Rời thành phố lớn, dòng vốn hướng về vùng biển đang trỗi dậy theo nhịp hạ tầng

"Nhà đầu tư giỏi là người nghe được nhịp bước chân của hạ tầng trước khi nó kịp thành tin tức"; "Hãy giữ dòng tiền ở nơi giá trị còn đang tiềm ẩn" - hai nhận định ngắn gọn nhưng khái quát được quy luật chiến lược của thị trường. Đây cũng là động lực điều hướng làn sóng dịch chuyển âm thầm mà mạnh mẽ đang diễn ra trong giai đoạn tái cấu trúc của thị trường bất động sản 2023 - 2025.

Không tạo sóng lớn, không ồn ào, sức hút của Cà Ná đủ mạnh để thay đổi hướng đi của dòng tiền từ Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư đón sóng ưa thích bất động sản tại khu vực còn nhiều dư địa phát triển.

Khác biệt về xuất phát điểm và khẩu vị đầu tư, nhưng trong chu kỳ hiện tại, nhà đầu tư đến từ Hà Nội và TP.HCM đang cho thấy một điểm giao thoa ngày càng rõ nét. Trước đây, mỗi nhóm theo đuổi những giá trị gần như song song: Người Hà Nội ưu tiên yếu tố môi trường sống, sự tĩnh tại, khí hậu khô ráo và cộng đồng văn minh; trong khi nhà đầu tư TP.HCM chú trọng kết nối, thời gian di chuyển và động lực tăng trưởng mới từ công nghiệp - logistics, cảng biển.

Đến nay, sự thay đổi của bối cảnh vĩ mô và biên lợi nhuận thị trường đã khiến hai nhóm này cùng hướng về một hệ tiêu chí chung, thận trọng hơn nhưng cũng dài hơi hơn. Đó là những vùng biển còn giữ được tính nguyên bản, mức giá chưa bị đẩy lên cao, có quy hoạch rõ ràng, đang hình thành khu đô thị, đặc biệt là đã xuất hiện những tín hiệu hạ tầng rõ nét.

Theo quan sát từ các đơn vị môi giới khu vực duyên hải Nam Trung Bộ, trong quý III/2025, hai nhóm nhà đầu tư Bắc - Nam đều tìm tới những vùng biển đang ở giai đoạn đầu chu kỳ phát triển, nơi hạ tầng liên vùng đang được hoàn thiện mạnh mẽ, đặc biệt là các đoạn cao tốc mới và quốc lộ được nâng cấp. Đồng thời, vẫn giữ nguyên khẩu vị đặc trưng.

Thực tế cho thấy, khi dòng vốn không còn bám trụ tại các thị trường đã phát triển bão hòa, tiêu chí lựa chọn điểm đến trở nên khắt khe hơn. Biển phải đủ nguyên bản để tạo giá trị dài hạn; mật độ phát triển phải vừa đủ để tránh áp lực khai thác quá mức; giá phải "mềm" để tạo ra dư địa tăng trưởng; và quan trọng nhất, khu vực đó phải nằm trong một quy hoạch đô thị có khả năng hiện thực hóa, gắn với các dự án hạ tầng đang triển khai. Đây cũng là lý do khiến nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới các vùng duyên hải Nam Trung Bộ - nơi nhiều tuyến cao tốc, quốc lộ và trục đường ven biển đang được nâng cấp đồng bộ.

Trong bức tranh đó, Nam Khánh Hòa nổi lên như một trong những tọa độ đáng chú ý. Khu vực này sở hữu lợi thế khí hậu khô ráo, bờ biển dài và quỹ đất còn rộng, đồng thời nằm trên trục kết nối Bắc - Nam với hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Theo đánh giá của giới đầu tư, chính sự giao thoa giữa điều kiện tự nhiên, dư địa phát triển và hạ tầng đang "chạy thật" đã giúp Nam Khánh Hòa trở thành điểm gặp gỡ của những kỳ vọng dài hạn - nơi cả nhà đầu tư Hà Nội lẫn TP.HCM đều có thể tìm thấy hướng đi cho chiến lược tích sản trong chu kỳ mới.

Nhìn vào dữ liệu thị trường, có thể thấy xu hướng này diễn ra rất rõ rệt. Báo cáo quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về dòng tiền và nhu cầu ra vùng ven. Xu hướng này được đánh giá là quá trình tái cấu trúc mang tính chiến lược, khi giá bất động sản tại các đô thị lớn đã neo cao, đòi hỏi nhà đầu tư cần có số vốn lớn.

