Ai giữ quỹ bảo trì?
Tại tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận", đại diện ban quản trị một chung cư tại TP.HCM đã có cơ hội bày tỏ quan điểm, ý kiến và nhận được câu trả lời từ luật sư, đơn vị chuyên môn cũng như cơ quan chức năng.
Theo đó, ông Đinh Văn Sự, Trưởng ban quản trị chung cư Hoàng Anh An Tiến đã có ý kiến chia sẻ: "Tôi nhận thấy, các văn bản của quản lý nhà nước về nhà chung cư, từ những Quy định 08, đến Thông tư 02, Luật Nhà ở... là cả một tâm huyết và logic đi liên tục. Chắc chắn quy định pháp luật rất chi tiết, nhưng vì sao vấn đề phí bảo trì có nhiều ý kiến như vậy?"
Nếu quản lý tốt quỹ bảo trì thì sẽ ra tiền lãi rất lớn.
Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Vừa đặt ra câu hỏi nhưng vị đại diện này cũng vừa có một câu trả lời: "Vấn đề nằm ở thực thi như thế nào, nó liên quan đến công việc quản lý nhà nước ở đây. Ví dụ tại sao tranh chấp phí bảo trì, trong Luật Nhà ở 2014 đã quy định ở Điều 108 - 109, trong Thông tư 02 cũng quy định rõ ở Điều 36 - 37, và chế tài về việc không bàn giao quỹ bão trì cũng đã có trong Nghị định 99/2015. Thử hỏi, ở TP.HCM, đã có quyết định cưỡng chế nào của chủ đầu tư cho Ban quản trị hay chưa?"
Về việc thu phí quản trị, ông Sự cho rằng đây là điều đúng đắn bởi lý do đơn giản là khi sự việc xảy ra rồi, như khắc phục 1 thang máy, sụt lún toà nhà thì có tiền sẵn rồi làm khác hẳn với việc huy động rồi mới làm. Rõ ràng, với chung cư thì thiết bị như thang máy phải chạy chứ không thể dừng ở đó vài ngày được. Tuy nhiên, điều băn khoăn vẫn là quản lý quỹ bảo trì ấy ra sao, như thế nào...
Đồng tình với ý kiến này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng đặt ra vấn đề là bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì trong tương lai như thế nào, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp thì cần được bàn thảo kỹ hơn.
"Chúng ta phải giải quyết từ căn nguyên về câu chuyện tranh chấp bàn giao, vì chúng ta chưa có cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và Ban quản trị", ông Phúc cho hay.
Ảnh minh họa.
Theo vị này, muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà, đó là tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng sẽ quản lý số tiền ấy. Và khi nào thành lập Ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho Ban quản trị.
"Thực tế, tôi hướng đến điều đó, mặc dù Nhà nước không quy định điều này, nhưng nó sẽ giúp mọi việc rõ ràng và an tâm nhất", ông Phúc bày tỏ quan điểm.
Vấn đề thứ 2 là sử dụng quỹ bảo trì ra sao để làm dân cư cảm thấy an tâm và chủ đầu tư thấy hiệu quả. Ông Phúc cho rằng để thu phí quản lý cao lên là điều rất khó. Bởi, trong công tác bảo trì có 2 phần, thứ nhất là bảo trì phần cứng và thứ hai là bảo trì phần mềm.
"Phần cứng là kết cấu, phần mềm là các trang thiết bị như thang máy, nếu không bảo trì thì dễ xảy ra hư hỏng, liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy, liên quan đến tính mạng con người.
Đặc biệt, nếu quản lý tốt quỹ bảo trì thì sẽ ra tiền lãi rất lớn. Tiền lãi đó có thể linh hoạt xin ý kiến trong hội nghị chung cư để bảo trì phần mềm. Nó sẽ rất hợp lý. Đây là cách thức để tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư và Ban Quản trị", ông Phúc đề xuất giải pháp.
Cần minh bạch chi tiêu
Ở góc độ chuyên môn, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus - một đơn vị trong lĩnh vực tư vấn, vận hành, quản lý các tòa nhà cho rằng vấn đề của việc sử dụng quỹ bảo trì để làm gì thì Thông tư 02 đã quy định rõ, nhưng Thông tư 02 chỉ ghi nội dung chứ không ghi rõ là chi như thế nào, do đó, vấn đề là hiện nay là phải minh bạch các mục chi tiêu đó.
Nếu rõ ràng và minh bạch thì việc chi quỹ bảo trì sẽ không còn vấn đề gì nữa, việc quản lý sử dụng phí bảo trì sẽ được thực hiện tốt
"Thực ra, là có cơ chế hết và phải minh bạch các phương thức thực hiện đó. Ví dụ như, Ban Quản trị thì vấn đề chi tiêu tài chính sẽ ra sao, giám sát ra sao,… nhưng người ta không thực hiện thì xử phạt như thế nào. Như vậy, quay trở lại câu nói thứ nhất là pháp luật quy định cho đầy đủ, thứ hai là hướng dẫn cho đầy đủ, thứ ba là phạt cho thật nặng", bà Hương chia sẻ.
Một ví dụ đơn giản được đại diện Venus nêu ra là nếu một đơn vị quản lý vận hành không đưa ra được kế hoạch bảo trì, bảo hành và tư vấn xác đáng thì cứ phạt thật nặng, hoặc tích cực thanh tra, thay vì hiện tại là 1 năm kiểm tra 1 lần, thì bây giờ 1 năm thanh tra 3 lần. Thậm chí, là thanh tra cả hồ sơ, hoặc là kết hoạch thanh tra chủ động bằng cách công bố hồ sơ, chủ động công bố quy trình giám sát...
"Nếu tất cả các hồ sơ đàng hoàng và rõ ràng thì việc chi quỹ bảo trì sẽ không còn vấn đề gì nữa, việc quản lý sử dụng phí bảo trì sẽ được thực hiện tốt", bà Hương khẳng định.
Theo đó, vị này cho rằng nếu chúng ta đòi hỏi pháp luật phải quy định rõ ràng và từng chi tiết, cụ thể từng mục thì rất khó, nhưng rõ ràng, chúng ta sẽ có những cơ chế để mà hướng dẫn và trong trường hợp đó, chính quyền địa phương tư vấn chuyên môn, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành đóng vai trò rất quan trọng.
"Dưới góc độ công dân, một người làm việc trong Ban quản trị thì tôi cho rằng, phương án để căng băng rôn không hay và không đẹp tý nào. Cơ quan chính quyền cũng không nên để xảy ra, thậm chí tác dụng ngược lại với toà nhà.
Cái chúng ta đang bàn, là giá trị bất động sản, kết cấu thiết kế xây dựng (không bàn được nữa) và thứ 3 là tác động đến giá mua/bán sau này chính là quản lý vận hành, bảo trì bảo dưỡng....", bà Hương nhấn mạnh.
