Chặn tình trạng lách luật, trốn thuế trong giao dịch bất động sản
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất 5 năm/lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, căn cứ vào bảng giá đất người mua bán nhà đất, bất động sản kê khai nộp các loại thuế, phí.
Tuy nhiên, hiện tượng cố tình khai gian giá chuyển nhượng bất động sản để giảm mức thuế đã và đang tồn tại suốt thời gian qua. Người mua bán nhà đất, chuyển nhượng bất động sản luôn sử dụng mánh khóe để lách luật, trốn thuế thông qua giao dịch dân sự, lập hợp đồng thoả thuận bằng văn bản, bằng lời nói để chuyển nhượng bằng với bảng giá của UBND tỉnh quy định hoặc thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế. Việc kê khai thấp để bớt khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch.
Xuất phát từ nhiều giao dịch kê khai giá rất thấp với thực tế để né thuế, Bộ Tài chính đã siết chặt thu thuế nhằm giúp minh bạch kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ quản lý giao dịch tài sản, bất động sản và quản lý thuế nói riêng. Cũng vì thế, hồ sơ kê khai thuế bị trả về khai lại hàng loạt.
Đơn cử trường hợp chị Ngọc Loan (TP. Thủ Đức, TP.HCM) có bán mảnh đất diện tích 400m2 với giá 1,8 tỷ đồng, nhưng chỉ khai giá để tính thuế là 1,2 tỷ đồng. Khi ngành thuế trả lại, chị Loan khai lên 1,7 tỷ đồng, gần bằng với giá bán thực, lúc này hồ sơ kê khai mới được thông qua.
Ông Đặng Hoàng Phương cũng từng có ý định lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế là 7 tỷ đồng để "né" thuế. Tuy nhiên, sau khi ngành thuế thắt chặt hơn việc kê khai, dưới sự hướng dẫn và vận động của cơ quan chức năng, mảnh đất gần 1.000m2 tại TP. Thủ Đức, TP.HCM được kê khai đúng với giá chuyển nhượng là 55 tỷ đồng.
Hiện các văn phòng công chứng khi tiếp nhận hồ sơ cũng đều trao đổi với người dân kê khai đúng giá để tránh rắc rối và bị cơ quan thuế trả lại.
“Bây giờ ngành thuế siết chặt rồi, nên tất cả hồ sơ được chúng tôi tiếp nhận đều buộc phải kê khai đúng giá, làm theo đúng quy định”, ông Nguyễn Đình Thịnh, Văn phòng Công chứng Nguyễn Đình Thịnh, TP. Thủ Đức, TP.HCM chia sẻ.
Theo thống kê, mỗi ngày Chi cục Thuế TP. Thủ Đức tiếp nhận khoảng 150 hồ sơ nộp thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, rất nhiều hồ sơ bị buộc trả về để làm lại do kê khai giá chưa sát. Trong quý I, ngành thuế Thành phố đã phải điều chỉnh hơn 10.000 bộ hồ sơ thuế, thu nộp ngân sách thêm 147 tỷ đồng.
"Thời gian gần đây đã có sự chuyển biến tốt hơn, người dân kê khai sát với thực tế hơn. Hiện tại, Chi cục Thuế đã thành lập tổ xác minh, công chứng và xác minh ở ngân hàng. Nếu phát hiện có gian lận sẽ truy thu và phạt theo quy định”, ông Trân Thiết Sơn, Phó Chi Cục trưởng Chi cục Thuế TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết:
Việc siết chặt kê khai chuyển nhượng bất động sản đã giúp cho số thu từ nguồn này tăng khá mạnh. Theo số liệu của ngành tài chính, 5 tháng đầu năm 2022, tổng thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản khoảng 16.200 tỷ đồng, vượt thu cùng kỳ năm ngoái 6.600 tỷ đồng.
Tuy nhiên, việc xác định giá giao dịch nhà đất trên thực tế là rất khó, quá trình này đang phát sinh nhiều bất cập khiến cả người dân và cán bộ thuế lúng túng với việc "xác định giá đúng", dẫn đến nhiều hồ sơ thuế bị ách lại, ảnh hưởng đến cả người mua lẫn người bán, giao dịch bất động sản cũng bị chững lại.
Khó xác định giá chuyển nhượng thực tế
Trao đổi với Reatimes, luật sư Nguyễn Kiều Hưng, Giám đốc hãng luật Giải Phóng nhìn nhận, giá chuyển nhượng thực tế chỉ có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng biết. Với hệ thống pháp luật hiện hành thì người bán có nhiều cách để “lách” luật nhằm tiết giảm số thuế phải nộp ở mức thấp nhất.
“Khó khăn lớn nhất là tiêu chí nào để xác định giá thị trường, trong khi Nhà nước cũng đã ban hành khung giá đất nhưng khung giá này thì thấp hơn giá thị trường, chưa nói đến việc giá thị trường ở một khu vực cũng chỉ là giá “ảo”. Do đó, khi thực thi chính sách cũng không nên quá kỳ vọng việc các giao dịch bất động sản sẽ được người giao dịch khai giá thị trường một cách tuyệt đối", luật sư Nguyễn Kiều Hưng nói.