Ở chiều ngược lại, những vùng biển "mới nổi" - nơi quy hoạch phát triển và hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh mẽ, trở thành "thỏi nam châm" thu hút dòng vốn với dư địa tăng giá hấp dẫn hơn. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư chủ động tìm kiếm các khu vực biển nguyên bản, quỹ đất còn rộng như Cà Ná (trước sáp nhập thuộc tỉnh Ninh Thuận, nay thuộc địa phận Nam Khánh Hòa).

TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nhận định: "Cà Ná đang được định vị rõ ràng để trở thành trung tâm đô thị - cảng - logistics mới. Với dự án cảng biển tổng hợp, khu công nghiệp, hạ tầng kết nối tứ phương và thiên nhiên du lịch ưu đãi, Cà Ná đang được nhìn nhận như "ngôi sao mới" trên bản đồ đô thị biển Việt Nam".

Trong đó, phát triển logistics với hạt nhân là cảng biển thương mại sẽ hình thành trung tâm kết nối giao thương, thúc đẩy công nghiệp, dịch vụ logistics và thu hút dân cư. Đây là động lực chính thúc đẩy sự ra đời và mở rộng đô thị biển năng động, hiện đại.

Phân tích thêm về ưu thế của Cà Ná, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết, Nam Khánh Hòa vừa được hưởng lợi thế của Khánh Hòa nói chung, vừa giữ được môi trường nguyên sơ, trong sạch của các bãi biển đẹp bậc nhất. Thêm vào đó, Cà Ná có ưu thế của "vùng đất trắng", đi sau nhưng có thể vượt trước khi được quy hoạch bài bản, hiện đại, phát triển những mô hình của tương lai như đô thị sinh thái, đô thị thông minh, đô thị dịch vụ… Tiếp theo, Cà Ná đang được đầu tư đồng bộ hạ tầng giao thông và kinh tế với các công trình trọng điểm như: Đường nối cao tốc Bắc - Nam với QL1A và cảng biển Cà Ná; hệ thống cảng biển nước sâu quy mô 567ha; cao tốc Cam Lâm - Vĩnh Hảo rút ngắn thời gian di chuyển đến TP.HCM; Nhà máy nhiệt điện LNG Cà Ná, quy mô 1.500MW, khu công nghiệp Cà Ná 827ha; hai nhà máy điện hạt nhân đầu tiên của Việt Nam…

Như vậy, có thể thấy, Cà Ná đang vươn lên mạnh mẽ và được định vị trở thành đô thị công nghiệp - dịch vụ biển trọng điểm ở Nam Khánh Hòa giai đoạn 2025 - 2030. Cà Ná không còn là một "địa danh mới", mà được đặt vào vị trí chiến lược của bản đồ kinh tế biển quốc gia. Đây chính là ngưỡng cửa của một hành trình phát triển hoàn toàn khác, với quy mô lớn hơn, tầm vóc dài hạn hơn và mức độ hội nhập sâu rộng hơn.

Các động lực này sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế - giao thương khu vực, thu hút dòng vốn đầu tư lớn, tạo việc làm và thu hút đông đảo lực lượng lao động chất lượng cao là các chuyên gia, kỹ sư, kỹ thuật viên đến sinh sống tại khu vực cụm cảng biển - công nghiệp trị giá hàng tỷ USD. Từ đó tạo ra nhu cầu "hữu cơ" cho phát triển đô thị.

Thời điểm này, ở đầu chu kỳ phát triển, tại Cà Ná bắt đầu in dấu chân của những chủ đầu tư tiên phong với tầm nhìn phát triển đô thị biển nâng tầm tiềm năng khu vực, đồng thời quy tụ nhóm các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm cơ hội đi trước đón đầu.

Sự dịch chuyển của dòng vốn cũng kéo theo những chuyển biến đáng kể trong tư duy và nhận thức về dòng sản phẩm second-home (ngôi nhà thứ hai). Nếu trước đây nhu cầu chủ yếu đến từ cảm xúc trải nghiệm - một nơi để nghỉ ngơi, tránh nhịp sống đô thị hoặc phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, thì nay, second-home trở thành một "phép tính tích sản" dựa trên chu kỳ hạ tầng và khả năng hình thành đô thị. Sự chuyển biến này là kết quả của quá trình tái cấu trúc dòng vốn sau giai đoạn thị trường tăng nóng và bước vào trạng thái sàng lọc, hiệu quả sử dụng dòng tiền trở thành điều kiện tiên quyết.

