Quy hoạch, phát triển bất động sản tại các đô thị sông, biển
Với dải đất miền Trung bờ biển trải dọc theo chiều dài của đất nước, nhiều khu vực đô thị có vị trí nằm giữa bờ biển và dòng sông chảy ngang qua, tạo nên hình thế khác biệt với nhiều giá trị vượt trội.
***
Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển vượt bậc nhờ vào sự tăng tốc của quá trình đô thị hóa. Hơn 10 năm trở lại đây, những khu vực có vị trí chiến lược gần biển đang như một thỏi nam châm, thu hút nhiều nhà đầu tư phát triển dự án về đầu tư. Trào lưu xây dựng condotel, resort của thời kỳ hưng thịnh về du lịch sẽ tiếp diễn và chưa có điểm dừng nếu như đại dịch Covid-19 không xuất hiện.
Khi nhìn vào các Nghị quyết, định hướng phát triển kinh tế - xã hội ở hầu hết các địa phương ven biển, chúng ta dễ dàng nhận ra, phát triển du lịch đã trở thành trào lưu, là mũi nhọn của các mũi nhọn và một lượng quỹ đất khổng lồ đã chuyển đổi mục đích để phục vụ cho mục tiêu này.
Làm sao để quy hoạch và triển khai phát triển bài bản, phát huy tối đa nền tảng lợi thế về vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi để mang lại tối đa hiệu quả kinh tế xã hội, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể tham gia quá trình phát triển đô thị, đảm bảo sự phát triển bền vững lâu dài vẫn đang là dấu hỏi lớn, làm đau đầu các nhà nghiên cứu, nhà quản lý và hoạch định chính sách. Bài viết này sẽ gợi mở một vài đề xuất để các chủ thể có liên quan và nhà đầu tư phát triển đô thị sông, biển có thể tham khảo, nghiên cứu, điều chỉnh và bổ sung để phát triển, vận dụng vào thực tiễn.
LỢI THẾ VÀ THÁCH THỨC TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG, BIỂN
Người xưa có câu “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” để nói về tầm quan trọng của các yếu tố liên quan đến vị trí khi chọn nơi sinh sống. Theo sự phát triển của xã hội, ngày nay yếu tố sông nước khi xét đến lợi thế trong giao thông đường thủy không còn quan trọng như xưa. Tuy nhiên, những lợi ích của sông, nước đối với việc tạo nên khí hậu hài hòa, tạo nên môi trường sống ưu việt đối với con người sẽ khó có gì thay thế.
Phát triển đô thị giữa sông và biển có lợi thế cộng sinh và mối quan hệ bù đắp cho nhau trong việc hoạch định, quy hoạch nhiều chức năng, nhiều dạng kiến trúc khác nhau cho sự phát triển và quy hoạch chiều cao không gian đô thị mà không bị ràng buộc nhiều khi so sánh với việc phát triển riêng lẻ đô thị ven sông hoặc ven biển. Dễ thấy nhất là có nhiều ý kiến trái chiều về việc quy hoạch các khối nhà cao tầng ven biển sẽ tạo nên những “bức tường” chắn tầm nhìn và hạn chế sự đối lưu không khí, thế nhưng về mặt kỹ thuật khi có yếu tố sông nước đi kèm sẽ bù đắp được những hạn chế nêu trên. Từ đây, việc quy hoạch hài hòa giữa các khu vực cao tầng, thấp tầng sẽ linh hoạt hơn; việc xây dựng các công trình tạo điểm nhấn cho đô thị tại các vị trí đắc địa, những công trình tầm vóc, mang tính biểu tượng cho đô thị, cho khu vực không còn bị giới hạn bởi các yếu tố liên quan đến quy hoạch không gian.
