Trên thế giới mô hình NƠXH đã xuất hiện từ rất sớm, từ đầu thế kỷ 20 (Pháp) và những năm 1960-1970 (ở một số nước châu Á như Singapore, Hàn Quốc). Rất nhiều quốc gia đã thành công trong việc phát triển mô hình NƠXH, từ đó đã giải quyết được nhu cầu cơ bản của đại bộ phận người dân về nhà ở, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập nhấp.
Chính sách quốc gia tiết kiệm phát triển nhà ở
Tại Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ ngày 1/3/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước.
Những năm cải cách, vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Các công ty tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp được Chính phủ miễn một số loại thuế và được Chính phủ cho vay vốn. Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đó là dành 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng và xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng.
Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán. Việc bán hoặc cho thuê nhà ở này được thực hiện theo 2 phương thức: Các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho Công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê thấp hơn khoảng 30-50% giá thị trường.
Trung Quốc thực hiện chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này có thể hiểu là yêu cầu tất cả cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn cho phát triển nhà ở.
Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng. Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động.
Cụ thể: Khi Quỹ tiết kiệm nhà ở mới thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1-2%, hiện nay đã tăng lên 7%. Lãi suất gửi vào quỹ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng thương mại. Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất.
Những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà. Đối tượng được mua hoặc thuê nhà đáp ứng 3 điều kiện là: Thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m²/người và có tài khoản ngân hàng 90.000 tệ trở xuống (khoảng 300 triệu đồng - PV).
Nhà nước lúc này sẽ thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp. Minh bạch trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp.
Lập các quỹ tiết kiệm Trung ương
Có thể nói rằng, Singapore là điển hình thành công trong việc phát triển NƠXH đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhà ở cho người dân thông qua mô hình các Tập đoàn hoặc Tổng công ty Nhà nước đủ mạnh (được sự hỗ trợ của Nhà nước về đất đai, tài chính) để chuyên đầu tư phát triển loại hình nhà ở này. Đến nay, có trên 90% người dân sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp.
Về tổ chức bộ máy chuyên trách, Singapore thành lập cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung. Với quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả rất cao.
Về nguồn lực tài chính, Singapore cũng đã “thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng).
Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: Chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội.
Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp từ 25-30 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân sẽ bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.
Cũng trong khu vực Đông Nam Á, nhìn sang Thái Lan, Chính phủ nước này ngoài chính sách ưu đãi chung đối với việc xây dựng NƠXH thì đã có phân loại hỗ trợ chính sách tài chính nhà ở đối với người thu nhập thấp. Trong đó có thiết kế một chương trình cho vay đối với các công chức, người làm việc trong cơ quan Nhà nước bắt đầu tư năm 2001. Ngân hàng Nhà ở Chính phủ đã hợp tác với quỹ Lương hưu Chính phủ và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản vay này.
Ngân hàng Nhà ở tại Thái Lan hỗ trợ cho người dân vay mua nhà với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, quỹ Lương hưu Chính phủ thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức. Theo chương trình này, cán bộ, công chức có thể vay số tiền lên đến 65% tổng thu nhập hàng tháng của họ (so với mức 30-35 lần với điều kiện vay thông thường) và tiêu chí trả hàng tháng có thể lên đến 50% tổng lương hàng tháng (so với mức giới hạn bình thường là 30% của mức lương ròng hàng tháng). Các mức lãi suất cố định 3 năm là 4,5% và lãi suất sau 3 năm là 5,25%.
Theo Bộ Xây dựng, qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế của một số nước tương đồng với Việt Nam về văn hóa, kinh tế - xã hội như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan… hầu hết các nước đều đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê, thông qua các hình thức trực tiếp đầu tư công hoặc giao cho doanh nghiệp Nhà nước đầu tư hoặc có các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư hoặc người dân thuê, mua nhà ở xã hội. Cách làm mỗi nước tuy có khác nhau nhưng đều có điểm chung là những ưu đãi về đất đai, tài chính và thuế để người thu nhập nhấp có thể mua hay thuê được nhà ở giá rẻ.
Tại Việt Nam, Nhà nước với quan điểm sẽ huy động sức mạnh tổng hợp của xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn; tiếp tục có cơ chế, thu hút nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài để phát triển NƠXH nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội./.