Theo báo cáo thị trường quý III/2025 của CBRE, 40% người mua second-home đến từ Hà Nội và gần 30% đến từ TP.HCM. Đáng chú ý, dữ liệu thống kê 9 tháng đầu năm của VARS cũng chỉ ra, hơn 2/3 giao dịch trên thị trường thuộc nhóm "ngôi nhà thứ hai trở lên". Những chỉ dấu này cho thấy second-home không còn là quyết định mang tính thời điểm, mà là lựa chọn tích sản trong trung và dài hạn.

Thực tế thị trường cho thấy, chính sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận đã thúc đẩy nhà đầu tư điều chỉnh chiến lược. Tại các thị trường biển đã phát triển lâu năm như Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc, biên độ tăng giá đang thu hẹp rõ rệt. Năm 2025, mức tăng giá trung bình tại các khu vực này chỉ khoảng 3%, thấp hơn nhiều so với các chu kỳ trước. Giá bất động sản đã neo cao, trong khi nguồn cung ồ ạt và chi phí khai thác gia tăng khiến biên lợi nhuận bị nén lại. Lúc này, nhà đầu tư có xu hướng tìm đến những vùng biển mới - nơi hạ tầng đang hình thành và dư địa tăng giá còn rộng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định, mặt bằng giá hiện nay của Cà Ná vẫn đang ở mức rất thấp - một "điểm cộng" lớn đối với giới đầu tư bởi giá trị sinh lời tương lai là yếu tố quan trọng nhất. "Từ năm 2026 trở đi, Cà Ná sẽ trở thành một trong những điểm đến nổi bật của dòng vốn bất động sản, nhất là trong bối cảnh dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về phía Nam", TS. Nguyễn Văn Đính dự báo.

Trong bức tranh dịch chuyển của dòng vốn đến các vùng đất ven biển giàu tiềm năng, Cà Ná với tọa độ cửa ngõ phía Nam Khánh Hòa đang dần hiện lên như một điểm đến mang tính "phát hiện" hơn là một thị trường được định danh sẵn. Mức độ quan tâm gia tăng rõ rệt trong hai năm gần đây không đến từ những chiến dịch truyền thông rầm rộ, mà xuất phát từ các chuyển động hạ tầng diễn ra âm thầm nhưng liên tục và chắc chắn, đủ để nhà đầu tư nhận ra một nhịp phát triển mới đang hình thành.

Theo khảo sát thực tế vào tháng 11/2025, thời gian di chuyển từ TP.HCM đến Cà Ná hiện chỉ còn khoảng 3 - 3,5 giờ khi nhiều đoạn cao tốc trên trục Bắc - Nam đã được đưa vào khai thác. Ở chiều ngược lại, kết nối từ phía Bắc thông qua sân bay quốc tế Cam Ranh cùng quốc lộ 1A và các tuyến ven biển đang được nâng cấp giúp Cà Ná dần thoát khỏi trạng thái "điểm mù" trên bản đồ giao thông. Khi khoảng cách không còn là rào cản, Cà Ná bắt đầu bước vào "vùng quan sát" của những nhà đầu tư có xu hướng đi trước hạ tầng một nhịp.

Điều đáng chú ý là sự thay đổi của Cà Ná diễn ra trong khi khu vực này vẫn giữ được những đặc tính hiếm hoi của một vùng biển nguyên bản: Bờ biển dài, địa hình mở, cảnh quan tự nhiên ít bị can thiệp và mật độ xây dựng còn thấp. Chính sự song hành giữa hạ tầng đang hình thành và không gian phát triển chưa bị nén đã tạo nên "độ mở tự nhiên" - yếu tố được giới đầu tư đánh giá cao trong chu kỳ tích sản trung và dài hạn.

Ông Bùi Văn Doanh nhận định: "Những vùng biển thực sự có giá trị thường không bùng nổ ngay. Chúng chuyển mình chậm, nhưng khi hạ tầng chạm ngưỡng, biên tăng giá sẽ mở rất rộng".

Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện của những dự án đô thị biển mang tính tiên phong như Cà Ná New City, được xem như "mốc son" cho thấy khu vực đang bước qua giai đoạn thuần nguyên sơ để tiến vào quỹ đạo phát triển có định hướng. Điều khiến Cà Ná tạo được sự khác biệt không nằm ở số lượng dự án, mà ở thời điểm xuất hiện. Khi các khu chức năng đô thị mới chỉ đang ở điểm khởi đầu, quy mô chưa dày đặc và cấu trúc phát triển còn nhiều dư địa, Cà Ná vẫn giữ được sự cân bằng giữa tự nhiên và đô thị - yếu tố ngày càng khan hiếm tại các thị trường biển đã phát triển.