Điều này rất quan trọng, bởi những công trình đó sẽ góp phần to lớn tạo nên giá trị thương hiệu và bản sắc của khu vực để thu hút cư dân, nhà đầu tư và du khách. Chẳng hạn như, tòa nhà Marina Bay Sands của Singapore, một công trình có tính biểu tượng, góp phần tạo nên một thương hiệu Singapore hiện đại, xa hoa và trù phú, góp phần thu hút biết bao du khách và nhà đầu tư đến đây. Hay như tại TP. Đà Nẵng, khi hoàn thiện các trục đường nối khu vực trung tâm ra biển là đường Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Thoại, Hồ Xuân Hương đã nhanh chóng tạo nên một khu vực đô thị sầm uất bậc nhất Đà Nẵng với nhiều khối nhà cao tầng, thu hút cư dân, du khách và đã trở thành khu vực đắc địa nhất của Đà Nẵng hiện nay.
Một số lợi thế khác của các đô thị sông, biển có thể thấy không chỉ ở việc tập trung phát triển đô thị du lịch rầm rộ như hiện nay mà còn có thể phát triển với các chức năng khác biệt như: Cảng biển logistics, ngư nghiệp, đô thị sinh thái, đô thị nghỉ dưỡng, đô thị giáo dục, đô thị kinh tế tài chính… Điều này đối với Quảng Nam hiện tại là vô cùng phù hợp trong việc tính toán, phát triển các đô thị chức năng dọc ven biển và sông Trường Giang.
Hãy mạnh dạn đánh giá lại việc phát triển quá mức các đô thị du lịch ven biển từ Lăng Cô (Huế) cho đến Đà Nẵng, hết khu vực Hội An và kéo dài sang cả khu vực Nam Hội An. Một màu đô thị nhàm chán, thiếu bản sắc với các khối biệt thự thấp tầng ven biển, vào sâu hơn là khối khách sạn cao tầng, condotel trải dài hàng trăm kilomet từ Huế đến Quảng Nam và hầu như chưa có điểm nhấn hoặc công trình kiến trúc tạo nên biểu tượng cho khu vực.
Với thị trường bất động sản, sức hút lớn từ các đô thị sông, biển là không bàn cãi bởi các chủ đầu tư dễ dàng tạo nên các loại hình sản phẩm khác nhau để đa dạng hóa sản phẩm, danh mục đầu tư; sản phẩm làm ra dễ dàng được thị trường hấp thụ; các đô thị sông, biển dễ dàng thu hút dân cư sinh sống do khí hậu thường mát mẻ, dễ chịu…
Trong bối cảnh dịch Covid-19, có xu hướng rõ nét về sự dịch chuyển nhu cầu của người dân ở lĩnh vực bất động sản đó là phải đáp ứng được nhu cầu sống an toàn và thoải mái trong thời gian cách ly xã hội. Giải pháp về không gian sống hài hòa môi trường, thoáng đãng, rộng rãi hết sức bức bách. Nhu cầu làm việc từ xa, văn phòng làm việc đáp ứng các tiêu chí trên cũng rất lớn. Những đô thị sông, biển dễ dàng đáp ứng các nhu cầu này một cách hết sức tự nhiên.
Có rất nhiều điểm ưu việt nhưng bên cạnh đó, đô thị sông, biển vẫn còn nhiều thách thức và hạn chế trong quá trình phát triển. Vấn đề lớn nhất hiện nay là công tác bảo vệ môi trường cho những đô thị này đòi hỏi nhiều sự nỗ lực, quyết tâm cũng như nhiều chi phí. Hiện tượng ô nhiễm môi trường tại các đô thị này phổ biến hơn các loại hình đô thị khác.
Chi phí xây dựng, đầu tư và phát triển hạ tầng thường cao hơn do địa chất yếu, đồng thời phải đầu tư thêm hạ tầng để chống lũ, chống sạt lở.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐÔ THỊ SÔNG, BIỂN VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS
Cần có tầm nhìn quy hoạch chung thống nhất, khoa học, dài hạn, tổng thể phát triển bền vững đô thị sông, biển và thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, việc xây dựng phát triển đô thị nói chung và đô thị ven biển vẫn còn nhiều bất cập. Việc tính toán quy hoạch cần dựa trên nền tảng chiến lược quy hoạch tổng thể, gắn với việc nghiên cứu xu hướng phát triển, gắn với định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội tại các vùng và địa phương. Tuy nhiên, công tác thực thi vẫn còn nhiều hạn chế. Quy hoạch manh mún, xé nhỏ, thiếu góc nhìn tổng quan, phục vụ mục tiêu ngắn hạn trước mắt sẽ để lại hậu quả lâu dài.
