Sân golf “khủng” cạnh sông Đuống: Nhiều dấu hỏi về năng lực chủ đầu tư

Liên danh có đồng vốn eo hẹp

Vừa qua, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Hương Giang đã ký văn bản gửi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xin ý kiến thẩm định thực hiện dự án sân golf quốc tế Thuận Thành tại xã Đình Tổ (huyện Thuận Thành). Dự án chính thức có tên là Sân golf quốc tế Thuận Thành, thiết kế 27 lỗ.

Dự án được giao cho liên danh CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản HUDland (mã HLD) và CTCP Tư vấn và Thương mại Thăng Long làm chủ đầu tư. Cả hai đều là không phải là những cái tên nổi bật trên thị trường bất động sản và cũng chưa có những dự án bất động sản quy mô lớn nào được dư luận thực sự quan tâm.

Theo tìm hiểu của phóng viên, HLD được thành lập hồi 8/2007, do 3 cổ đông sáng lập gồm Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) thuộc Bộ Xây dựng, CTCP Đầu tư Xây dựng Thành Nam và Công ty Nikko Việt Nam. Vốn điều lệ 200 tỷ đồng, vốn pháp định chỉ vẻn vẹn 6 tỷ đồng. Công ty này triển khai đầu tư một số dự án nhà ở quy mô trung bình tại Bắc Ninh, Long Biên (Hà Nội)...

Những năm gần đây, HLD vẫn được coi là “đứa con cưng” của họ HUD. Tuy nhiên, công ty này chỉ thực sự gây chú ý trên thị trường khi tham gia vào dự án Khu đô thị “tai tiếng” Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội. Theo đó, HLD được HUD uỷ quyền thực hiện quyền của chủ đầu tư trong việc triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở thấp tầng gồm biệt thự, nhà liền kề tại 2 lô đất BT8 và LK27 trong KĐT Vân Canh với tổng diện tích xây dựng 11.633m2.

Dự án Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) với quy mô lên tới hơn 60ha, tổng vốn đầu tư nhiều nghìn tỷ đồng. Mặc dù đã hoàn thiện nhiều năm nay nhưng hiện khu đô thị này vẫn bị bỏ hoang, phần lớn hạng mục biệt thự, nhà liền kề (có giá bán cao nhất lên tới 12 - 15 tỷ đồng/căn) đều đã xuống cấp. Dù không có con số thống kê một cách chính thức được công bố, nhưng chắc chắn với quy mô xây dựng lên tới hơn 11.000m2 biệt thự, nhà liền kề tại dự án Vân Canh, HLD đã kẹt lại ở đây một lượng tiền không hề nhỏ.

Cùng với sự đi xuống của toàn thị trường hầu hết những cái tên tham gia vào siêu dự án này như HUD, Tasco, AZ Land… đều bị sa lầy, cùng với đó là hàng nghìn tỷ đồng bị chôn tại đây, chưa hẹn ngày "trở lại".

Trong báo cáo tài chính 2019 mới nhất mà HLD công bố cho thấy, doanh thu và lợi nhuận cùng giảm. Theo đó, doanh thu thuần trong năm đạt khoảng 420 tỷ đồng, giảm 5% trong khi lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 75,8 tỷ đồng, giảm mạnh 32%.

Đáng chú ý, hầu hết chi phí của doanh nghiệp trong năm đều tăng. Cụ thể, chi phí quản lý doanh nghiệp là 31,4 tỷ đồng, tăng 8% (riêng chi phí quản lý nhân viên chiếm 55%, hết hơn 17 tỷ đồng); chi phí bán hàng 7,2 tỷ đồng, tăng 34%. Các chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng cao đã “ăn mòn” lợi nhuận của doanh nghiệp này.

Hiện HLD gánh khoản nợ phải trả hơn 271 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm phần lớn với hơn 236 tỷ đồng. Doanh nghiệp hiện có các khoản vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) - chi nhánh Hà Nội, Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - chi nhánh Hà Nội. HLD cũng có khoản phải thu ngắn hạn lên đến gần 348 tỷ đồng, chủ yếu là của khách hàng mua nhà tại Dự án Khu B Bắc Ninh (hơn 245 tỷ đồng).

Tại thời điểm 31/12/2019, tổng tài sản của HLD ghi nhận hơn 729 tỷ đồng, giảm 10% so với đầu năm.

Mặt khác, HLD còn phải chịu một áp lực từ việc đầu tư cùng lúc khá nhiều dự án. Với lượng vốn tự có không hề lớn, HLD đang dàn trải tiềm lực của mình trên khoảng 4 - 5 dự án bất động sản. Đáng chú ý là, trong danh mục bất động sản chính HLD hiện đang đầu tư, không nhiều dự án có vị trí "vàng" hay được đánh giá cao. 