Cũng theo luật sư Hưng, cách mà cơ quan thuế đang làm là “ách” hồ sơ lại với lý do xác minh giá, khiến người dân phải khai lại giá cao hơn. Tuy nhiên, giá mà cơ quan thuế chấp nhận cũng chỉ là cảm tính. Đó là những bất cập, và cũng là khe hở có thể phát sinh tiêu cực khi xác định giá chuyển nhượng.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật INTERCODE, đoàn Luật sư TP. Hà Nội phân tích, việc xác định đúng giá chuyển nhượng thực tế là điều không tưởng nếu không dựa trên sự trung thực, minh bạch của các bên tham gia giao dịch. Bởi lẽ, cùng một căn nhà trên cùng một con phố có vị trí thuận lợi như nhau nhưng giá chuyển nhượng hoàn toàn khác nhau, thậm chí nhà có vị trí tốt hơn nhưng giá bán trên đơn vị mét vuông lại thấp hơn căn nhà có vị trí kém đắc địa khác. Giải thích hiện tượng này thì có vô vàn lý do: Phong thuỷ của căn nhà, hướng, nguồn gốc chủ sở hữu, tuổi của bên bán, sự cấp thiết của bên chuyển nhượng rồi quan hệ tình cảm, xã hội của các bên với nhau…
Trước các bất cập phát sinh trong việc khó xác định giá đúng khi chuyển nhượng bất động sản, vừa qua, tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ sẽ tham mưu, đề xuất với Chính phủ bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Điều 16 Luật kinh doanh Bất động sản.
Tuy nhiên với đề xuất này của Bộ Tài chính nếu được luật hoá và thực thi thì cũng cần phải nhìn trước những khó khăn, bất cập có thể xảy ra. Bởi hiện nay, phương thức thanh toán còn gặp nhiều hạn chế, tính bảo mật thông tin cá nhân tại các ngân hàng còn nhiều vấn đề phải bàn. Chưa kể người dân một số vùng miền chưa đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online qua hệ thống ngân hàng.
"Bộ Tài Chính yêu cầu phải thanh toán qua ngân hàng để giám sát là một yêu cầu chính đáng, song cần tiến hành từng bước, có hướng dẫn để người dân từ bỏ thói quen thanh toán trước đây. Hạn chế được trốn thuế là câu hỏi lớn trong những nỗ lực này", chuyên gia kinh tế TS. Lê Đăng Doanh đánh giá.
Còn theo luật sư Nguyễn Phú Thắng, trong quá trình giao dịch, các bên mua và bán có thể "lách" bằng việc tự “thương lượng” mức giá với nhau, và khai trong hợp đồng công chứng thanh toán qua ngân hàng một giá và sẽ trả phần chênh lệch bên ngoài bằng tiền mặt. Việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật này cần dự liệu được những tình huống trong tương lai khi quy định đi vào cuộc sống. Ví dụ: Giao dịch mua bán một căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, các bên ký hợp đồng công chứng 3 tỷ đồng, thanh toán qua ngân hàng 3 tỷ đồng, 7 tỷ còn lại thanh toán trên cơ sở hợp đồng viết tay và tiền mặt, thì công cụ nào để phát hiện và xử lý.
Cần có cuộc “cách mạng” về giá bất động sản
Luật sư Nguyễn Phú Thắng cho biết, việc ban hành khung giá đất 5 năm một lần là quá lạc hậu không phù hợp với tốc độ phát triển xã hội cũng như tốc độ và sức nóng của thị trường bất động sản mỗi giai đoạn ngắn hạn.
“Chẳng hạn theo khung giá đất của UBND TP. Hà Nội ban hành kèm theo quyết định 96/2014/QĐ - UBND TP. Hà Nội thì giá đất cao nhất ở mặt đường con phố Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm chỉ là 102 triệu đồng/m2, trong khi đó giá giao bán trên các trang mạng giao dịch bất động sản có giá từ 900 triệu - 1,2 tỷ đồng/m2. Như vậy là có sự chênh lệch cả chục lần. Quyết định 30/2019/QĐ -UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành khung giá mới cũng đã điều chỉnh theo hướng tăng những vẫn còn quá xa so với giá thực tế giao dịch trên thị trường”, ông Thắng cho biết.
Về giải pháp, luật sư Nguyễn Phú Thắng cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu, xem xét để xây dựng hành lang pháp lý cho phép ban hành 2 khung giá đất, một là để làm căn cứ chi trả bồi thương khi thu hồi đất, một là làm căn cứ chuẩn áp giá tính thuế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đảm bảo tính thống nhất khi thực thi. Hiện nay, nhiều cơ quan Nhà nước có tâm lý chung là nếu điều chỉnh khung giá đất cập nhật liên tục như điều hành giá bán lẻ xăng dầu hiện nay sẽ gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, dự án lợi ích công cộng hay phát triên kinh tế - xã hội và có thể tạo áp lực cực kỳ lớn lên ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, cần xây dựng chính sách pháp luật nhằm khuyến khích người dân, doanh nghiệp hiểu được ý nghĩa của việc khai và thực hiện đúng đủ nghĩa vụ thuế phát sinh từ các giao dịch mua bán bất động sản. Việc này chủ yếu nhắm tới các nhà đầu tư bất động sản cá nhân mà con số có thể lên tới hàng chục vạn người.
Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cũng nhấn mạnh, cần có một cuộc “cách mạng” về giá bất động sản trên toàn quốc, trên cơ sở có nghiên cứu một cách khoa học bởi những tổ chức nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp, tầm quốc tế. Từ đó, Nhà nước sẽ ban hành lại khung giá bất động sản, sát với thị trường và đưa bất động sản về giá trị thật. Căn cứ vào khung giá đó, để người dân khai thuế cũng như tham khảo để giao dịch.
"Giá bất động sản đang bị giới đầu cơ thổi giá lên cao, khiến người có nhu cầu không thể mua được nhà để ở. Cần đưa bất động sản về giá trị thật, đó là việc làm tiên quyết", luật sư Nguyễn Kiều Hưng khẳng định./.