Với nhiều nhà đầu tư, Cà Ná gợi nhắc đến những vùng đất từng lặng lẽ trước khi trở thành tâm điểm của các chu kỳ tăng trưởng mới. "Cà Ná giống những nơi từng im lặng trước khi thành phố tìm đến. Ai hiểu nhịp đất sẽ thấy nó đổi từng ngày" - anh Đức Trung - một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ.

Giai đoạn 2025 - 2030 đang mở ra một "lớp" tài sản ven biển với những tiêu chí khác biệt rõ rệt so với các chu kỳ trước. Nếu trong quá khứ, bất động sản ven biển thường gắn với khai thác ngắn hạn hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh theo sóng du lịch, thì ở chu kỳ mới, giá trị được đo bằng khả năng hình thành đô thị và sức bền của dòng tiền theo thời gian. Nhà đầu tư không còn tìm kiếm những điểm đã phát triển hoàn chỉnh, mà hướng đến các vùng biển đang ở thời điểm vừa đủ sớm khi hạ tầng bắt đầu hiện hữu, quy hoạch dần rõ nét.

Trong bức tranh đó, các dự án được phát triển theo định hướng đô thị biển thế hệ mới như Cà Ná New City trở thành tâm điểm chú ý. Không đơn thuần là sản phẩm nghỉ dưỡng, dự án đặt trọng tâm vào khả năng an cư lâu dài, pháp lý rõ ràng và cấu trúc quy hoạch hướng đến cư dân thực, chuyên gia và lực lượng lao động chất lượng cao. Pháp lý sở hữu lâu dài cùng mức giá còn ở vùng "chân sóng" giúp Cà Ná New City trở thành lựa chọn lý tưởng cho chiến lược tích sản trung và dài hạn.

Khi các tuyến cao tốc, quốc lộ và trục ven biển đang từng bước hoàn thiện, sự hiện diện của Cà Ná New City cho thấy nơi đây đang thoát khỏi hình ảnh một vùng biển yên bình để dần xác lập vai trò là một cực phát triển mới ở phía Nam Khánh Hòa.

"Những dự án như khu đô thị Cà Ná New City là mảnh ghép cuối cùng, cần thiết để hoàn chỉnh bức tranh đô thị công nghiệp của Cà Ná. Dự án sẽ cung cấp chỗ ở và các tiện ích sống cho cư dân, các chuyên gia cao cấp", ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng VIRES nhận định.

Ở góc nhìn dài hạn, giá trị của bất động sản ven biển trong chu kỳ 2025 - 2030 không còn nằm ở cảnh quan đơn lẻ hay yếu tố cảm xúc, mà ở khả năng tăng trưởng đồng hành cùng tiến trình đô thị hóa. Mỗi mốc hoàn thiện hạ tầng, mỗi lớp dân cư mới hình thành đều tạo thêm một tầng giá trị cho tài sản. Khi tốc độ phát triển của địa phương đồng pha với thời gian nắm giữ, dòng vốn có lý do để ở lại lâu hơn, như một cách đầu tư vào nhịp phát triển của thời gian.

Trong bối cảnh đó, đầu tư bất động sản ven biển không chỉ là lựa chọn một vị trí, mà là lựa chọn một nhịp phát triển. Và với những nhà đầu tư hiểu chu kỳ, việc đi cùng hạ tầng ngay từ giai đoạn khởi động chính là cách đặt niềm tin vào giá trị của thời gian - thứ tài sản vô hình nhưng luôn mang lại phần thưởng xứng đáng cho những người đủ kiên nhẫn.

Tựu trung, Cà Ná New City là minh chứng điển hình cho xu hướng đầu tư theo chu kỳ hạ tầng, khi giá trị tài sản không được tạo ra từ kỳ vọng ngắn hạn, mà từ khả năng đi cùng tiến trình hoàn thiện hạ tầng và đô thị hóa của khu vực. Việc xuất hiện sớm tại Cà Ná New City cho phép nhà đầu tư bước vào chu kỳ tăng trưởng ngay từ điểm khởi động, đón đầu sự hình thành cộng đồng cư dân, hệ sinh thái dịch vụ và các mốc hoàn thiện hạ tầng trọng yếu trong những năm tới. Đây cũng là giai đoạn mà biên độ gia tăng giá trị còn rộng, phù hợp với chiến lược tích sản trung và dài hạn.