1. Shophouse là gì?
Shophouse là hình thức căn hộ nhà ở kết hợp với cửa hàng thương mại, còn có thể gọi với tên gọi khác là nhà phố thương mại. Shophouse được thiết kế với cấu trúc xây dựng linh hoạt, thông thường có tối thiểu 2 tầng. Đây là loại nhà ở liền kề, được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt.
Mặc dù loại hình shophouse chỉ mới xuất hiện ở Việt Nam cách đây không lâu nhưng nhận được sự quan tâm lớn của giới đầu tư và người tiêu dùng. Shophouse đã nhanh chóng tạo nên cơn sốt, cơn sóng đầu tư mạnh mẽ do có thiết kế đa tính năng, vừa có thể kinh doanh vừa có thể ở và cũng có thể cho thuê để sinh lời.
Không giống với việc thuê mặt bằng có giá thành đắt đỏ từ chủ đầu tư (đôi khi lên đến vài chục nghìn USD/tháng) và chỉ được thuê trong khoảng thời gian ngắn hạn, sở hữu một căn shophouse đồng nghĩa với việc bạn được cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu.
Bởi vậy, mô hình shophouse dù mới xuất hiện nhưng lại tạo nên những hiệu ứng và sức hút tốt đối với nhà đầu tư.
2. Ưu điểm vượt trội của shophouse
Shophouse sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, không gian, vị trí và thường chỉ có mặt tại các trung tâm thương mại hay các thành phố lớn, nơi có dân cư đông đúc, sầm uất. Dưới đây là những ưu điểm vượt trội của shophouse để bạn có thể đầu tư:
Đa chức năng sử dụng
Ưu điểm lớn nhất của shophouse là tích hợp được ít nhất 2 chức năng: vừa để ở, vừa để kinh doanh. Thay vì phải mất tiền thuê mặt bằng kinh doanh, vừa phải mất tiền thuê/mua nhà thì chỉ cần shophouse - mua 1 được 2.
Hầu hết các căn shophouse đều có thiết kế đẹp, đáp ứng được nhu cầu ở, kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Shophouse được xây dựng từ 2 tầng trở lên, tầng trệt được thiết kế để kinh doanh, từ tầng 2 trở lên được thiết kế phục vụ sinh hoạt gia đình.
Vị trí đắc địa
Chính bởi mục đích của shophouse là vừa kinh doanh, vừa ở nên chủ đầu tư luôn ưu tiên cho shophouse vị trí đẹp.
Khi triển khai thiết kế dự án tại các khu đô thị, chủ đầu tư thường chọn vị trí tại những tuyến đường lớn, trung tâm dự án, nơi có đông người lưu thông qua lại để làm shophouse. Tại đây, các shophouse sẽ dễ dàng thu hút được nguồn khách tiềm năng từ chính trong khu chung cư và đô thị xung quanh. Đây được xem là một trong những yếu tố đảm bảo việc kinh doanh hoặc cho thuê shophouse hoạt động tốt.
Do shophouse phục vụ chính cư dân dự án nên số lượng shophouse theo đó cũng ít hơn so với các hạng mục khác như chung cư, biệt thự hay nhà liền kề. Với các dự án tầm trung, số lượng shophouse chỉ chiếm khoảng 2-3% trên tổng số lượng căn hộ, các dự án lớn hơn như khu đô thị thì số lượng shophouse có thể lên tới 5%.
Shophouse có vị trí đẹp cộng số lượng tung ra thị trường không nhiều, không thể đáp ứng hết nhu cầu của thị trường, vì vậy các căn shophouse lại càng trở nên khan hiếm.
Thiết kế thông minh
Các căn shophouse thường được xây dựng từ 2 tầng tách biệt trở lên. Vì vậy, shophouse có thể sử dụng với nhiều chức năng khác nhau như:
• Mở cửa hàng : Với lợi thế vị trí cũng như thiết kế đẹp cùng với việc tách biệt việc ở và kinh doanh, shophouse thích hợp để mở cửa hàng. Do có rất nhiều cư dân sinh sống, việc mở cửa hàng cũng sẽ sinh lời nhanh chóng.
