Sau cú hích doanh thu 2025, Kinh Bắc (KBC) bước vào chu kỳ tích lũy lớn

Theo báo cáo phân tích của NH Securities Việt Nam, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt đáng chú ý của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) khi doanh thu và lợi nhuận phục hồi mạnh mẽ, song song với chiến lược gia tăng đòn bẩy tài chính để tích lũy quỹ đất và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Năm 2025, KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt 6.687 tỷ đồng, tăng 141% so với năm 2024 và gấp 2,4 lần mức nền thấp 2.776 tỷ đồng của năm trước. Động lực chính đến từ mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê đất khu công nghiệp. Doanh thu từ mảng này đạt gần 4.400 tỷ đồng, tăng 251% so với cùng kỳ, chiếm khoảng 66% tổng doanh thu. Kết quả tích cực được thúc đẩy bởi việc bàn giao khoảng 120ha đất công nghiệp, tập trung tại CCN Hưng Yên và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Bên cạnh đó, mảng chuyển nhượng bất động sản đóng góp 1.460 tỷ đồng, tăng 61% so với năm 2024, chủ yếu từ hoạt động bàn giao tại dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (Bắc Ninh) và dự án Tràng Duệ (Hải Phòng). Doanh thu từ cung cấp dịch vụ khu công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, tăng 12% so với cùng kỳ.

Lũy kế cả năm, KBC hoàn thành khoảng 67% kế hoạch doanh thu năm 2025. Trong bối cảnh quý II–III/2025 xuất hiện sự chững lại tạm thời của nhu cầu thuê đất khu công nghiệp do một số khách hàng FDI trì hoãn quyết định đầu tư để chờ thông tin chính thức về chính sách thuế quan đối với Việt Nam và các quốc gia cạnh tranh, mức thực hiện này được đánh giá là tương đối tích cực.

Về hiệu quả hoạt động, biên lợi nhuận gộp năm 2025 duy trì ở mức khoảng 47%, tương đương năm 2024. Điểm cải thiện đáng kể nằm ở cơ cấu chi phí: chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp được tiết giảm mạnh, từ xấp xỉ 20% xuống còn hơn 11% doanh thu, qua đó giúp biên lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh được cải thiện rõ rệt. Ngoài ra, lợi nhuận còn được hỗ trợ bởi 327,4 tỷ đồng thu nhập khác ghi nhận trong quý IV/2025, phát sinh từ khoản chênh lệch hợp nhất kinh doanh khi hợp nhất các công ty liên quan đến dự án Láng Hạ.

Tuy nhiên, bức tranh dòng tiền cho thấy doanh nghiệp đang ở giai đoạn đầu tư mạnh. Năm 2025, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 18.000 tỷ đồng, chủ yếu do KBC gia tăng hàng tồn kho và đẩy mạnh đầu tư vào các dự án đang triển khai. Phần thiếu hụt dòng tiền này được bù đắp thông qua phát hành cổ phiếu riêng lẻ và tăng nợ vay.

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng tài sản của KBC tập trung chủ yếu ở hàng tồn kho và các khoản phải thu. Hàng tồn kho đạt 26.955 tỷ đồng, chiếm 39% tổng tài sản; các khoản phải thu đạt 17.431 tỷ đồng, chiếm 25%. Trong cơ cấu tồn kho, mức tăng đáng kể đến từ KĐT và dịch vụ Tràng Cát, với giá trị tồn kho tăng gần 8.500 tỷ đồng trong năm, nâng quy mô cuối kỳ lên gần 17.000 tỷ đồng, tương đương 63% tổng hàng tồn kho và khoảng 24% tổng tài sản. KCN Gia Lộc (Tây Ninh) cũng ghi nhận tăng thêm khoảng 1.500 tỷ đồng nhờ đẩy nhanh tiến độ đầu tư hạ tầng. Ngoài ra, trong quý IV/2025, công ty ghi nhận thêm dự án Trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ với giá trị hơn 3.500 tỷ đồng, được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.

Song song với việc gia tăng quy mô tài sản, đòn bẩy tài chính của KBC cũng tăng mạnh trong năm 2025. Tổng dư nợ cuối năm vượt 28.600 tỷ đồng, cao gấp 2,8 lần so với cuối năm 2024. Hơn 16.000 tỷ đồng nợ vay dài hạn phát sinh trong năm được sử dụng để bổ sung tiền sử dụng đất cho dự án Tràng Cát và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án Trump International Hưng Yên. Hệ quả là tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng lên 107%, cao hơn đáng kể so với mức 40–50% duy trì trong các năm trước.

Theo đánh giá của NH Securities Việt Nam, việc chủ động gia tăng nợ vay trong giai đoạn hiện tại phản ánh chiến lược tích lũy quỹ đất và chuẩn bị nguồn cung cho chu kỳ tăng trưởng mới. Động lực chính cho năm 2026 được kỳ vọng đến từ KCN Quế Võ 2 đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và KĐT Tràng Cát, nơi đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khoảng 100ha và dự kiến mở bán trong năm 2026.

Tổng thể, năm 2025 cho thấy KBC đã chuyển sang trạng thái tăng tốc đầu tư, mở rộng quy mô tài sản và gia tăng đòn bẩy tài chính nhằm đón đầu chu kỳ mới của thị trường khu công nghiệp và bất động sản đô thị. Tuy nhiên, cùng với cơ hội tăng trưởng, áp lực quản trị dòng tiền và kiểm soát rủi ro tài chính sẽ là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả thực thi chiến lược trong giai đoạn tới.