Phần dự án còn lại hầu hết nằm ở các thị trường bất động sản không phải quá sôi động, cụ thể gồm: Dự án thành phần trong khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội), dự án tại KĐT mới Việt Hưng (Long Biên), dự án ở TP. Bắc Ninh …

Thành viên còn lại trong liên danh chủ đầu tư Dự án Sân golf quốc tế Thuận Thành là CTCP Tư vấn và Thương mại Thăng Long. Đây lại là một ẩn số đối với dư luận và cả giới đầu tư bất động sản bởi không hề có nhiều thông tin tìm kiếm được về Công ty này cũng như được công bố trên truyền thông, ngoài một số chi tiết ngắn gọn. Theo một số nguồn tin, Công ty được thành lập vào tháng 11/2006, hoạt động chính trong lĩnh vực bán buôn ô tô, các động cơ khác. Trụ sở của CTCP Tư vấn và Thương mại Thăng Long đặt tại tầng 5, tòa nhà số 57 Vũ Trọng Phụng (Thanh Xuân, Hà Nội) do ông Vũ Đình Sâm làm đại diện pháp luật.

CTCP Tư vấn và Thương mại Thăng Long có số vốn điều lệ ban đầu là 100 tỷ đồng, gồm các cổ đông sáng lập là ông Bùi Văn Thiềng (10%), ông Trần Đức Thọ (10%), ông Vũ Đình Sâm (15%), ông Nguyễn Duy Dũng (45%) và bà Hoàng Hồng Hạnh (20%).

Đến tháng 8/2017, ông Bùi Văn Thiềng giảm vốn góp về mức 1%, vừa hay tỷ lệ cổ phần mất đi lại đúng bằng con số tăng thêm trong sở hữu của ông Trần Đức Thọ. Số vốn điều lệ của Thăng Long vẫn giữ nguyên mức 100 tỷ đồng cho đến thời điểm hiện tại.

Căn cứ hợp đồng liên danh số 370/HĐLD-HUDLAND-TL ngày 21/10/2015 giữa hai công ty thì tỷ lệ góp vốn trong quá trình đầu tư Dự án Sân golf quốc tế Thuận Thành là HLD 95%, Thăng Long góp 5%.

Vì vậy, HLD thay mặt Liên danh nhà đầu tư cam kết đủ nguồn vốn tự có để thực hiện dự án Sân golf quốc tế Thuận Thành. Tuy nhiên, với tiềm lực tài chính ở mức bình thường như HLD và những thông tin quá ngắn gọn như vậy về CTCP Tư vấn và Thương mại Thăng Long - đối tác liên danh, giới chuyên gia phân tích, người dân hoàn toàn có quyền nghi ngờ về năng lực tài chính thực hiện dự án sân golf quốc tế tại Bắc Ninh. Với đồng vốn eo hẹp và số nợ lớn, liệu liên danh có đủ sức thực hiện kiến trúc, xây dựng dự án hay sẽ là câu chuyện “chia nhỏ để bán”, thậm chí dừng giữa chừng vì không còn vốn?

Kinh nghiệm xử lý các vấn đề môi trường còn nhiều nghi ngờ

Sân golf quốc tế Thuận Thành thiết kế 27 lỗ, dự kiến xây dựng trên khu đất 98ha, phía Bắc giáp sông Đuống, phía Nam giáp đê sông Đuống, phía Đông và phía Tây giáp đất nông nghiệp ngoài đê. Với diện tích lớn như vậy, giới chuyên gia cảnh báo nếu chủ đầu tư không có kinh nghiệm trong vấn đề xử lý môi trường của sân golf thì khả năng ô nhiễm hoàn toàn có thể xảy ra.

Ví như một sân golf 18 lỗ sử dụng khoảng 1,5 tấn hóa chất (cao gấp 3 lần so với cùng diện tích đất nông nghiệp). Trong đó, có các chất như axit silic, oxit nhôm và ô xít sắt (tác nhân gây ung thư), Acrylamide là chất cực độc với sinh vật và con người. Tất cả các hóa chất này có thể ngấm xuống đất, vào nước ngầm… Tương tự, một sân golf 27 lỗ, số hoá chất cần dùng đến cũng gần như gấp đôi. Theo đó, hầu hết việc xây dựng các sân golf quốc tế đều được Chính phủ phê duyệt cho các tập đoàn lớn thực hiện. Bởi các nhà đầu tư lớn có tài chính, có năng lực, kinh nghiệm và có được các đối tác cũng như mời các đơn vị tư vấn, xử lý môi trường lớn để giải quyết các vấn đề môi trường.