• Cho thuê làm văn phòng: Shophouse thường có thiết kế đẹp, nằm tại vị trí đẹp, mặt đường lớn, hoàn toàn đáp ứng các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho các công ty, tập đoàn.
Giao thông thuận lợi
Thường nằm ở vị trí trung tâm, cạnh các khu đô thị lớn cho nên không chỉ có vị trí mặt tiền đẹp mà việc lưu thông tìm địa chỉ cũng thuận lợi. Việc này cũng giống như bạn chọn vị trí cửa hàng có mặt tiền lớn, lượng khách qua lại nhiều, thông thoáng và thu hút nhiều sự chú ý.
Thêm vào đó, di chuyển cũng là một vấn đề quan trọng đối với cửa hàng nên đa phần các shophouse có vị trí gần lối lên xuống chung cư. Ngoài ra, để các shophouse thuận tiện phát triển thì các chủ đầu tư thường xây dựng bãi đỗ xe ngay trước cửa hàng.
Tính thanh khoản tốt
Thông thường, số lượng nhà phố thương mại chỉ chiếm khoảng 2-3% trên tổng số lượng căn hộ, đối với các dự án lớn hơn như khu đô thị thì số lượng shophouse chiếm khoảng 5%. Cũng chính nhờ số lượng hạn chế nên shophouse có tính thanh khoản cao. Với các yếu tố từ vị trí, thiết kế cùng số lượng hạn chế, các nhà đầu tư dễ dàng mua đi bán lại hoặc đầu tư cho thuê để kinh doanh một cách nhanh chóng.
Cơ hội tăng giá trị tài sản
Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse lên tới khoảng 8-12%/năm, con số này vượt xa việc bạn cho thuê chung cư hay gửi lãi suất ngân hàng và ít rủi ro hơn đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Ngoài ra, các căn hộ shophouse có thể tăng giá trị theo thời gian nhờ vào tính sinh lời tốt. Vì vậy mà xu hướng kinh doanh shophouse đang có được sức hút tốt trên thị trường bất động sản.
3. Mặt hạn chế của shophouse
Với nhiều ưu điểm vượt trội, shophouse đang nhận được sự quan tâm lớn từ phía nhà đầu tư. Tuy nhiên, loại hình này vẫn còn tồn tại một số nhược điểm:
Giá thành cao
Sở hữu vị trí đắc địa kết hợp với sự khan hiếm thì hiển nhiên shophouse có giá bán cao hơn các loại hình bất động sản khác như biệt thự, căn hộ liền kề, đòi hỏi các nhà đầu tư phải chi ra số tiền lớn hơn để sở hữu nó. Chưa tính đến vấn đề mua shophouse khi cạnh tranh với nhà đầu tư khác sẽ khiến giá đẩy lên cao.
Giá bán các căn hộ shophouse hiện nay thường cao hơn các căn hộ thường 4 - 5 lần.
Phụ thuộc vào dân cư
Một yếu tố quan trọng để shophouse có thể kinh doanh thành công chính là cộng đồng dân cư sinh sống. Các shophouse tọa lạc tại các dự án đông dân cư sinh sống thì sẽ mang lại khả năng sinh lợi cao.
Nếu dự án của chủ đầu tư có được vị trí tốt, không chỉ có sức hấp dẫn với cư dân sống tại dự án mà còn thu hút nhiều khách hàng bên ngoài, việc kinh doanh sẽ thành công hơn. Ngược lại, nếu khu dân cư thưa thớt và chưa hình thành thì việc kinh doanh sẽ gặp nhiều khó khăn.
Chính vì vậy, trước khi đầu tư vào shophouse, ngoài chất lượng, dịch vụ thì các nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu về cộng đồng dân cư tại dự án mà mình sắp mua.
Hạn chế về quyền sở hữu
Thường thì một căn shophouse sẽ được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Tuy vậy, theo quy định về thời hạn sử dụng căn hộ ở các dự án khác nhau và thường những căn hộ shophouse sẽ bị hạn chế thời hạn sử dụng là 50 năm ghi trên sổ đỏ, sổ hồng cụ thể.
