Quốc hội đồng tình thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại nhưng lưu ý phạm vi, tiêu chí dự án thí điểm

Giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính vào việc sử dụng đất của người dân và nhà đầu tư

Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, Nghị quyết này nhằm tiếp tục cụ thể hóa chủ trương đường lối của Đảng, về "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Qua đó, tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Điểm đáng chú ý là Nghị quyết sẽ tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị; giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân. Sâu xa hơn là góp phần thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở, nhà ở cho nhân dân.

Về nội dung, Nghị quyết này quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc đối với các trường hợp:

Tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Nghị quyết này áp dụng đối với cơ quan nhà nước; tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Thí điểm đúng, trúng, phù hợp, tránh tình trạng đầu cơ đất đai hoặc cơ chế xin - cho dự án

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết như Tờ trình của Chính phủ, đề nghị Chính phủ đánh giá chi tiết, toàn diện tình hình thực tiễn của việc phát triển nhà ở thương mại, hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; đánh giá thực trạng của việc mua gom, đầu cơ đất đai; giải pháp để hạn chế tác động tiêu cực của việc thí điểm.

Ông Vũ Hồng Thanh cũng chỉ ra, Luật Đất đai 2024 đã quy định điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong đó, quy định rất chặt chẽ về điều kiện nhận và chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác nhau.

Như vậy, quy định như dự thảo Nghị quyết sẽ tạo hành lang pháp lý song song với các quy định tại Luật Đất đai về đất để đầu tư nhà ở thương mại trong thời gian thí điểm. Nhưng cũng có khả năng gây mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định liên quan đến lâm nghiệp, quốc phòng, an ninh, tín ngưỡng, tôn giáo.

Do vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, xác định cụ thể từng loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm đối với điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã được quy định trong Luật Đất đai; nghiên cứu điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực. Đồng thời, đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, giữ tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%.

Bên cạnh đó, ông Vũ Hồng Thanh cho hay, có ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ đối với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến phạm vi khu đất thực hiện thí điểm. Ý kiến khác đề nghị quy định theo hướng giao Chính phủ, UBND các cấp kiểm soát chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch đối với đất ở; chịu trách nhiệm nếu để xảy ra tình trạng trục lợi trong việc thu gom đất và điều chỉnh quy hoạch.

Tại phiên họp, các đại biểu cũng đề nghị Chính phủ cần bổ sung, cung cấp thêm các thông tin, đánh giá thêm về tình hình thực hiện các dự án nhà ở thương mại hiện nay như thế nào, vướng mắc chủ yếu ở những địa phương nào và tính chất vướng mắc là gì để có chính sách thí điểm đúng, trúng, phù hợp. Đồng thời ngăn chặn tình trạng thu gom, đầu cơ đất đai hay cơ chế "xin - cho" sau khi ban hành Nghị quyết.

Xem xét chỉ thí điểm ở địa phương có vướng mắc, thay vì triển khai trên toàn quốc

Liên quan đến phạm vi thí điểm, theo hồ sơ của Chính phủ, thì một số địa phương không có vướng mắc, cũng không đề xuất thực hiện thí điểm. Trong khi đó, đây là chính sách sẽ có tác động lớn đến nền kinh tế. Nếu thí điểm trên phạm vi toàn quốc thì việc xử lý các tác động của chính sách sẽ rất phức tạp.

Do vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ cần làm rõ hơn căn cứ của việc lựa chọn phạm vi thí điểm trên toàn quốc đối với việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, cần đưa ra cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; nguyên tắc thực hiện đối với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thí điểm, đặc biệt tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc như Hà Nội, TP. HCM. Thứ tự ưu tiên lựa chọn thí điểm và tiêu chí dự án cũng cần làm rõ.

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất trình Quốc hội xem xét, quyết định việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, để thể chế hóa chủ trương của Đảng, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc thực hiện thí điểm phải đảm bảo tuân thủ các quy định về diện tích trồng lúa, tỷ lệ che phủ rừng, các chỉ tiêu về đất đã được cấp có thẩm quyền quyết định. Chính phủ phải dự báo đầy đủ rủi ro, đưa vào Nghị quyết các quy định phù hợp để thực hiện các giải pháp theo thẩm quyền, nhằm ngăn chặn tiêu cực, đầu cơ, trục lợi chính sách, tránh tính trạng để đất hoang hóa hoặc xây dựng tràn lan, lãng phí./.