Trong trường hợp phê duyệt sân golf 27 lỗ tại Bắc Ninh cho liên danh hai công ty nhỏ, chưa từng có kinh nghiệm xây dựng sân golf, rồi đây ai sẽ đảm bảo những hóa chất kia sẽ không thấm theo mưa chảy thẳng ra sông? Từ đây những hoa màu lấy nước sông Đuống tưới tiêu có bị ảnh hưởng? Những nhà máy nước sạch sử dụng nguồn nước sông Đuống sản xuất có đảm bảo hay không? Liên danh này sẽ xử lý các vấn đề liên quan đến môi trường ra sao?

Thực tế, sông Đuống chảy qua khu vực Hà Nội sau đó qua huyện Thuận Thành, qua huyện Quế Võ (Bắc Ninh) rồi đổ về tỉnh Hải Dương hợp với sông Thái Bình ở phía lục đầu.

Ở ven sông Đuống có những cánh đồng phù sa màu mỡ, nơi nông nghiệp rất phát triển. Ngoài phục vụ việc tưới tiêu, hiện nay sông Đuống còn là nguồn trực tiếp của rất nhiều nhà máy nước sạch sinh hoạt trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, nhất là khu vực huyện Quế Võ. Nếu như sân golf làm ô nhiễm nguồn nước sông Đuống thì nguồn nước sạch cung cấp cho các địa phương này và các vùng lân cận cũng gặp ô nhiễm.

Mặt khác, theo tìm hiểu của phóng viên, đây không phải lần đầu tiên dự án sân golf 27 lỗ này được đề xuất xây dựng. Mà Dự án đã có hành trình khá "vòng vèo" khi từ 5 năm trước đã được tỉnh Bắc Ninh đề xuất. Nhưng đến thời điểm hiện tại chỉ có văn bản của tỉnh Bắc Ninh cho phép xây dựng và chưa hề có thông tin từ bộ, ngành, Chính phủ cho phép xây dựng.

Cụ thể, tháng 7/2015, liên danh HUDLand đã đề nghị tỉnh Bắc Ninh cho khảo sát địa điểm để lập dự án xây dựng khu sân golf quốc tế tại khu đất ven sông Đuống.

Và chỉ một tháng sau đó, ông Nguyễn Tử Quỳnh, khi đó là Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh, đã có ngay văn bản chấp thuận về mặt chủ trương cho liên danh này nghiên cứu khảo sát khu đất thuộc xã Đình Tổ, huyện Thuận Thành, có diện tích 170ha để lập quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng Sân golf quốc tế Thuận Thành, thiết kế 27 lỗ.

Cũng trong tháng 8/2015, UBND tỉnh Bắc Ninh đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép bổ sung quy hoạch sân golf 27 lỗ tại xã Đình Tổ, huyện Thuận Thành. Trong đó có nội dung, nhà đầu tư cam kết lập báo cáo đánh giá tác động môi trường trước khi dự án được cấp phép xây dựng, đưa dự án vào hoạt động sau 48 tháng kể từ thời điểm được chấp thuận đầu tư. Đồng thời nhà đầu tư cũng cam kết ưu tiên sử dụng lao động bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ngày 21/7/2017, Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh Hà Nội đã có Thư đảm bảo cấp vốn tín dụng số 2002/BIDV.HN-KH1, trong đó, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho HLD để thực hiện dự án Sân Golf quốc tế Thuận Thành tại xã Đình Tổ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh khi dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công ty đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp tín dụng.

Đến khoảng tháng 2/2019, UBND tỉnh Bắc Ninh có văn bản đôn đốc các bên liên quan thực hiện dự án đầu tư xây dựng sân golf quốc tế tại huyện Thuận Thành. Và như đã đưa tin, mới đây bà Nguyễn Hương Giang- Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã có công văn gửi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đề xuất được triển khai dự án này.

Tuy nhiên, đây không phải là lần đầu tiên tỉnh Bắc Ninh đề xuất “được” làm sân golf, trước đó tỉnh Bắc Ninh đã từng đề xuất được làm sân golf ở huyện Tiên Du và Yên Phong song không được chấp thuận hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực để đầu tư dự án. Một lần nữa, năng lực chủ đầu tư sân golf quốc tế tại Thuận Thành cũng là dấu hỏi để các bộ, ngành và Chính phủ đưa ra quyết định cuối cùng.