Sàn giao dịch quyền sử dụng đất và sự kỳ vọng về một thị trường đất đai minh bạch

Đối thoại Reatimes: Đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế, bất động sản đang là một trong những lĩnh vực trụ cột được quan tâm nhiều nhất đến vấn đề phục hồi, khôi phục đà tăng trưởng sau thời gian dài đương đầu với các thách thức của dịch bệnh, khó khăn của nền kinh tế và tình trạng “khủng hoảng niềm tin”, nghẽn thanh khoản trên thị trường.

“Tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững” là thông điệp được người đứng đầu Chính phủ khẳng định nhiều lần tại các hội nghị và trong các chỉ đạo dành riêng cho lĩnh vực bất động sản từ đầu năm đến nay.

Bên cạnh việc cấp bách tháo gỡ khó khăn cho từng dự án, từng doanh nghiệp bất động sản, thì minh bạch thông tin, tạo lập cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, khách quan để lành mạnh hóa các hoạt động đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản cũng trở thành vấn đề được ưu tiên hàng đầu.

Đầu tháng 8, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8. Mục đích nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18 - NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đồng thời để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Dù mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa có thông tin cụ thể, tuy nhiên, chỉ đạo này của Thủ tướng Chính phủ đã nhận được sự quan tâm lớn của dư luận, giới chuyên gia và các nhà đầu tư. Câu hỏi đặt ra là, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất và mục tiêu minh bạch hóa, phát triển lành mạnh, bền vững thị trường đất đai, tạo cơ sở dữ liệu thông tin đáng tin cậy về giá đất có mối quan hệ như thế nào? Sàn giao dịch có thể trở thành “hàn thử biểu” đo lường sự minh bạch của thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung? Liệu có thể đặt kỳ vọng vào sự minh bạch của giá đất khi các giao dịch đất đai được thực hiện thông qua sàn?

Đối thoại Reatimes đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội về vấn đề này.

Góp phần minh định “giá đất thị trường”?

- Chủ trương thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất đang được đặt rất nhiều kỳ vọng cho sự minh bạch của các giao dịch liên quan đến đất đai trong thời gian tới. Ông có góc nhìn như thế nào?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Phải khẳng định rằng, chủ trương thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất thể hiện sự quan tâm và quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc đưa thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vào quỹ đạo phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững. Đây cũng là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản trong thời điểm đang cần rất nhiều động lực để phục hồi.

-  Theo ông, vì sao cần thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Nghị quyết số 18 - NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII ngày 16/6/2022 đã đặt ra vấn đề hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, trong đó, yêu cầu bổ sung, hoàn thiện các quy định về công khai giá đất, bắt buộc giao dịch về quyền sử dụng đất thực hiện thông qua các sàn giao dịch bất động sản, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.

Do đó, có thể thấy, mục đích thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là để các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản có thể thông qua hoạt động của sàn “đo đếm”, nắm bắt được các thông tin đầu vào của thị trường bất động sản, sự thay đổi giá chuyển nhượng của từng thửa đất nhất định qua mỗi lần giao dịch một cách kịp thời, khách quan, chính xác.

Tất cả các phương pháp định giá đất (bao gồm so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất) chỉ có thể thực hiện được chính xác và hiệu quả khi có hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, chuẩn xác. Nếu hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai đầu vào không chuẩn xác thì không thể định giá được sát với giá thị trường, bởi tính “thị trường” không xác định được.

Việc cho ra đời sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường khi sàn giao dịch này do Nhà nước quản lý, điều phối. Do đó, sàn giao dịch quyền sử dụng đất được hình thành là cần thiết.

Hiệu quả phụ thuộc vào cơ chế vận hành

- Trên thực tế, giao dịch liên quan đến đất đai và công trình xây dựng trên đất cũng đã được thực hiện tại các sàn giao dịch bất động sản hiện có trên thị trường - dù không phải là tất cả. Theo ông, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ có gì khác so với các sàn giao dịch bất động sản thông thường để có thể đặt kỳ vọng?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Học tập kinh nghiệm của các nước phát triển, mô hình sàn giao dịch bất động sản đã được quy định lần đầu trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Khi kinh doanh dịch vụ, sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành đã tiếp tục kế thừa các quy định này. Việc ghi nhận trong luật nhằm chính danh hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đồng thời giúp Nhà nước có thể điều tiết và quản lý thị trường bất động sản.