Phát triển đa dạng loại hình đô thị từ logistics, ngư nghiệp, sinh thái, nghỉ dưỡng, giáo dục, kinh tế tài chính… và tạo sự kết nối hợp lý giữa các đô thị sẽ góp phần phân tán rủi ro cho thị trường bất động sản khi sản phẩm đa dạng và giảm bớt sự cạnh tranh khi tranh đua phát triển 1 loại hình bất động sản giống nhau.
Phát triển hài hòa, đa dạng các loại hình bất động sản phục vụ cho mục đích ở, kinh doanh, sản xuất sẽ giúp cho nền kinh tế tại khu vực phát triển ổn định. Đồng thời, sẽ giảm nhiều rủi ro, tăng sức chịu đựng cho nền kinh tế khi các biến cố như dịch bệnh xảy ra. Điều này cũng phù hợp với xu hướng chung trên toàn cầu, khi chuỗi sản xuất, cung ứng đang có sự dịch chuyển, phân tán mạnh mẽ để hạn chế sự phụ thuộc bên ngoài.
Đô thị hóa phải gắn liền phát triển hạ tầng đô thị với việc thu hút cư dân đô thị nếu không sẽ thất bại. Đô thị hóa không gắn với di dân, phát triển cư dân đô thị sẽ tạo ra những đô thị vắng bóng người, gây nhiều tổn thất về nguồn lực xã hội. Để phát triển bền vững cần gắn với tạo công ăn việc làm, xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội, hình thành các khu dân cư dể thu hút cư dân đô thị.
Đô thị sông, biển cần đầu tư đồng bộ hạ tầng hoàn chỉnh ngay từ đầu, theo tiêu chí sinh thái, xanh và môi trường bền vững. Xây dựng đô thị với mật độ thấp, tăng độ che phủ cây xanh. Tránh lạm dụng lấy diện tích mặt nước hiện hữu làm chỉ tiêu thay thế cho cây xanh...
Đồng thời, cần phát triển và đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia phát triển đô thị. Cần quan tâm phục vụ lợi ích cho cộng đồng, quy hoạch xen kẽ giữa các khu khép kín và các khu vực phục vụ cộng đồng. Tránh trường hợp giao hết đất cho nhà đầu tư, bỏ qua việc mở lối ra biển, lập các bãi biển công cộng như nhiều địa phương đã gặp phải.
Bên cạnh đó, cần mạnh dạn quy hoạch và đầu tư, tạo nên các đô thị, các công trình khác biệt dựa trên nền hệ sinh thái sông, biển có tính bù đắp cho nhau. Nghiên cứu, tính toán quy hoạch cho phát triển các khối công trình cao tầng vươn ra sông, biển, các khối công trình mang tính biểu tượng tạo điểm nhấn để phát triển thương hiệu cho đô thị, cho địa phương từ đó nhanh chóng thu hút cư dân, nhà đầu tư về phát triển đô thị. Hình mẫu có thể học tập và nghiên cứu là thành phố GoldCoast thuộc tiểu bang Queensland ở bờ Đông của nước Úc - một đô thị sông, biển điển hình.
Ngoài ra, cần đặc biệt quan tâm công tác bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa, bản sắc của địa phương. Cần nghiên cứu, khoanh vùng bảo vệ và phát huy giá trị của các công trình lịch sử, văn hóa, làng nghề truyền thống... Khuyến khích việc phát huy bản sắc kiến trúc bản địa, hạn chế xây dựng công trình kiến trúc lai căng, ưu tiên sử dụng hệ sinh thái cây xanh, cảnh quan bản địa để tạo nên các giá trị bản sắc riêng cho đô thị.
