Quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung: Chính thức giảm từ 5,4% xuống 3,6%

Ánh Dương

Thứ Sáu, 07/11/2025 - 15:30

Chính Phủ vừa ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất.

Có thể bạn quan tâm

VNREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung tại dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP Quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung: Bộ Tài chính đề xuất giảm xuống 3,6% mỗi năm, chuyên gia nói gì? Quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung: "Mức thu 5,4% có thể khiến doanh nghiệp 'quỵ ngã' và đẩy giá nhà lên cao"

Trong đó, Nghị định 291 đã sửa đổi, bổ sung khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mỗi năm đối với khoản tiền đất chưa nộp như sau: Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 được tính bằng mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp. Thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu dư theo quy định thì thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Sau khi trừ đi thời gian tối đa, cơ quan nhà nước phải tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất là 180 ngày.

Đồng thời, Nghị định 291 quy định trường hợp đã nộp khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất theo Nghị định 103 thì được tính lại tiền nộp bổ sung theo quy định tại nghị định này. Trường hợp phát sinh chênh lệch tăng giữa số tiền tính lại và số tiền đã nộp thì người sử dụng đất phải nộp thêm số tiền chênh lệch.

Trường hợp tiền nộp bổ sung sau khi tính lại nhỏ hơn so với số tiền đã nộp thì sẽ được hoàn trả bằng cách trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp không phát sinh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định quản lý thuế. Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.

Nghị định quy định giảm 50% tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo được Nhà nước cho thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Về việc sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 14, bổ sung khoản 6 với trường hợp dự án có nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của cơ quan nhà nước có thẩm theo quy định của pháp luật thì tính tiền sử dụng đất với trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, đồng thời không làm tăng hệ số sử dụng đất thì phải tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án; trường hợp làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc làm tăng hệ số sử dụng đất thì tính tiền sử dụng đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định tại khoản 1, 3, 4 và khoản 5 Điều này để tính tổng số tiền sử dụng đất phải nộp tại lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết cuối cùng của dự án.

Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nhưng do yêu cầu quản lý, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2,3, 4 và 5 Điều này tính theo quy hoạch chi tiết cuối cùng và quy hoạch chi tiết mà người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

Nghị định số 291 cũng nêu rõ, trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nếu người thực hiện dự án đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 mà dự án đầu tư có nhiều hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phải nộp, phần còn lại (chưa được trừ) tiếp tục được trừ vào tiền thuê đất trả tiền hằng năm phải nộp (bao gồm cả tiền thuê đất phải nộp đối với phần diện tích đất xây dựng công trình ngầm của dự án, nếu có). Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) thì được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Ngoài ra, về sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 17, sửa đổi, bổ sung khoản 1 quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 18, Điều 19 Nghị định này chỉ được miễn hoặc giảm một lần tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở khi được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở hoặc được công nhận vào mục đích đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là người nghèo, người dân tộc thiểu số chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sinh sống (thường trú) tại nơi có đất; hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Sửa đổi, bổ sung khoản 5 không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; đất xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024.

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất tái định cư thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Riêng trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và trường hợp Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi theo quy định tại điểm b, điểm l khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 thì thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 18, khoản 1 Điều 19 Nghị định này.

Xem toàn văn Nghị định số 291/2025/NĐ-CP tại đây.