Ý tưởng xác lập mô hình sàn giao dịch bất động sản nhằm tách bạch giữa hoạt động đầu tư, tạo lập ra bất động sản hàng hóa với hoạt động cung ứng, phân phối bất động sản, đảm bảo các nhu cầu của xã hội. Điều này góp phần phá vỡ, ngăn ngừa chủ đầu tư lợi dụng sự độc quyền về tạo lập bất động sản để nâng giá, ép giá khách hàng và đảm bảo tính công khai, minh bạch của các giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Mặt khác, việc thiết lập các sàn giao dịch bất động sản với kỳ vọng cung cấp thông tin bất động sản kịp thời, chính xác giúp Nhà nước nắm bắt được biến động giá cả hằng ngày trên thị trường; giúp các nhà phát triển bất động sản nắm được thị hiếu của khách hàng, trên cơ sở đó, rà soát, điều chỉnh, định vị lại chiến lược kinh doanh cho hiệu quả. Còn đối với người dân thì sàn giao dịch bất động sản góp phần bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường; khi họ có nhu cầu mua, thuê, thuê mua bất động sản có thể dễ dàng, nhanh chóng tìm đến sàn giao dịch bất động sản để tìm hiểu thông tin (bởi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, khách quan), thay vì bị lũng đoạn bởi những thông tin mập mờ, khó xác minh do sự nhiễu loạn, “thổi giá” của giới đầu cơ.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư có thể thành lập sàn để thuận tiện cho việc bán sản phẩm của mình, bên cạnh đó, các tổ chức, cá nhân khác có thể lập sàn giao dịch chuyên nghiệp, làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nếu đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Do đó, các sàn giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay chủ yếu do các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản lập ra. Mặt khác, hiện nay, hàng hóa bất động sản thực hiện giao dịch qua sàn chiếm số lượng lớn là các bất động sản hình thành trong tương lai, đất nền phân lô, nhà ở có sẵn…

Trên thực tế, nhiều sàn giao dịch bất động sản trên thị trường đang hoạt động không thực sự hiệu quả và đảm bảo tính chuyên nghiệp. Những thông tin dường như còn mập mờ, thiếu minh bạch từ các giao dịch trên thị trường không giúp ích nhiều cho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản khá dễ dàng, chất lượng đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu, hoạt động còn thiếu chuyên nghiệp và dường như chưa coi trọng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp…, dẫn tới nhiều sàn hoạt động biến tướng, không đúng chức năng là đại lý bán bất động sản, cung cấp dịch vụ kinh doanh bất động sản cho các bên tham gia giao dịch mà còn đầu cơ ôm hàng để nâng giá, bán lại kiếm lời hoặc cho vay tiền đối với khách hàng ... Vì vậy, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo chất lượng, đáp ứng sự kỳ vọng của Nhà nước và của xã hội. Giá giao dịch về kinh doanh bất động sản hình thành trên sàn giao dịch chưa phản ánh chính xác, đầy đủ các nguyên tắc thị trường.

Đây là lý do cơ bản của việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất tập trung, tạo mô hình mẫu về sàn giao dịch cho thị trường bất động sản phải đảm bảo yếu tố công khai, minh bạch để có được thông tin về bất động sản chính xác, tin cậy giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.

Khác biệt lớn nhất, tôi cho rằng, đây sẽ là sàn do Nhà nước quản lý. Song, cơ chế tổ chức hoạt động của sàn như thế nào là vấn đề cần quan tâm. Sàn sẽ có mô hình như thế nào, chức năng, nhiệm vụ, nguyên tắc, quy mô, phân cấp, điều kiện tham gia… ra sao? Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ hoạt động, vận hành theo cơ chế nào? Tổ chức, đơn vị nào được giao trực tiếp quản lý, điều hành sàn? Bên cạnh đó còn là vấn đề liên quan đến chi phí vận hành lệ phí khi giao dịch qua sàn như thế nào…? Đây là những nội dung cần được quy định chi tiết, cụ thể và phải có thời gian để nghiên cứu, soạn thảo.

