng dự án, qua kiểm tra hồ sơ và tổ chức khảo sát thực tế, hồ sơ cần được tiếp tục hoàn thiện, bổ sung đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định”, Sở Xây dựng Bình Dương cho hay.
Không những vậy, dù chưa được Sở Xây dựng Bình Dương duyệt hồ sơ bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng dự án Roxana Plaza đã được xây đến tầng 32, đã tổ chức lễ cất nóc và sắp bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Ký hợp đồng mua bán trái luật, người mua gánh rủi ro
Theo Luật sư Đoàn Văn Nên, Đoàn Luật sư TP.HCM, chủ đầu tư có thể không bán dự án và giao cho một vị môi giới khác phân phối, nhưng trên các loại giấy tờ giao dịch thì chủ đầu tư vẫn phải là pháp nhân đứng ra ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán với khách hàng chứ không được phép ủy quyền cho bên thứ 2.
Bởi theo khoản 8, Khoản 9, Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm: chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.
Vì vậy, việc khách hàng của dự án Roxana Plaza ký hợp đồng và đóng tiền cho đơn vị chưa được pháp luật công nhận về việc chuyển nhượng dự án theo đúng quy định là rất rủi ro.
“Rủi ro ở đây là nếu hồ sơ chuyển nhượng không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển nhượng dự án thì các hợp đồng đã ký giữa khách hàng và đơn vị được chuyển nhượng (không phải chủ đầu tư) sẽ bị vô hiệu. Như vậy, quyền lợi có được căn hộ của khách hàng sẽ không được đảm bảo. Nguyên tắc là tài sản của ai thì người nấy bán, nếu hồ sơ chuyển nhượng vẫn chưa giải quyết xong thì công ty được chuyển nhượng không được phép bán tài sản chưa thuộc về mình”, Luật sư Nên cho hay.
Cũng theo Luật sư Nên, để bảo vệ quyền lợi, khách hàng cần yêu cầu có buổi họp làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị được chuyển nhượng để xác định trách nhiệm giải quyết quyền lợi ra sao nếu xảy ra tranh chấp, hoặc hồ sơ chuyển nhượng không được giải quyết. Đây là cơ sở để yêu cầu cơ quan chức năng hỗ trợ giải quyết quyền lợi cho họ sau này.
Trường hợp chủ đầu tư và đơn vị chuyển nhượng không hợp tác trong việc giải quyết quyền lợi khách hàng thì tùy trường hợp cụ thể mà yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết, hoặc khách hàng có thể khởi kiện ra Tòa án đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, khách hàng cũng có thể yêu cầu các cơ quan chức năng xử lý vi phạm hành chính về các vi phạm của chủ đầu tư.
