1. Dễ xảy ra tranh chấp
Khi người mua không có sổ đỏ hay bất cứ tài liệu, thông tin về mảnh đất, ngôi nhà thì rất dễ xảy ra tranh chấp giữa những người hàng xóm sống liền kề, chủ nhà cũ... do chủ sở hữu mới không biết chính xác thửa đất đó có diện tích thực tế bao nhiêu.
Việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.
2. Khó xác minh chính xác nguồn gốc
Bên cạnh thông tin về chủ sở hữu, sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng... Ví dụ muốn mua đất để xây nhà ở thì phải chọn đúng đất thổ cư; các thông tin như đất có đang vướng quy hoạch, lộ giới hay không cũng đều được thể hiện trên sổ đỏ để người mua nắm được.
Do đó, chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bất động sản này không được xác minh nguồn gốc rõ ràng. Không loại trừ khả năng bên bán cố tình "ém" thông tin khiến người mua phải bất động sản có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lấn chiếm, vướng tranh chấp, dính quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.
3. Không được thế chấp để vay tiền
Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không chấp nhận cho thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu bất động sản dạng này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.
4. Khó bán lại
Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Nhà đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu muốn bán lại thì cũng rất khó vì hầu hết người mua đều lo ngại về rủi ro của bất động sản chưa được cấp sổ. Thậm chí, khi tìm được một khách hàng chấp nhận mua thì những rắc rối chưa chắc đã khép lại.
Chưa kể, nhà đất không đầy đủ giấy tờ pháp lý thường sẽ bị người mua ép giá, người dân có thể phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ nếu không muốn rơi vào cảnh ở không được, bán cũng chẳng xong.
5. Khó được cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có "bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó.
Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Ví dụ như: Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận...
6. Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng nhà đất. Khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ, người mua nhà đất khó có thể thực hiện được các quyền với bất động sản như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Vậy phải làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ?
Đối với trường hợp bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia thì tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Ngoài ra, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, người mua cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Đồng thời, có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
Cuối cùng, người mua cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