 “Không nên quẩn quanh chuyện bắt buộc hay không bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn”

- Có một vấn đề khác cần đặt ra là, mục tiêu công khai, minh bạch giá đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất có lẽ chỉ đạt được khi và chỉ khi bắt buộc tất cả các giao dịch về đất đai trên thị trường phải thông qua sàn, cụ thể là mô hình sàn đang được nghiên cứu.

Tuy nhiên, trên thực tế, câu chuyện nên hay không nên quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn vẫn đang gây nhiều tranh cãi, nhất là trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, và thiên hướng vẫn là chỉ nên quy định khuyến khích thay vì bắt buộc.

Như ông nói, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là cần thiết nhưng liệu có khả thi hay không nếu như không đạt được mục đích đặt ra về sự minh bạch hoàn toàn?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Tôi vẫn ủng hộ phương án quy định khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn thay vì bắt buộc. Và trên thực tế cũng rất khó để bắt buộc. Bởi vì, việc bán bất động sản cho ai, bán như thế nào là quyền của chủ thể tham gia thị trường dựa trên nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận.

Xét về bản chất, hoạt động này là giao dịch dân sự, không thể kiểm soát hay bắt buộc người ta phải theo một hình thức nhất định thông qua mệnh lệnh hành chính. Ví dụ, ông A có chiếc ô tô hay xe máy muốn bán, có thể ra chợ xe để bán hoặc thông qua ông B, ông C để bán, không thể bắt buộc anh phải qua một sàn bán xe thì mới được bán, vì đó là giao dịch dân sự, nếu người ta không muốn thì không thể cưỡng ép. Đó còn là quyền tự do kinh doanh, với tài sản là đất đai hay bất động sản cũng vậy thôi.

Vấn đề bắt buộc hay không bắt buộc sẽ không đáng bàn nữa với điều kiện có các công cụ hiệu quả khác giúp hình thành một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin đất đai một cách đầy đủ, khách quan, chính xác. Ví dụ như hệ thống các văn phòng công chứng, người thực hiện giao dịch sử dụng dịch vụ công chứng để tạo cơ sở pháp lý chứng thực cho giao dịch của mình. Nếu các văn phòng công chứng làm đúng, xác minh đúng giá giao dịch thì không cần thiết phải bắt buộc các giao dịch về bất động sản phải thực hiện qua sàn mới có thể nắm bắt được thông tin, giá bất động sản một cách chính xác.

Tuy nhiên, trên thực tế, có một số văn phòng công chứng lại thỏa hiệp với khách hàng trong việc công chứng hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất, ghi giá chuyển nhượng không chính xác, không đúng với giá giao dịch thực tế để thu hút khách hàng hoặc cũng không loại trừ khả năng hưởng lợi từ phân chênh lệch này…

Mặt khác, việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản ở ta còn tồn tại không ít hạn chế, bộc lộ những tồn tại, yếu kém. Thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) đã chính thức được thừa nhận kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến nay. Tuy nhiên, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai được xây dựng dường như chưa được kết nối, tích hợp chặt chẽ, thống nhất giữa các địa phương hoặc với các hệ thống cơ sở dữ liệu dân cư… Mặc dù, đã có nhiều cải thiện song tính công khai minh bạch, chính xác, đầy đủ của thông tin về đất đai, bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước và sự kỳ vọng của xã hội.

Ví dụ, khi được hỏi đến một thửa đất tại địa bàn phường/xã bất kỳ có lịch sử giao dịch như thế nào, giá giao dịch hiện tại ra sao, rất ít cơ quan quản lý có thể cập nhật được thông tin chính xác, kịp thời, đầy đủ. Không nắm trong tay hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai thì khó có thể điều tiết và quản lý đất đai có hiệu quả, đặc biệt là trong vấn đề xác định giá đất của từng khu vực, địa phương do các thông tin “đầu vào” khuyết thiếu hoặc chưa cụ thể, chính xác, đầy đủ.

Đây là vấn đề rất nan giải tồn tại dai dẳng trong nhiều năm qua và vẫn đang tiếp tục là điểm trừ trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cho dù bộ máy cơ quan dịch vụ công về đất đai, hệ thống văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai vẫn hoạt động trong phạm vi cả nước.