Do đó, người mua, kinh doanh shophouse cần nhớ yếu tố này để tính toán việc chọn mua shophouse đảm bảo, phù hợp nhất.
4. Những lưu ý khi đầu tư shophouse
Shophouse là loại bất động sản có nhiều ưu thế nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro, vì vậy mà việc mua shophouse sẽ cần phải có kinh nghiệm nhằm lựa chọn những dự án căn hộ shophouse uy tín, có vị trí và các yếu tố ảnh hưởng tới khả năng sinh lời khi sử dụng kinh doanh.
Shophouse phù hợp với những đối tượng khách hàng vừa muốn ở và vừa kết hợp kinh doanh. Vì thế mà kênh đầu tư này luôn được nhiều người lựa chọn và cân nhắc mặc dù mức giá để đầu tư không hề nhỏ. Vậy để có thể chọn dự án shophouse giá rẻ, thích hợp để kinh doanh và đảm bảo an toàn về pháp lý cần lưu ý đến những vấn đề sau đây:
Mục đích mua shophouse là gì?
Trước khi mua căn hộ shophouse, không chỉ nghĩ đến vấn đề nó có chức năng vừa để ở, vừa có thể kinh doanh và chỉ mua theo xu thế là đủ. Bởi mỗi căn shophouse sẽ phù hợp với loại mục đích kinh doanh khác nhau. Cho nên trước khi mua thì bạn cần tính toán đến việc mục đích mua shophouse là gì để tính toán đến giá trị lợi ích mà mình hướng tới.
Đánh giá tiềm năng kinh doanh của căn hộ shophouse
Tiềm năng kinh doanh shophouse được đánh giá cao, phụ thuộc vào vị trí và cách lựa chọn kinh doanh gì sao cho phù hợp với sức cạnh tranh và nhu cầu của cư dân tại đây. Tuy nhiên, giới chuyên gia xác định giá trung bình mức tỷ suất lợi nhuận tại shophouse có thể đạt được từ 8% đến 12%, cao hơn so với chung cư thương mại và đặc biệt sẽ có tính gia tăng tốt nhờ vị trí và dân cư ngày một tăng.
Tính toán chi phí vận hành, dịch vụ căn hộ shophouse
Lựa chọn mua shophouse không thể không tính đến yếu tố phí dịch vụ và vận hành của dự án đó. Việc này giúp bạn tính toán và so sánh với các dự án shophouse khác hay chọn mua nhà phố kinh doanh… đảm bảo yêu cầu về giá trị lãi suất.
Thông thường, các dự án sẽ có mức giá khác nhau và càng là shophouse có vị trí trung tâm thì phí sẽ cao hơn so với khu vực ngoại đô.
Tìm hiểu về quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng, hợp đồng mua bán căn hộ shophouse
Quyền sở hữu ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua shophouse và các tính toán về kế hoạch tinh doanh, khả năng thu hồi vốn, sinh lời. Vì thế trước khi mua căn hộ này cần xác định quyền sở hữu nhà shophouse như thế nào. Hiện nay mô hình shophouse có 2 loại với quyền sở hữu khác nhau mà người dùng cần nắm rõ để cân nhắc khi mua, đó là:
• Loại căn hộ shophouse có hình thức sở hữu sổ đỏ lâu dài: Shophouse nằm tại các dãy nhà phố trong khu đô thị, biệt thự liền kề 4-5 tầng.
• Loại căn hộ shophouse có sổ đỏ 50 năm: Shophouse nằm tại vị trí tầng 1 – 2 khối đế chung cư.
Về mặt pháp lý, căn hộ shophouse là bất động sản có quyền được đưa vào các giao dịch bất động sản như bình thường nếu đảm bảo đầy đủ về điều kiện sở hữu. Các thủ tục chuyển nhượng, mua bán căn hộ này sẽ có thể theo hình thức căn hộ chung cư nếu là shophouse chung cư hoặc có thể là bán nhà đất nếu là shophouse nhà biệt thự liền kề, nằm tại các dãy phố của khu đô thị đã quy hoạch đó.