-  Như vậy có nghĩa là sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng chỉ là một công cụ góp phần minh bạch giá đất, giao dịch đất đai?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Không thể khẳng định rằng việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, bắt buộc mọi giao dịch liên quan đến đất đai đều phải thông qua sàn thì sẽ từng bước tạo ra được một hệ thống thông tin dữ liệu đầu vào về đất đai một cách chính xác. Điều đó là chưa chắc chắn, bởi vì nếu sàn giao dịch quyền sử dụng đất hoạt động không hiệu quả, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, các chủ thể tham gia đàm phán, xác lập, thực hiện giao dịch lại thông đồng với sàn, hoặc có động cơ vụ lợi, vì lợi ích nhóm… thì vô hình chung, nó lại là “con dao hai lưỡi”, khiến cho người tham gia giao dịch phải mất  thêm một khoản chi phí từ lệ phí bán hàng qua sàn.

Nếu sàn giao dịch quyền sử dụng đất hoạt động hiệu quả, có chất lượng, thể hiện được tính ưu việt và đem lại quyền lợi hợp pháp cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản; người mua, người thuê mua thì như một lẽ tự nhiên các chủ thể sẽ tự tìm đến để xác lập, thực hiện giao dịch qua sàn mà không nhất thiết phải quy định bắt buộc giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện qua sàn và ngược lại.

Tôi cho rằng, không nên loanh quanh, luẩn quẩn mãi ở câu chuyện bắt buộc giao dịch qua sàn hay không qua sàn. Sàn không phải là cây “đũa thần” để giải quyết, xử lý triệt để, hiệu quả tất cả những khuyết tật, yếu kém của thị trường bất động sản.

Sàn làm tốt, có hiệu quả, đảm bảo tính chuyên nghiệp, công khai, minh bạch, dễ thực hiện, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia, đặc biệt là người mua, khi thấy được lợi ích thì tất yếu các chủ thể sẽ tự động tham gia.

Trong trường hợp không có cơ chế vận hành tốt, không tạo ra hiệu quả, ngược lại còn làm tăng chi phí, tạo sự phiền hà của các thủ tục hành chính, thì người ta sẽ thực hiện giao dịch về bất động sản không nhất thiết phải qua sàn.

Ở nước ngoài, hầu hết người dân đều chọn lựa giao dịch bất động sản qua sàn, và các sàn phải cạnh tranh nhau về tính chuyên nghiệp, sự uy tín, chất lượng, hiệu quả, tính kinh tế, phong cách phục vụ và lợi ích của khách hàng... thì mới có thể thu hút được chủ đầu tư, người dân lựa chọn.

Do đó, sàn giao dịch về quyền sử dụng đất do các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản được thành lập là một kênh quan trọng để nắm được thông tin đầu vào của thị trường bất động sản có độ tin cậy, đầy đủ, chính xác.

Thị trường quyền sử dụng đất cần được vận hành hiệu quả để khơi dậy nguồn lực đất đai

- Việc các giao dịch quyền sử dụng đất được thực hiện tự do trên thị trường trong thời gian qua đã và đang gây ra những hạn chế, bất cập và hệ lụy gì đối với công tác quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Giai đoạn thị trường phát triển nóng, việc không có công cụ để đo được thông tin đầu vào chính xác, đầy đủ, kịp thời; không xác định được giao dịch nào là giá thật, giao dịch nào giá ảo đã khiến thị trường đất đai phát triển có phần méo mó.

Khi thông tin trên thị trường bị lệch lạc, giá trị thực bị nhấn chìm bởi những cơn sốt nóng, giá ảo. Nhà nước không nắm được thông tin chuẩn xác thì không thể đưa ra các biện pháp can thiệp chính sách phù hợp. Các cơn sốt đất và tình trạng đầu cơ thổi giá, giao dịch vượt giá trị thực đã gây lũng đoạn và làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước.

Đặc biệt, khi giá đất bị đẩy lên cao sẽ làm gia tăng chi phí đầu vào, dẫn tới giá các sản phẩm bất động sản khi đến tay người có nhu cầu mua bất động sản thực sự cũng sẽ bị đội lên cao. Gánh nặng chi phí rơi vào người mua sau cùng, đặc biệt là những người thu nhập thấp. Giá nhà cứ theo đà tăng cao thì một bộ phận người dân có thu nhập thấp, người “làm công ăn lương” sẽ vĩnh viễn không bao giờ có chỗ ở.

Bên cạnh đó, nguồn lực đất đai không phát huy được hiệu quả. Giá bất động sản tăng cao, lợi nhuận đầu tư lớn, nhiều doanh nghiệp đổ xô vào đầu tư bất động sản mà quên mất nhiệm vụ chính là sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải vật chất để phát triển nền kinh tế bền vững. Thực tế đã có những thời điểm mà người ta thường nói vui là “người người, nhà nhà đi buôn đất”, nhiều người bỏ nghề đang làm để chuyển sang làm môi giới bất động sản. Ông lái xe ôm, bà bán trà đá cũng kiếm được bộn tiền từ việc làm “cò đất” trong những cơn sốt.

-  Và đó là sự phát triển thiếu bền vững?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với việc phát triển đô thị cũng như đối với nền kinh tế (diện mạo đô thị, chất lượng cuộc sống của người dân được nâng cao) nhưng cần sự phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững dựa trên nền tảng thông tin minh bạch, khách quan, quan hệ cung - cầu cân đối, các sản phẩm tung ra thị trường dựa trên nhu cầu thực của xã hội.

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản phát triển nóng, nhiều địa phương tập trung vào đấu giá quyền sử dụng đất, coi trọng nguồn thu ngân sách từ đất đai, mà dường như chưa coi trọng đúng mức đến hoạt động sản xuất - kinh doanh, tạo ra giá trị trên đất. Và rồi, nguồn lực đất đai thì có hạn, khi đã bán hết đất, thì nguồn thu ngân sách bị giảm sút là điều dễ hiểu. Do đó, cần phát huy nguồn lực đất đai, tạo vốn từ đất để phát triển kinh tế, không nên để nguồn thu ngân sách phụ thuộc hoàn toàn vào đất đai.

Doanh nghiệp cũng vậy, nếu tập trung vào việc đi buôn đất, đầu tư theo kiểu ăn xổi, mua rẻ bán đắt thì không thể phát triển lâu dài, bền vững được.

Không thể phủ nhận, bên cạnh những doanh nghiệp làm ăn chân chính, đóng góp lớn cho nền kinh tế thì trên thị trường thời gian qua vẫn có những doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, huy động vốn nhưng không đầu tư thực chất, không tạo ra giá trị, ôm tiền của người dân nhưng sử dụng không đúng mục đích cam kết…

Thị trường vận hành có tính chu kỳ, phát triển đến một mức độ nào đó sẽ phải chững lại. Sư phát triển quá nóng sẽ tạo ra bong bóng bất động sản, tiềm ẩn rủi ro đối với nền kinh tế. Khi nguồn cung quá lớn so với nhu cầu sẽ dẫn đến sự dư thừa. Tính thanh khoản của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thanh khoản không phải lúc nào cũng tốt. Điều này dẫn đến thực tế có rất nhiều “nghĩa địa” bất động sản, tiền bị chôn vào trong đất.

“Cục máu đông” nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng cũng đang là vấn nạn. Hàng loạt dự án bất động sản hình thành trong tương lai thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, khi tính thanh khoản kém, chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng thu dự án nhưng cũng không thể bán thu nợ. Bởi vì thị trường bất động sản đang èo uột, người có nhu cầu thực thì không có năng lực tài chính, người có tiền cũng không bỏ vốn mua khi không nhìn thấy cơ hội đầu tư kinh doanh sinh lời. Trong khi đó, tiền của ngân hàng chính là tiền gửi có kỳ hạn của người dân. Đó là bài toán rất nan giải. Không cách nào khác, thị trường bất động sản cần được vận hành một cách ổn định, lành mạnh, không thể để rơi vào tình trạng suy thoái, khủng hoảng niềm tin, mất thanh khoản kéo dài.

-  Vậy theo ông, ngoài việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, để phát triển tốt thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và bất động sản nói chung, còn cần những giải pháp/công cụ gì trong quản lý và điều tiết?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Nhà nước phải có cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho thị trường vận hành thông suốt, đồng bộ theo đúng nguyên tắc thị trường và hạn chế những can thiệp hành chính không cần thiết.

Liên quan đến công cụ thuế, cần điều tiết dựa trên năng lực của những chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường. Nếu đánh thuế cao đối với những phân khúc đang có thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu thực thì có thể kìm hãm sự tăng trưởng. Việc đánh thuế cao cần hướng vào mục đích chống đầu tư, găm giữ đất đai.

Theo đó, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đăng ký đất đai; quy định về đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung các quy định về phí, lệ phí đất đai hợp lý, phù hợp với mức thu nhập của đại đa số người lao động, người làm công ăn lương nhằm khuyến khích họ tự giác kê khai chính xác, đúng sự thật về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Nếu lệ phí chuyển nhượng của một mảnh đất lên đến mấy trăm triệu đồng thì rất khó để thị trường vận động thông suốt, lành mạnh minh bạch, nhất là với mức thu nhập trung bình của người dân đang tương đối thấp như hiện nay.

Ngoài ra, thủ tục hành chính cần đơn giản hơn, không làm mất thời gian và gây phiền hà đến người dân, doanh nghiệp. Lập sàn giao dịch, bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua nhằm thu thập được thông tin về bất động sản chính xác, đầy đủ liệu có khả thi khi mà các giải pháp khác dường như chưa thống nhất, tương thích, đồng bộ.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Để đạt được mục tiêu minh bạch giá đất, nên sử dụng nhiều công cụ khác nhau.

Đặc biệt, cần nhấn mạnh đến việc thiết lập một cơ quan chuyên trách độc lập để theo dõi và thẩm định giá đất. Cơ quan này phải cập nhật thông tin và phân tích được những diễn biến mau lẹ, nhanh chóng của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, cần xây dựng bộ chỉ số để đánh giá biến động giá cả trên thị trường tương tự như chỉ số VNIndex hay giá vàng, giá USD hàng ngày trên thị trường chứng khoán, thị trường vàng.

Từng thửa đất, từng sản phẩm bất động sản đang giao dịch trên thị trường phải được cập nhật thông tin về giá cả sau mỗi lần giao dịch, để nhìn vào đó, bất kỳ ai cũng có thể nắm được tình hình của thị trường, mức giá trị thực của khu đất/sản phẩm bất động sản đó tại từng thời điểm nhất định. Đó là cơ sở quan trọng để xác định giá đất.

-  Ông đánh giá như thế nào về tính cấp thiết của việc minh bạch hóa, phát triển lành mạnh, bền vững thị trường đất đai, tạo cơ sở dữ liệu thông tin đáng tin cậy về giá đất?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Hiện nay, một số lượng các báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản chủ yếu do các tổ chức phân tích thị trường có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện. Như vậy, lĩnh vực này vẫn bỏ ngỏ đối với tổ chức, cá nhân trong nước. Hệ thống bản đồ quy hoạch, thông tin thửa đất cũng chưa thực sự công khai, minh bạch. Phần lớn người dân khó tiếp cận được các thông tin về quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn cho dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực trạng này tồn tại ở ngay cả các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng giới môi giới, đầu cơ lợi dụng để “thổi giá”, nâng giá nhằm mục đích trục lợi.

Thị trường càng sốt ảo bao nhiêu càng cho thấy sự thiếu minh bạch và tiềm ẩn rủi ro bấy nhiêu. Với một thị trường “nhạy cảm” như bất động sản, chỉ có công khai, minh bạch thông tin thì mới có thể phát triển lành mạnh, bền vững. Do đó, trong những năm tới, nếu các thông tin quy hoạch dự án vẫn không được minh bạch, rõ ràng thì tình trạng xảy ra các cơn sốt đất sẽ còn tiếp tục quay lại.

Như vậy, cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp, đặc biệt là nâng cao vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước thì mới mong thị trường bất động sản phát triển minh bạch. Đặc biệt, cần nhanh chóng xây dựng hệ tài nguyên số, ứng dụng công nghệ số trong thu thập, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai.

Ngoài ra, cũng cần nhấn mạnh, xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai là một yếu tố quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai - nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước.

Tuy nhiên, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và Luật Đất đai năm 2013 nói riêng là điều khó khăn, phức tạp và không hề đơn giản; bởi đây là lĩnh vực pháp luật nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội.

Việc sửa luật cần đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân, giải quyết “bài toán” đất đai cho nhu cầu phát triển bền vững đất nước góp phần duy trì, ổn định kinh tế vĩ mô; nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.../.

-       Trân trọng cảm ơn ông vì những chia sẻ và thông tin hữu ích!